Cijene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu tempom koji nikome ne izgleda normalno. To je možda najjednostavnija rečenica koju bi danas potpisali i kupci, i prodavatelji, i bankari, i developeri, i analitičari. No ono što se često izgubi u javnoj raspravi jest pitanje zašto cijene rastu, koliko je tržište doista priuštivo i ponavlja li se Hrvatskoj uopće scenarij iz 2008. godine.
Odgovor koji se mogao čuti na predstavljanju novog izvještaja Nekretninski puls Zagrebačke banke i Arhivanalitike – Ekonomskog laba nije popularan, ali je važan: nekretnine jesu skupe, priuštivost se pogoršala u odnosu na najbolje godine, ali Hrvatska danas nije u istoj situaciji kao prije velikog sloma građevinskog ciklusa.
Još važnije, problem tržišta ne može se svesti samo na potražnju, strance, keš kupce ili pohlepu prodavatelja. Sve više postaje jasno da je jedan od ključnih problema premala ponuda novih kvalitetnih stanova, osobito u gradovima u kojima je potražnja najjača.
Zagrebačka banka i Arhivanalitika predstavile su Nekretninski puls, novu kvartalnu analizu sektora građevinarstva i tržišta stambenih nekretnina u Hrvatskoj. Autori analize su ekonomisti Velimir Šonje i Ivica Brkljača, u suradnji s Hrvojem Dolencem, direktorom makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci.
Publikacija će biti besplatno dostupna javnosti, a cilj joj je tržištu ponuditi ono što u raspravi o nekretninama često nedostaje: podatke, kontekst i metodologiju koja ide dalje od pitanja koliko danas stoji kvadrat.
Jer upravo je to jedna od glavnih slabosti domaće rasprave. Cijena kvadrata jest važna, ali sama po sebi ne govori dovoljno. Za nekoga tko kupuje stan gotovinom, priuštivost je jedno pitanje. Za mladu obitelj koja stan kupuje kreditom, priuštivost je sasvim drugo pitanje.
“Realno, društveno nije interesantno razmišljati ako netko ima 300.000 eura na računu pa kupuje nekretninu. Nas zanimaju mladi ljudi koji u pravilu kupuju na kredit. To je zapravo prava priuštivost”, rekao je Šonje na predstavljanju.
Zato je jedan od ključnih elemenata Nekretninskog pulsa Indeks priuštivosti nekretnina, IPN. On ne gleda samo odnos cijene stana i plaće, nego u izračun uključuje i uvjete financiranja, osobito kamatne stope na stambene kredite. Drugim riječima, pokušava odgovoriti na pitanje koliko prosječne plaće odlazi na otplatu kredita za referentnu nekretninu.
To je bitna razlika. Jer nekretnina se za većinu ljudi ne kupuje iz tablice cijena, nego iz mjesečne rate.
Prema analizi, priuštivost stambene nekretnine danas je bolja nego prije dvadesetak godina. IPN je oko 30 posto iznad razine iz 2002. godine, što proizlazi iz rasta dohotka, zaposlenosti, pada kamatnih stopa i veće dostupnosti stambenih kredita, unatoč snažnom rastu cijena stanova.
Još jedan podatak na prvu zvuči kontraintuitivno: za stan od 70 četvornih metara u novogradnji danas, prema zadnjim dostupnim podacima, u prosjeku treba 11,4 prosječnih godišnjih plaća. To je oko četvrtinu manje nego 2008. godine.
No to ne znači da je stanovanje danas lako priuštivo. Šonje je na predstavljanju naglasio da se priuštivost pogoršala u odnosu na razdoblje najveće priuštivosti, od otprilike 2017. do 2021. godine. I upravo zato građani danas s razlogom osjećaju pritisak.
Drugim riječima, stanovi su danas priuštiviji nego u najgorim godinama prije petnaestak ili dvadesetak godina, ali su manje priuštivi nego u razdoblju prije najnovijeg vala rasta cijena. Obje stvari mogu biti točne istodobno.
