Igor Kordić, Irundo: Kvalitetan mali iznajmljivač i dalje ima svoje mjesto na tržištu

Od jednog stana u Zagrebu do više od 700 smještajnih jedinica – Irundo je u petnaestak godina prošao put od malog poduzetničkog projekta do kompanije koja danas ambiciozno širi svoj portfelj. Nakon što je postao dio poljske Renters grupe, uslijedile su dvije akvizicije, Sun Spalato i najnovija Sunny Travel, a sljedeća velika brojka koju ciljaju je 1.000 nekretnina pod upravljanjem.

No iza tih brojki krije se puno šira priča o tome kako se mijenja posao upravljanja privatnim smještajem. Cijene se više ne određuju jednom za cijelu sezonu, dio svakodnevnih operacija preuzima tehnologija, a AI polako ulazi i među ljude koji brinu o apartmanima, gostima i vlasnicima.

S Igorom Kordićem, COO-om Irunda, razgovarali smo o tome kako izgleda taj rast iznutra, što donose nove akvizicije i što će u godinama pred nama značiti biti dobar iznajmljivač.

Krenimo od najnovije akvizicije. Zašto baš Sunny Travel i što oni donose Irundu, odnosno kakvu dodatnu vrijednost vidite u toj akviziciji?

Sunny Travel donosi nam snažno lokalno uporište u Novalji i na Pagu, portfelj od više od 200 nekretnina te tim koji dobro poznaje destinaciju, vlasnike i goste. Posebno vrijednim smatramo povjerenje koje su osnivač Goran Pejić i njegov tim godinama gradili u suradnji sa vlasnicima i lokalnim partnerima. U našem poslu kvalitetan odnos s vlasnikom i pouzdana usluga na terenu temelj su dugoročnog uspjeha.

Tu vidimo i smisao ove akvizicije: povezati njihovo lokalno znanje s Irundovim iskustvom u upravljanju, prodaji i organizaciji poslovanja te razvojnim mogućnostima Renters grupe. Lokalni tim dobiva snažniju podršku, a vlasnici pristup širem znanju i alatima. Novalja pritom ima specifičnu dinamiku potražnje i sezone, pa je upravo poznavanje tržišta presudno za kvalitetu usluge i daljnji rast.

Nakon Sunny Travela, već druge akvizicije u relativno kratkom roku, najavili ste daljnji rast prema 1.000 nekretnina. Gdje vidite najveći prostor za taj rast?

Najveći prostor vidimo u optimalnoj kombinaciji organskog i rasta kroz akvizicije te profesionalnom upravljanju postojećim smještajem, osobito u obalnim destinacijama i Zagrebu. Hrvatsko je tržište izrazito usitnjeno, a kvalitetnih nekretnina i dobrih lokalnih agencija ima mnogo. Rast gradimo kroz akvizicije takvih agencija i kroz suradnju s novim vlasnicima koji nam povjeravaju svoje nekretnine.

Nakon posljednjih preuzimanja upravljamo s više od 700 smještajnih jedinica sa preko 2.000 kreveta, a cilj nam je dosegnuti 1.000 jedinica do kraja godine. Pritom nam je važna kvaliteta svakog novog portfelja, ljudi koji stoje iza njega i mogućnost da vlasnicima poboljšamo rezultat. Potencijal hrvatskog turizma vidimo i u tome da postojeći smještaj bude bolje vođen, bolje pozicioniran i uspješnije prodavan tijekom šireg dijela godine.

Prošle godine Irundo je postao dio poljske Renters grupe. Što se od tada najviše promijenilo u vašoj tvrtki?

Najviše su se promijenili naš kapacitet za rast i brzina kojom možemo provoditi planove. Ulaskom u Renters grupu dobili smo financijsku podršku za akvizicije i pristup iskustvu organizacije koja upravlja tisućama smještajnih jedinica. To nam omogućuje da istodobno razvijamo vlastito poslovanje, povezujemo nove timove i ulažemo u organizaciju i tehnologiju.

Promijenila se i perspektiva te razvoj Irunda danas planiramo u okviru šire međunarodne grupe, uz razmjenu znanja i zajedničko promišljanje rasta. Naša je uloga dobro poznavati hrvatsko tržište i odgovorno voditi poslovanje ovdje. Najveću vrijednost tog modela vidim u povezivanju lokalne odgovornosti i poduzetništva sa snagom i iskustvom grupe. Akvizicije Sun Spalata i Sunny Travela konkretan su rezultat tih novih mogućnosti.

