Nekretnina je za većinu građana najvrjednija imovina koju posjeduju, zbog čega svaka odluka o kupnji, prodaji, darovanju, nasljeđivanju ili opterećenju nekretnine zahtijeva pažljivu provjeru pravnog stanja.
Hrvatska javnobilježnička komora upozorava da se pravna sigurnost kod nekretnina ne stvara tek u trenutku potpisa ugovora, nego puno ranije, provjerom onoga što je upisano u zemljišnim knjigama.
Pogreška koja se u početku čini kao administrativni detalj kasnije može dovesti do zastoja u prodaji, problema s upisom vlasništva, otežanog dobivanja kredita, obiteljskih sporova ili dugotrajnih sudskih postupaka.
Zemljišne knjige pokazuju pravno stanje nekretnine. Iz njih se vidi tko je upisan kao vlasnik, postoje li suvlasnici, je li nekretnina opterećena hipotekom, postoji li služnost, zabilježba spora, zabrana raspolaganja ili neko drugo pravo koje može utjecati na sigurnost pravnog posla.
Zato zemljišnoknjižni izvadak nije samo formalni dokument, nego jedan od najvažnijih alata zaštite prije donošenja odluke o nekretnini.
Prije kupnje nije dovoljno provjeriti tko u nekretnini živi, tko je koristi ili tko se predstavlja kao vlasnik. Ključno je provjeriti tko je upisan u zemljišnoj knjizi.
U praksi se i dalje događaju situacije u kojima se nekretnina godinama koristi unutar obitelji, nasljednici imaju usmeni dogovor ili je ranija kupoprodaja provedena samo djelomično, ali zemljišnoknjižno stanje nikada nije uređeno.
Takve okolnosti mogu ozbiljno otežati novi pravni posao, osobito kada se nekretnina želi prodati, darovati, etažirati ili koristiti kao osiguranje za kredit.
Zemljišnoknjižni izvadak treba čitati pažljivo. Ime vlasnika važno je, ali nije jedini važan podatak. Treba provjeriti opis nekretnine, suvlasničke omjere, terete i zabilježbe.
Hipoteka znači da je nekretnina dana kao osiguranje za određenu tražbinu. Služnost može značiti da netko ima pravo prolaza, korištenja ili neko drugo pravo na nekretnini. Zabilježba spora upozorava da se vodi postupak koji može utjecati na vlasništvo ili drugo pravo.
Zabrana otuđenja ili opterećenja može ograničiti mogućnost prodaje ili daljnjeg raspolaganja.
Takvi upisi ne znače uvijek da se nekretnina ne može kupiti, prodati ili darovati, ali znače da građanin mora razumjeti njihov učinak prije potpisa ugovora ili isplate novca.
Komora upozorava i na razliku između zemljišne knjige i katastra. Katastar sadrži podatke o položaju, obliku, površini i načinu uporabe čestice, dok zemljišna knjiga prikazuje pravno stanje nekretnine.
U praksi se može dogoditi da podaci u katastru, zemljišnoj knjizi i stvarnom stanju na terenu nisu usklađeni. Takve razlike ne treba zanemariti jer najčešće postanu problem upravo kada se nekretninom želi raspolagati.
Poseban oprez potreban je kod naslijeđenih nekretnina. Često se događa da nakon smrti vlasnika nasljednici nastave koristiti kuću, stan ili zemljište, ali zemljišnoknjižno stanje nije usklađeno s novim pravnim stanjem.
Dok se nekretnina koristi unutar obitelji, problem možda nije vidljiv. No kod prodaje, darovanja, obnove, kredita ili podjele imovine, neuređeno stanje može usporiti ili zakomplicirati postupak.
U ostavinskom postupku rješenjem o nasljeđivanju utvrđuje se tko je nasljednik, što čini ostavinu i koja prava pripadaju pojedinim osobama. Ako ostavinski postupak provodi javni bilježnik kao povjerenik suda, pravomoćno rješenje dostavlja se nadležnom zemljišnoknjižnom sudu radi provedbe upisa.
Građani ipak ne bi trebali pretpostaviti da je sve riješeno samim završetkom ostavinskog postupka. Važno je provjeriti je li upis doista proveden i odgovara li stanje u zemljišnoj knjizi novom pravnom stanju.