Stari stanovi vuku cijene gore, novogradnja pokazuje prve znakove smirivanja
Cijene stambenih nekretnina u prvom tromjesečju nastavile su snažno rasti. Godišnji rast iznosio je 14,3 posto, dok su cijene u odnosu na prethodni kvartal porasle 3,3 posto. U tome nema ozbiljnog usporavanja.
No ispod površine se događa važna promjena. Cijene postojećih, odnosno rabljenih stanova rasle su znatno brže od cijena novogradnje. U prvom tromjesečju cijene postojećih nekretnina porasle su 16,1 posto na godišnjoj razini, dok su cijene novogradnje rasle 9,7 posto.
Ta razlika nije samo statistička zanimljivost. Ona može biti prvi signal da se tržište počinje mijenjati.
“To je sada već jedna ozbiljna razlika o kojoj treba malo dublje razmisliti. Što se iz te razlike krije?”, rekao je Šonje, govoreći o sve većem razmaku između rasta cijena postojećih i novih nekretnina.
Prema njegovu tumačenju, od 2024. godine sve se jasnije vidi razdvajanje između cijena starih i novih nekretnina. Dok vlasnici starijih stanova često mogu čekati kupca i držati visoku oglašenu cijenu, developeri i građevinske kompanije posluju drukčije. Oni imaju financiranje, kredite, rokove, troškove i kapital koji se mora okretati.
“Tipični prodavatelj živi u uvjerenju da njegov stan iz 1972. vrijedi četiri i pol ili pet tisuća eura po kvadratu i onda čeka dvije godine da netko naleti. Možda stvarno netko i naleti, ali zbog toga nam je broj transakcija u padu”, rekao je Šonje.
Zato nova gradnja može brže reagirati na tržišne uvjete. Upravo bi u tom segmentu moglo doći do normalizacije tempa rasta cijena. Ne nužno pada cijena, nego smirivanja rasta.
“Ovo nam signalizira da bi na tržištu moglo doći do neke normalizacije rasta cijena. Ne govorim o padu cijena, govorim o normalizaciji tempa rasta cijena”, istaknuo je Šonje.
To je važna nijansa. U javnosti se često traži odgovor hoće li cijene pasti. No možda je realističnije pitanje: može li rast cijena usporiti na održiviji tempo?
Ako je suditi prema razlici između novogradnje i postojećih stanova, odgovor bi mogao biti da.
Pritom regionalne razlike postaju sve važnije. Iako se posljednjih godina puno govorilo o pritisku stranih kupaca na Jadranu, analiza pokazuje da Jadran u novije vrijeme ne predvodi rast cijena. Udio stranaca u transakcijama od 2022. godine se smanjio, a najveći pritisci sve se više vide u Zagrebu i pojedinim kontinentalnim područjima.
Posebno je važan podatak o ponudi. Hrvatska je nakon sloma građevinskog ciklusa 2008. doživjela dubok pad stanogradnje. Broj dovršenih stanova nakon toga se strmoglavio, a građevinarstvo je izgubilo desetke tisuća radnih mjesta. Posljedice tog urušavanja osjećaju se i danas.
Iako se stanogradnja oporavlja od 2017. godine, ponuda novih stanova i dalje je oko 30 posto ispod razine iz 2008. godine. U Zagrebu je razlika još vidljivija: na tržište izlazi znatno manje novih stanova nego u vrhuncu prethodnog ciklusa.
To je možda najvažnija poruka cijele analize. Ako Hrvatska želi priuštivije stanovanje, ne može se osloniti samo na kontrole, poreze, subvencije ili političke poruke. Mora povećati ponudu novih, kvalitetnih i energetski učinkovitih stanova ondje gdje za njima postoji stvarna potražnja.