Imate i vlastiti AI sustav za upravljanje, koja su točno njegova „zaduženja“?

Naš tehnološki razvoj obuhvaća vlastite operativne alate, automatizaciju i primjenu AI-ja. Interni alati pokrivaju, primjerice, organizaciju dolazaka, pripremu uputa za goste, praćenje čišćenja i održavanja, financijski kontroling te nabavu i dostupnost operativnih informacija. Dio tih funkcija temelji se na klasičnoj automatizaciji, dok AI razvijamo kao dodatnu podršku zaposlenicima u obradi informacija i svakodnevnom radu.

Cilj je da zaposlenik brzo dođe do potrebne informacije, lakše prati zadatke i ima više vremena za gosta ili vlasnika. Kada upravljate velikim brojem nekretnina u više destinacija, dosljednost u tim svakodnevnim detaljima postaje iznimno važna. Vrijednost tehnologije za nas se mjeri time koliko olakšava rad timu i poboljšava uslugu, a za odnos s gostima, procjenu situacije i rješavanje problema odgovorni su naši ljudi kojima se oslobađa potrebno vrijeme.

Koliko pametno upravljanje cijenama danas može utjecati na prihode vlasnika nekretnine i što se još takvim upravljanjem može poboljšati?

Utjecaj može biti velik, osobito kod nekretnina čija se cijena ranije određivala jednom za cijelu sezonu. Ipak, ne postoji isti postotak povećanja prihoda za svaku smještajnu jedinicu. Rezultat ovisi o lokaciji, kvaliteti, početnoj cijeni, raspoloživosti i načinu na koji se nekretninom dotad upravljalo.

Pametno upravljanje znači usklađivati cijenu s potražnjom, tempom rezervacija, događanjima u destinaciji i brojem preostalih slobodnih termina. Jednako je važno odrediti uvjete rezervacije i duljinu boravka kako bi se smanjile praznine u kalendaru. U razdoblju visoke potražnje treba prepoznati vrijednost dobrog smještaja, a u slabijem pravodobno reagirati. Uz veći prihod, takav pristup može donijeti ravnomjerniju popunjenost i bolju organizaciju rada. Konačno mjerilo za vlasnika jest rezultat koji mu ostaje nakon troškova kroz cijelu godinu.

Mi često u praksi vidimo fokus vlasnika nekretnine na najvišu postignutu cijenu u danu ili u nekom kratkom razdoblju, i iako razumijemo psihološku komponentu, to nije mjerilo uspjeha neke jedinice. Rekordne cijene nisu isto što i prosječna cijena postignuta u cijeloj sezoni, a mi smo upravo fokusirani na što je moguću veću prosječnu cijenu u sezoni, jer to je na kraju krajeva važno vlasniku kad se podvuče crta pod sezonu.

Hrvatsko tržište kratkoročnog najma posljednjih godina prolazi kroz dosta promjena, što po Vašem mišljenju slijedi za male privatne iznajmljivače?

Kvalitetan mali iznajmljivač i dalje ima svoje mjesto na tržištu. Autentičnost, osobni odnos i poznavanje destinacije velike su prednosti hrvatskog turizma. No, to je nešto što, iako stvara doživljaj, teško da se može naplatiti. Zato uz njegovanje tih vrijednosti, trebamo  ozbiljno pristupiti kvaliteti smještaja, implementaciji novih digitalnih standarda rada, dinamičnoj politici cijena, optimizaciji troškova i obvezama koje takvo poslovanje nosi.

Kada to tako postavimo, odluka je naravno svakog vlasnika da sam vodi taj posao, organizira pojedine usluge kroz suradnike ili povjeri upravljanje profesionalnom partneru. Svaki od tih modela može biti dobar ako gost dobiva obećanu uslugu, a vlasnik ima održiv poslovni rezultat. Profesionalizacija počinje od načina rada, uredne nekretnine, točnih informacija, odgovorne komunikacije i poštivanja pravila.

Često se govori i da je hrvatski turizam postao preskup. Primjećuje li se to i kroz same rezervacije?

Da to mislimo ne bi se bavili ovim poslom. Mislimo da Hrvatska kao destinacija ima još veliki potencijal, prvenstveno za povećanje kvalitete i dizanje razine upravljanja, a to se onda prelijeva i na potencijalno više cijene.

