Porez na nekretnine u Zagrebu od 1. siječnja 2027. raste s pet na maksimalnih osam eura po četvornom metru godišnje. Za oporezivi stan od 80 četvornih metara to znači dodatnih 240 eura godišnje, no Ivan Kovačić, direktor agencije Remington Real Estate, smatra da takvo povećanje teško može samo po sebi potaknuti znatnije povećanje ponude stanova za dugoročni najam.
Odluka zagrebačke Gradske skupštine ponovno je otvorila pitanje koliko porez može utjecati na vlasnike koji nekretnine drže praznima i može li veće porezno opterećenje ublažiti pritisak na najamnine.
Kovačić, čija agencija posluje u segmentu premium i luksuznih nekretnina te je hrvatski partner mreže Christie’s International Real Estate, u svojem komentaru upozorava da učinak treba promatrati kroz konkretne iznose i odluke vlasnika.
Povećanje poreza iznosi 60 posto. Međutim, za stan od 80 četvornih metara godišnja obveza raste s 400 na 640 eura, odnosno za 20 eura mjesečno.
Ako se kao ilustracija uzme nekretnina tržišne vrijednosti 300.000 eura, dodatni godišnji trošak razmjerno je malen u odnosu na vrijednost imovine. Tržišna vrijednost pritom ne utječe na ovaj obračun: porez se računa prema korisnoj površini nekretnine.
„Teško je očekivati da će takvo povećanje samo po sebi znatnije povećati ponudu stanova za dugoročni najam ili potaknuti pad prodajnih cijena”, ocjenjuje Kovačić.
Njegov je argument da se vlasnik koji svjesno drži stan praznim već odrekao mogućeg prihoda od najma. Ako ga taj prihod nije potaknuo da nekretninu ponudi tržištu, smatra da dodatnih 20 eura mjesečno vjerojatno neće biti presudno.
Dugoročni najam može donijeti oslobođenje od cijelog poreza
Povećanje se odnosi na nekretnine za koje postoji porezna obveza. Nekretnine koje služe stalnom stanovanju oslobođene su poreza, kao i one koje se na temelju ugovora iznajmljuju za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci u poreznoj godini.
Vlasnik koji bi oporezivi stan od 80 četvornih metara uključio u takav najam mogao bi izbjeći cijelu godišnju obvezu od 640 eura. Ipak, Kovačić ističe da odluka o iznajmljivanju uključuje i druga pitanja: rizik neplaćanja, troškove održavanja, mogućnost raspolaganja stanom i osobne planove vlasnika.
Porez bi, prema njegovoj procjeni, mogao prevagnuti kod onih koji već razmišljaju o najmu. Znatnije aktiviranje praznih stanova zahtijevalo bi snažniji poticaj od samog povećanja postojeće obveze.
Austrijski gradovi primjenjuju znatno veće namete
Usporedba s pojedinim austrijskim gradovima pokazuje koliko se mogu razlikovati iznosi kojima se opterećuju dugotrajno prazne nekretnine. U Salzburgu godišnji namet za stan od 80 četvornih metara koji cijelu godinu ostaje prazan, uz ispunjene uvjete za oporezivanje, iznosi 1.000 eura. Za novogradnju iste površine iznosi 2.000 eura.
U katastarskoj općini Innsbruck, za standardni postojeći stan od 80 četvornih metara i cijelu godinu praznog prostora, izračun doseže približno 4.378 eura.
Riječ je o posebnim nametima na neiskorištene stanove, s vlastitim pravilima i izuzećima. Iznosi stoga pokazuju razlike u financijskom opterećenju, dok njihov stvarni učinak na ponudu stanova treba promatrati zasebno.
Što bi vlasnici trebali dobiti za veći porez?
Zagrebačka odluka otvara i pitanje dugoročnog financiranja razvoja i održavanja grada.
Kovačić smatra da veća ovisnost o jednokratnim prihodima povezanima s novogradnjom može stvarati financijski poticaj za daljnje širenje grada. Stabilniji godišnji prihodi, prema njegovu mišljenju, mogli bi omogućiti kvalitetnije upravljanje postojećom infrastrukturom.
Pritom treba uzeti u obzir da za održavanje već postoji komunalna naknada, dok je i komunalni doprinos zakonski namijenjen financiranju građenja i održavanja komunalne infrastrukture.
Kovačić zagovara da se doprinosi novih projekata usmjeravaju na infrastrukturu koja je tim projektima potrebna, uz stabilnije financiranje ranije nastalih potreba grada.
Pročitajte još:
Za vlasnike nekretnina važna je i vidljivost rezultata. Održavani parkovi, uređene prometnice, šetnice i kvalitetan javni prostor dio su okruženja koje kupci vrednuju pri odabiru stana. Povezanost viših gradskih prihoda i veće vrijednosti nekretnina, smatra, ovisi o odgovornom i transparentnom upravljanju novcem.
Učinak povećanja poreza zato bi trebalo pratiti kroz ponudu dugoročnog najma, kretanje najamnina i prodajnih cijena te konkretna poboljšanja u gradu.
„Naplatiti više poreza i riješiti dio stambenog problema nisu ista stvar”, zaključuje Kovačić.