“Trebamo stvoriti uvjete da se ponuda novih kvalitetnih nekretnina poveća. Ne samo da će to normalizirati cijene, nego je to ono što tržište zapravo očekuje”, rekao je Šonje.
To je lakše reći nego napraviti. Potrebni su brži prostorni planovi, učinkovitije izdavanje građevinskih dozvola, bolja infrastruktura, više građevinskog zemljišta spremnog za razvoj i veća koordinacija lokalne i državne razine.
Upravo tu, kako je slikovito rečeno na predstavljanju, “leži zec”.
Zašto ovo nije nova 2008. i što država zapravo može napraviti
Građevinski ciklus u Hrvatskoj danas je u zreloj fazi. Građevinarstvo čini oko osam posto bruto dodane vrijednosti hrvatskog gospodarstva, što Hrvatsku svrstava visoko u Europskoj uniji. No dio sadašnje aktivnosti povezan je s obnovom nakon potresa i investicijama iz Nacionalnog plana oporavka i otpornosti, a ti će se izvori postupno iscrpljivati.
Zbog toga je realnije očekivati normalizaciju građevinskog ciklusa nego njegov nagli slom.
Šonje je iznio više razloga zašto se scenarij iz 2008. ne bi trebao ponoviti. Tržište je danas manje zasičeno novim stanovima, država i privatni sektor nisu prezaduženi kao tada, financijska priuštivost je bolja nego uoči prošle krize, bankarski sustav je stabilniji, a članstvo u europodručju i stroža pravila zaštite potrošača smanjuju rizik financijskog šoka kakav je tada pogodio mnoge dužnike.
Na pitanje može li se ponoviti pad iz 2008., Šonje je bio izravan.
“Decidirano odgovaram: neće. Mislim da ćemo vidjeti normalizaciju ciklusa, a ne urušavanje”, rekao je.
Stambeni krediti doduše rastu. Prema zadnjim podacima, u svibnju su bili 14,5 posto viši nego godinu ranije. No velik dio tog nominalnog rasta objašnjava se rastom cijena nekretnina, a ne eksplozijom realnog volumena zaduženosti.
Istodobno, loši krediti u sustavu ostaju na povijesno niskim razinama, a kamatne stope na stambene kredite u Hrvatskoj među nižima su u europskom kontekstu.
To ne znači da rizika nema. Ali znači da današnje tržište nije kopija pretkriznog razdoblja iz 2008.
Najveći problem zato nije samo pitanje hoće li se kupci moći zadužiti, nego hoće li imati što kupiti po cijeni koju mogu dugoročno izdržati.
U Zagrebačkoj banci ističu da Nekretninski puls žele učiniti alatom za bolje razumijevanje tržišta i donošenje informiranijih odluka.
Velimir Šonje istaknuo je da su indeksi priuštivosti početkom 2026. blago povećani, unatoč nastavku rasta cijena stambenih objekata.
“No, pogledamo li dublje, samo priuštivost novogradnji bilježi rastući kratkoročni trend, ali novih izgrađenih stanova još uvijek je premalo s obzirom na potražnju”, rekao je Šonje.
To je vjerojatno najkraći sažetak stanja na tržištu.
Hrvatska nema jednostavan problem s nekretninama, pa ne može imati ni jednostavno rješenje. Cijene su visoke, ali nisu odvojene od rasta plaća, zaposlenosti, BDP-a i troškova gradnje. Priuštivost je slabija nego prije nekoliko godina, ali bolja nego u dijelu ranijih razdoblja. Tržište nije pred očitim slomom, ali nije ni zdravo ako velik dio građana teško dolazi do stana.
Pročitajte još:
Ako se iz Nekretninskog pulsa može izvući jedna glavna poruka, onda je to ova: Hrvatska ne treba manje rasprave o cijenama, nego više ozbiljne rasprave o ponudi.
Jer bez više novih stanova, boljeg prostornog planiranja i učinkovitije administracije, svaka buduća mjera riskira baviti se posljedicama, a ne uzrokom problema.