Slični problemi mogu nastati i nakon otplate kredita. Građani ponekad smatraju da prestankom otplate automatski nestaje i hipoteka, no ako je hipoteka upisana u zemljišnoj knjizi, ondje ostaje sve dok se ne provede brisanje na temelju odgovarajuće isprave.
Zato je nakon otplate kredita važno provjeriti je li pribavljeno brisovno očitovanje i je li zatraženo brisanje hipoteke. Stari neizbrisani tereti mogu kasnije otežati prodaju ili novo financiranje.
Kod darovanja nekretnine važno je da darovatelj i daroprimatelj razumiju posljedice odluke. Darovanje nije samo obiteljski dogovor, nego pravni posao kojim se imovina prenosi bez ugovorene naknade.
Treba jasno utvrditi što se daruje, kome se daruje, zadržava li darovatelj neko pravo, primjerice pravo stanovanja, te kako će se promjena provesti u zemljišnoj knjizi. Kod darovanja ili drugog stjecanja nekretnine bez naknade mogu nastati i porezne obveze, dok su određene osobe, ovisno o zakonskim uvjetima i odnosu s darovateljem, oslobođene plaćanja poreza.
Kod kupoprodaje treba zaštititi i kupca i prodavatelja. Kupac mora znati kupuje li nekretninu od osobe koja je ovlaštena njome raspolagati i postoje li tereti koji mogu utjecati na njegovo pravo. Prodavatelj mora znati je li njegovo vlasništvo uredno upisano i postoje li zapreke koje mogu usporiti ili onemogućiti prodaju.
Posebnu pozornost treba obratiti i na suvlasništvo. Mnoge nekretnine, osobito nakon nasljeđivanja, imaju više suvlasnika. Suvlasništvo samo po sebi nije problem, ali može postati izvor nesporazuma ako se ne zna tko koristi koji dio nekretnine, ako jedan suvlasnik želi prodaju, a drugi se protivi ili ako stvarno korištenje ne odgovara upisanim suvlasničkim udjelima.
Komora podsjeća da potpis ugovora nije uvijek kraj posla. Kod nekretnina je važno da isprava bude pravilno sastavljena i podobna za provedbu u zemljišnoj knjizi. Ako nedostaju bitni podaci, ako nekretnina nije pravilno označena ili ako nije jasno izražena volja stranaka, prijedlog za upis može biti odbijen ili odbačen.
Prijedlozi za upis u zemljišne knjige danas se podnose elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika, kao ovlaštenih korisnika sustava elektroničke komunikacije sa sudom. Nakon sastavljanja javnobilježničkog akta, solemnizacije ili ovjere potpisa na ispravi koja je temelj za upis, javni bilježnik podnosi prijedlog za upis, osim ako se stranka tome izričito protivi.
To znači da više nije uobičajena praksa da stranke same fizički predaju ugovore zemljišnoknjižnom odjelu. Ipak, građani bi trebali provjeriti je li prijedlog podnesen i je li promjena provedena.
Danas se velik dio podataka iz zemljišnih knjiga može provjeriti elektronički, a zemljišnoknjižni izvadak može se pribaviti digitalnim putem. No dostupnost podataka ne znači uvijek da ih je lako pravilno protumačiti.
Ako se u izvatku nalaze tereti, zabilježbe, neusklađeni podaci ili drugi upisi čije značenje nije jasno, preporučljivo je prije donošenja odluke zatražiti stručno tumačenje.
Hrvatska javnobilježnička komora ističe da je informiran građanin ujedno i zaštićen građanin. Nekretnina se ne procjenjuje samo prema lokaciji, cijeni i izgledu, nego i prema pravnom stanju.
Pročitajte još:
Stara hipoteka, neuređeno zemljišnoknjižno stanje nakon nasljeđivanja, nejasno suvlasništvo, zabilježba spora ili neusklađeni podaci mogu imati ozbiljne posljedice, čak i kada na prvi pogled izgledaju kao tehnički detalji.
Zemljišne knjige zato nisu samo evidencija vlasništva, nego javni sustav povjerenja. Što su podaci u njima točniji i ažurniji, to je sigurniji svaki građanin koji kupuje, prodaje, nasljeđuje, daruje, opterećuje ili na drugi način raspolaže svojom nekretninom.
