Cijene najma stanova u Hrvatskoj posljednjih nekoliko godina bilježe kontinuiran i značajan rast, osobito od 2022. godine, a posebno u većim i u obalnim gradovima, no trend se sve više prelijeva i na kontinentalne dijelove zemlje.
Razlozi za to su višestruki, a detaljnije o tim razlozima i cijenama stanova razgovarali smo s Vedranom Čagalj, licenciranom agenticom za nekretnine u agenciji za nekretnine Eurovilla, i Jelenom Kravoščanec Todorović, direktoricom agencije za nekretnine Opereta.
One smatraju da su na rast cijena najma utjecali, između ostalog, rast cijena nekretnina, inflacija, velika potražnja za najmom, otežani uvjeti kreditiranja i nedostatna ponuda kvalitetnih stanova za dugoročni najam. Naime, dio stanova je prešao iz dugoročnog u kratkoročni turistički najam, čime se smanjila ponuda za lokalno stanovništvo.
“Dodatni problem predstavlja činjenica da dio vlasnika zbog nedovoljne pravne zaštite i nesigurnosti naplate najamnine radije drži stanove praznima nego da ih iznajmljuje, čime se smanjuje ponuda na tržištu. Na području Splita i Dalmacije tržište opterećuje i snažna turistička aktivnost, zbog koje značajan dio stanova završava u kratkoročnom najmu. Istodobno, sve veći broj stranih državljana, digitalnih nomada, povratnika i stranih studenata traži dugoročni smještaj, što povećava pritisak na cijene. U Osijeku i drugim kontinentalnim gradovima rast je nešto umjereniji, ali je posljednjih godina također vrlo izražen”, rekla je Čagalj za Financije.hr.
Dodala je da najviše najamnine i dalje bilježe Zagreb i Split, no ističe da iskustvo s tržišta pokazuje da cijene kvalitetnih nekretnina često premašuju službene prosjeke.
“Prema dostupnim podacima, medijalna najamnina u Zagrebu iznosi približno 760 eura za stan od 60 četvornih metara. Istodobno, novogradnja i premium stanovi na atraktivnim lokacijama u Zagrebu nerijetko postižu cijene od 25 do 30 eura po četvornom metru, slično kao i usporedive nekretnine u Splitu. Međutim, takve nekretnine čine ipak manji dio ukupnog fonda stanova za najam i zato ne utječu značajnije na ukupnu statistiku tržišta”, objasnila je agentica za nekretnine.
Čagalj kaže da je posebno zanimljivo da rast najamnina više nije ograničen samo na najveće gradove i turističke destinacije. Sve veći rast bilježe i gradovi poput Varaždina, Karlovca i Koprivnice, gdje su najamnine još uvijek niže nego u Zagrebu, ali potražnja kontinuirano raste. U Osijeku se najam kvalitetnih i novouređenih stanova uglavnom kreće oko 10 eura po četvornom metru, pri čemu je i ondje posljednjih godina zabilježen osjetan rast cijena.
“Najniže najamnine i dalje se uglavnom nalaze u manjim kontinentalnim gradovima te na rubnim područjima većih urbanih središta. U Osijeku prosječne najamnine iznose oko 500 eura mjesečno, dok se kvalitetno uređeni noviji stanovi uglavnom iznajmljuju po višim cijenama. Na cijenu najma najviše utječu lokacija, prometna povezanost, blizina fakulteta i poslovnih zona, energetska učinkovitost, dostupnost parkirnih mjesta i opremljenost nekretnine. U kontinentalnim gradovima upravo kvaliteta uređenja i opremljenosti često igra presudnu ulogu pri formiranju cijene. U turističkim središtima dodatni utjecaj imaju sezonalnost i konkurencija kratkoročnog turističkog najma”, ispričala nam je.
Iako cijene rastu, tvrdi da je potražnja za najmom i dalje stabilna, ali se razlikuje od grada do grada. U Zagrebu i na obali kvalitetni stanovi i dalje vrlo brzo pronalaze najmoprimce, dok u kontinentalnim gradovima postoje razdoblja slabije aktivnosti koja se izmjenjuju s naglim rastom potražnje.
Kaže da je jedan od razloga stabilne potražnje činjenica da dio građana odgađa kupnju nekretnine zbog visokih cijena stanova, zahtjevnijih uvjeta financiranja i neizvjesnosti na tržištu. Zbog toga najam za mnoge predstavlja privremeno, ali sve češće i srednjoročno stambeno rješenje.