Ono što je važno znati je da cijena bitno utječe na rezervacije, a njezinu opravdanost najjasnije pokazuje tempo kojim se smještaj prodaje tj. popunjuje. Smatramo da je za Hrvatsku ključno održati dobar odnos cijene i kvalitete. Gosti uspoređuju destinacije, smještaj i ukupni trošak odmora te očekuje da ono što dobije opravda iznos koji plaća.

Kvalitetna nekretnina na dobroj lokaciji, uz pouzdanu uslugu, može opravdati višu cijenu. Problem nastaje kada cijena raste bez odgovarajućeg ulaganja u smještaj i iskustvo gosta. Pritom na percepciju skupoće utječu i restorani, prijevoz i ostali sadržaji u destinaciji. Zato smatram da cjenovna politika zahtijeva stalno praćenje tržišta i prilagodbu. Dugoročna konkurentnost gradi se ulaganjem u kvalitetu i povjerenje gosta da je za svoj novac dobio dobru vrijednost.

Sad bih se malo vratio na početke Irunda, prvi korak bio je projekt ZigZag Apartments. O čemu se točno radilo?

Tomislav Zovko i ja pokrenuli smo ZigZag Apartments 2011. godine, s jednim stanom u središtu Zagreba. Prepoznali smo prostor za kvalitetan privatni smještaj koji gostu nudi udobnost apartmana, uz organizaciju i pouzdanost usluge kakvu očekuje u hotelu. Od početka smo veliku pozornost posvećivali uređenju, lokaciji i brizi o gostu.

Kako je posao rastao, povezivali smo više apartmana kroz zajedničku recepciju i organizaciju usluge. Taj se koncept razvio u prvi integralni hotel u Hrvatskoj, otvoren 2014. godine. Smještajne jedinice bile su na različitim lokacijama u gradu, a poslovanjem i uslugom upravljalo se iz jednog centra. To iskustvo postavilo je temelje današnjeg Irunda, a to je kvalitetan smještaj koji nudi dobro organiziran sustav iza sebe, od prodaje i komunikacije do čišćenja, održavanja i podrške gostima te transparentnost prema vlasnicima.

ZigZag se kasnije proširio i na neka strana tržišta kao što su Austrija i Srbija. Koliko ste danas, nakon rebrandinga, prisutni u inozemstvu?

Širenje na Beč i Beograd bilo je važan dio razvoja ZigZaga, a kasnije Irunda. Rad na različitim tržištima dao nam je širu perspektivu o upravljanju smještajem i važnosti lokalnog znanja. Svaka destinacija ima svoje goste, pravila i operativne posebnosti koje treba razumjeti. No ta dislociranost tjerala nas je na kontinuirano unapređenje poslovanja i korištenje svih dostupnih tehnologija kako nam sa rastom ne bi padao standard kvalitete i uspješnost poslovanja za svakog vlasnika nekretnine.

Danas je naš glavni razvojni fokus Hrvatska, gdje vidimo velik prostor za rast i profesionalizaciju upravljanja. Međunarodnu dimenziju poslovanja dodatno nam daje pripadnost Renters grupi i razmjena iskustava s drugih tržišta. U ovoj fazi prioritet nam je kvalitetno povezati nove članice Irunda i dodatno ojačati organizaciju u Hrvatskoj.

Nakon spomenutih akvizicija i promjena, koji su planovi Irunda u idućem razdoblju?

Planiramo nastaviti rast kroz organski rast i odabrane akvizicije, s ciljem od 1.000 nekretnina pod upravljanjem do kraja godine. Kao COO, posebno sam usmjeren na to da organizacija kvalitetno prati taj rast. Nakon preuzimanja slijedi puno konkretnog rada: povezivanje timova, usklađivanje procesa, implementaciju standarda rada, razvoj zaposlenika i jasna podjela odgovornosti.

Razdoblje pred nama iskoristit ćemo za jačanje operativnog modela i pripremu sezone 2027. Želimo da lokalni timovi imaju snažnu podršku u tehnologiji, prodaji i organizaciji, kako bi se mogli još kvalitetnije posvetiti vlasnicima, gostima i nekretninama. Dugoročno želimo graditi kompaniju prepoznatljivu po pouzdanosti usluge i rezultatima koje ostvaruje za vlasnike. Upravo će kvaliteta svakodnevnog rada pokazati koliko smo uspješno proveli ovaj rast.