Tržište poslovnih nekretnina u Europi snažno se usporilo pod pritiskom viših prinosa na obveznice, skupljeg financiranja i nove neizvjesnosti oko kamatnih stopa.
Vrijednost transakcija uredskim nekretninama u trećem tromjesečju pala je za trećinu na godišnjoj razini, na 8,8 milijardi eura, što je najniža razina od trećeg tromjesečja 2009., kada su se tržišne procjene nekretnina nalazile na najnižim razinama nakon globalne financijske krize.
Prema podacima kompanije MSCI, ukupni obujam transakcija komercijalnim nekretninama u Europi iznosio je 43 milijarde eura, što je najniža razina od 2023. godine. Ako se izuzme treće tromjesečje 2023., obilježeno posebnim tržišnim okolnostima, riječ je o najnižem obujmu od 2013. godine.
Rast prinosa na obveznice i novi ciklus povećanja kamatnih stopa otežavaju financiranje nekretninskih projekata, smanjuju spremnost ulagača na rizik i otežavaju dogovaranje cijena između kupaca i prodavatelja.
Skuplje financiranje i rast troškova zaustavljaju transakcije
Tržište komercijalnih nekretnina pod pritiskom je još od 2022., kada su središnje banke počele brzo podizati kamatne stope. Skuplji krediti smanjili su isplativost novih projekata i pritisnuli vrijednosti postojećih nekretnina, dok je novi rast troškova zaduživanja posljednjih mjeseci dodatno oslabio očekivanja o oporavku tržišta.
Tom Leahy iz MSCI-ja ocijenio je da je treće tromjesečje bilo jedno od najsporijih razdoblja za europsko tržište nekretnina u povijesti praćenja podataka.
Mark Swetman, izvršni direktor londonskog investitora i developera LS Estatesa, upozorio je da su investitori postali oprezniji unatoč izgledima za snažan rast najamnina u najkvalitetnijim uredskim prostorima. Zabrinjavaju ih inflacija troškova gradnje, kašnjenja projekata te financijski problemi izvođača i podizvođača.
Prema njegovim riječima, neki projekti kasne više od godinu dana, a prodaje nekretnina koje su se već trebale odvijati povučene su s tržišta. U međuvremenu kupci nastoje ponovno pregovarati o uvjetima transakcija kako bi uzeli u obzir više troškove financiranja.
Problem nije samo u tome što kupci teže dolaze do financiranja, nego i u tome što prodavatelji često ne žele prihvatiti niže cijene nakon pada vrijednosti nekretnina. Zbog toga se dio transakcija odgađa, a dio potpuno otkazuje.
Francuska i Njemačka bilježe snažniji pad od Ujedinjenog Kraljevstva
Usporavanje nije jednako izraženo na svim europskim tržištima. U Ujedinjenom Kraljevstvu pad je bio nešto veći od deset posto, čemu su pomogli potražnja za industrijskim nekretninama i stambenim zgradama namijenjenima najmu.
Nasuprot tome, obujam transakcija u Francuskoj i Njemačkoj smanjio se za gotovo polovicu u odnosu na isto razdoblje prethodne godine.
Francusko tržište dodatno opterećuju rast troškova zaduživanja, političke napetosti i zabrinutost zbog sposobnosti države da se nosi s visokim javnim dugom. Takvo okruženje povećava neizvjesnost i za ulagače u nekretnine, koji moraju procjenjivati ne samo prihode od najma nego i buduće troškove financiranja.
Pročitajte još:
Unatoč slabijem tržištu, potražnja za najkvalitetnijim lokacijama i dalje je relativno snažna. Dio vlasnika nekretnina dosad je odgađao prodaju nadajući se povratku procjena na razine prije 2022. godine. Međutim, dugotrajno usporavanje moglo bi ih potaknuti da prihvate niže cijene kako bi zaključili transakcije.
Leahy smatra da bi vlasnici mogli početi određivati cijene na razini na kojoj se nekretnine doista mogu prodati, umjesto da ih nude po iznosima za koje samo vjeruju da bi ih mogli postići.
Za oporavak tržišta bit će ključni stabilizacija prinosa na obveznice, predvidljiviji troškovi financiranja i smanjenje razlika između očekivanja kupaca i prodavatelja. Do tada će skuplji kapital i makroekonomska neizvjesnost nastaviti ograničavati ulaganja u europske poslovne nekretnine.