“U Dalmaciji je potražnja za dugoročnim najmom već godinama vrlo visoka, a dodatno raste uoči turističke sezone. Velik broj stranih najmoprimaca ostaje u nekretninama nekoliko godina, što dodatno smanjuje raspoloživu ponudu. U Osijeku potražnja značajno ovisi o sezonskim i gospodarskim kretanjima, primjerice dolasku novih zaposlenika, sportskim transferima ili početku akademske godine. Može se reći da se tržište sve više segmentira i da kvalitetni stanovi na dobrim lokacijama i dalje pronalaze najmoprimce vrlo brzo, dok je za prosječne nekretnine potrebno više vremena”, rekla je Čagalj.
“Najbrže se iznajmljuju manji i srednje veliki stanovi, prvenstveno jednosobni i dvosobni stanovi do 60 četvornih metara. Najveću prednost imaju potpuno namješteni stanovi, energetski učinkovite nekretnine i stanovi s osiguranim parkirnim mjestom. Na području Splita posebno su traženi dvosobni stanovi na Žnjanu, Pazdigradu, Trsteniku i u širem centru grada, najčešće u cjenovnom rasponu od 900 do 1.500 eura mjesečno”, dodala je.
Otkrila nam je da najmoprimci danas prvenstveno traže kvalitetno uređen i potpuno opremljen stan, stabilne uvjete najma, prihvatljive režijske troškove te dobru lokaciju. Sve je važnija i funkcionalnost prostora, posebno mogućnost rada od kuće, kvalitetna internetska veza te balkon ili vanjski prostor.
“Vidljiv je i rast potražnje u premium segmentu tržišta. Luksuzni stanovi i kuće postižu vrlo dobre rezultate, osobito na obali, gdje ih često traže strani državljani, digitalni nomadi i povratnici iz inozemstva. Geopolitičke okolnosti posljednjih godina također su ostavile trag na tržištu najma. Dolazak većeg broja ukrajinskih državljana nakon početka rata, kao i povećan broj hrvatskih povratnika iz inozemstva, dodatno su povećali potražnju za dugoročnim najmom, osobito u većim gradovima i priobalju”, kazala je.
Kada je riječ o glavnom gradu Hrvatske, Kravoščanec Todorović nam je rekla da su u 2025. godini u Zagrebu evidentirana 28.873 ugovora o najmu, prema Izvješću o tržištu nekretnina Grada Zagreba.
To izvješće navodi da je broj ugovora o najmu porastao za više od 40 posto, što se povezuje s uvođenjem poreza na nekretnine. Prosječna mjesečna najamnina stanova iznosila je 12,82 eura po četvornom metru, uz rast od 13,52 posto u odnosu na 2024. godinu. U 2020. godini je bila znatno manja i iznosila je 7,21 euro po četvornom metru, što u odnosu na prošlu godinu predstavlja rast od približno 78 posto.
“Pri tumačenju podataka o najmu treba imati na umu da velik dio ugovora još nije detaljno obrađen po lokaciji i vrsti nekretnine. Zbog toga prosječna najamnina od 12,82 eura po četvornom metru prikazuje obrađeni dio tržišta stanova, dok ukupan broj ugovora pokazuje širi trend rasta i formalizacije najma”, objasnila je direktorica Operete i dodala da na cijenu najma najviše utječu lokalna gospodarska aktivnost, broj stanovnika, studentska populacija, dostupnost radnih mjesta te općenito potražnja za stanovanjem.
I ona kaže da je potražnja za najmom vrlo visoka, a posebno je izražena u svim većim gradovima, gdje se kvalitetni stanovi često iznajme u vrlo kratkom roku nakon oglašavanja.
Pročitajte još:
“Na tržištu su aktivni studenti, mlade obitelji, samci, zaposlenici koji dolaze iz drugih gradova, ali i strani radnici koji dolaze raditi u Hrvatsku. Zbog toga i dalje postoji neravnoteža između ponude i potražnje, što održava cijene na relativno visokim razinama. U priobalnim gradovima posebno je izražen problem nedostatka stanova za dugoročni najam. Velik broj nekretnina namijenjen je za turistički smještaj, što smanjuje ponudu dostupnu lokalnom stanovništvu. Posljedica je da najmoprimci često konkuriraju za mali broj kvalitetnih stanova, a to dodatno potiče rast cijena i otežava pronalazak dugoročnog smještaja”, rekla je Kravoščanec Todorović.
“Najbrže se iznajmljuju manji stanovi, do oko 50 četvornih metara, koji nude dobar omjer cijene i kvalitete. Takve nekretnine privlače najširi krug najmoprimaca, od studenata i poslovnih ljudi do parova. Uz naglasak da stanovi trebaju biti potpuno uređeni modernim namještajem i opremljeni te da su u sklopu tramvaj zone, ako govorimo o Zagrebu, odnosno ako su u okviru poslovne zone namijenjene poslovnim ljudima onda je parking obavezan. Najmoprimcima je danas osim same lokacije i cijene važna i kvaliteta života koju stan pruža”, dodala je.
