Rijeka je u odnosu na početak 2000-ih izgubila približno četvrtinu stanovništva, ali smanjenje broja stanovnika nije dovelo do slabljenja pritiska na tržište stanova.
Potražnju danas oblikuju manja kućanstva, nedostatak kvalitetne ponude, strani kupci i sve veća razlika između nekretnina koje mogu opravdati visoku cijenu i onih koje ostaju mjesecima u oglasima.
Prema podacima iznesenima na 3. Regionalnom forumu tržišta nekretnina Kvarner i Primorje, koji je u Rijeci organizirala Eurovilla, Rijeka je tijekom 2025. zabilježila 1.610 kupoprodaja svih vrsta nekretnina i bila treće najaktivnije gradsko tržište u Hrvatskoj. Na području Primorsko-goranske županije realizirane su 2.422 kupoprodaje stanova i apartmana te 3.006 kupoprodaja građevinskog zemljišta.
Cjenovna slika još jasnije pokazuje koliko je Kvarner specifično tržište. Opatija je prošle godine bila treće najskuplje tržište u Hrvatskoj, a među osam hrvatskih tržišta s medijalnom cijenom iznad 3.500 eura po četvornome metru čak ih je pet s područja Primorsko-goranske županije: Opatija, Lovran, Malinska, Punat i Baška.
Demografski pad zato više nije dovoljno objašnjenje za kretanje stambene potražnje. Zamjenik gradonačelnice Rijeke Aleksandar Saša Milaković na forumu je upozorio da su kućanstva postala sve manja pa je za isti broj stanovnika potreban veći broj stanova, dok stambena izgradnja nije pratila tu promjenu.
Grad pritom planira povećavati stambene kapacitete, uključujući projekte priuštivog najma.
Slika s terena pokazuje i da se tržište istodobno zaoštrava prema prodavateljima. Borna Bukvić, licencirana agentica za nekretnine Eurovillea za regiju Kvarner, za Financije.hr govori kako se najbrže prodaju nekretnine koje imaju dobar odnos cijene, lokacije i kvalitete.
U Rijeci su to najčešće manji i srednji stanovi, površine od 40 do 60 četvornih metara, osobito ako imaju parking, lift, urednu dokumentaciju i ne traže veću adaptaciju. Na obalnim lokacijama dobro prolaze kvalitetne novogradnje, stanovi s pogledom i nekretnine blizu mora. Najdulje se, kaže, zadržavaju precijenjene starogradnje, veći stanovi bez lifta ili parkinga te nekretnine u koje je nakon kupnje potrebno dodatno ozbiljno ulagati.
“Iako cijene i dalje rastu, broj transakcija je pao, što znači da kupac danas puno više bira”, ističe Bukvić.
To se vidi i u pregovorima. Kupci su prije godinu ili dvije lakše prihvaćali traženu cijenu, posebno kada su imali osjećaj da bi nekretninu mogao brzo kupiti netko drugi. Danas češće uspoređuju više stanova i spremniji su pregovarati, pogotovo kada je cijena formirana prema oglasima, a ne prema stvarno realiziranim transakcijama.
Kod kvalitetne nekretnine koja je realno vrednovana prostor za spuštanje cijene i dalje je manji. Veći problem imaju vlasnici koji pokušavaju prenijeti visoke oglasne cijene na nekretninu koja po kvaliteti, stanju ili mikrolokaciji ne pripada tom cjenovnom razredu.
Sve važniji kriterij postaje i trošak stanovanja nakon kupnje. Kupci danas detaljnije gledaju toplinsku izolaciju, energetski razred, stolariju, sustave grijanja i hlađenja, lift, garažu i druge elemente koji izravno utječu na svakodnevne troškove i kvalitetu života.
“Kupci danas puno manje toleriraju visoku cijenu ako standard gradnje tu cijenu ne opravdava”, kaže Bukvić.
Takav razvoj dodatno odvaja kvalitetnu novogradnju od dijela starijeg stambenog fonda. Lokacija i dalje ostaje jedan od ključnih elemenata vrijednosti, ali sve teže može sama opravdati visoku cijenu ako nekretnini nedostaju energetska učinkovitost, parking, lift ili kvalitetno održavanje.
Ni cjenovna osjetljivost nije jednaka na cijelom Kvarneru. U Rijeci je ukupna cijena kupnje važnija jer se velik dio nekretnina kupuje za stalno stanovanje. Na Opatijskoj rivijeri, Krku i drugim atraktivnim obalnim lokacijama kupci mogu prihvatiti znatno višu cijenu po četvornome metru, ali tada očekuju pogled, blizinu mora, parking ili garažu, novogradnju i viši standard izvedbe.
Opatija je, prema podacima koje navodi Bukvić, u 2025. imala medijalnu realiziranu cijenu od približno 3.830 eura po četvornome metru.
“Visoka cijena sama po sebi nije problem. Problem nastaje kada proizvod ne opravdava tu cijenu”, ističe.
Na riječko tržište u idućim godinama mogao bi snažnije utjecati i razvoj Luke Rijeka i Rijeka Gatewaya. Nova radna mjesta u logistici, industriji i povezanim djelatnostima mogla bi dodatno povećavati potražnju za stanovanjem, osobito na tržištu najma.
S druge strane, 3.006 kupoprodaja građevinskog zemljišta u Primorsko-goranskoj županiji tijekom prošle godine otvara prostor za intenzivniji razvoj nove ponude. Dio te izgradnje mogao bi se sve više seliti prema riječkom prstenu, gdje obitelji za isti iznos mogu dobiti veću površinu, parking, okućnicu i funkcionalniji prostor za svakodnevni život.
Bukvić upravo tu vidi jednu od važnijih promjena koje bi mogle obilježiti sljedeće razdoblje.
“Rijeku vidim kao sve snažnije tržište rada i najma, dok riječki prsten vidim kao sve važniju zonu za obiteljsko stanovanje i razvoj novih stambenih projekata”, zaključuje.
Pročitajte još:
Za tržište Kvarnera zato više nije dovoljno pratiti samo prosječnu ili medijalnu cijenu četvornoga metra.
Sve važnije postaje pitanje što se po toj cijeni stvarno dobiva, koliko je nekretnina kvalitetna i koliko odgovara stvarnoj kupovnoj moći i potrebama kupaca. Upravo se na toj razlici između tražene cijene i stvarne vrijednosti tržište danas najviše lomi.
