Cijene nekretnina na hrvatskoj obali i dalje rastu, ali ekstremne vrućine, poplave, požari i snažne oluje postupno bi mogli promijeniti način na koji kupci, banke, osiguravatelji i procjenitelji određuju njihovu vrijednost.
Ekskluzivno za Financije.hr stručnjak za procjenu nekretnina Branimir Grgat objasnio je kako vrlo visok klimatski rizik može smanjiti vrijednost objekta i prije nego što postane vidljiv u prosječnim tržišnim cijenama.
Najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku zasad ne pokazuju da klimatske promjene ruše vrijednost nekretnina na Jadranu. Stambene nekretnine na obali u drugom su tromjesečju bile 1,2 posto skuplje nego u prethodna tri mjeseca te devet posto skuplje nego godinu ranije.
Na razini cijele Hrvatske godišnji rast cijena iznosio je 12,7 posto. Istodobno je broj prodanih stambenih objekata bio za 33,3 posto manji nego u istom razdoblju prošle godine, premda se smanjenje broja transakcija ne može izravno povezati s klimatskim utjecajima.
Tržište, dakle, zasad ne pokazuje da kupci zbog sve toplijih ljeta napuštaju Dalmaciju ili da kuće u Istri gube vrijednost zbog učestalijih oluja. Međutim, prosječna cijena za cijeli Jadran skriva velike razlike između pojedinih lokacija i objekata.
Dvije nekretnine udaljene samo nekoliko kilometara mogu danas postići sličnu cijenu jer su obje smještene uz more. Ako je jedna od njih izložena bujičnim poplavama, teško se rashlađuje ili zahtijeva sve skuplje osiguranje i održavanje, njezini bi budući troškovi mogli biti znatno viši.
U tom trenutku klimatski rizik prestaje biti isključivo okolišno pitanje i postaje financijski čimbenik koji može utjecati na cijenu nekretnine.
Hotel je zbog rizika izgubio osam posto vrijednosti
Branimir Grgat, stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina te priznati europski procjenitelj REV, objasnio je kako se fizički klimatski rizik može pretvoriti u konkretan financijski iznos.
U njegovu modelu analizirana je investicija u hotel sa 60 soba i 3.670 četvornih metara bruto površine. Trošak gradnje i opremanja iznosio je 9,2 milijuna eura, a vrijednost zemljišta 1,8 milijuna eura. Model je pretpostavljao prosječnu desetogodišnju popunjenost od 54 posto i prosječnu dnevnu cijenu sobe od 134 eura.
Bez uračunavanja fizičkog klimatskog rizika tržišna vrijednost hotela iznosila je 9.967.803 eura. Nakon uključivanja vrlo visokog rizika od bujičnih poplava vrijednost je pala na 9.146.010 eura. Razlika iznosi približno 820.000 eura, odnosno oko osam posto procijenjene vrijednosti.
Nije riječ o stvarnoj prodaji nekog hotela niti rezultat znači da će svaka nekretnina izložena klimatskim promjenama izgubiti osam posto vrijednosti. Model pokazuje mehanizam kojim mjerljiv fizički rizik i povezani budući troškovi mogu postati dio tržišne procjene.
Rizik od bujičnih poplava u analiziranom primjeru ocijenjen je sa 72 boda od mogućih 100. Potrebne zaštitne mjere, među kojima su potporni zidovi i retencija za oborinske vode, nisu bile uključene u projekt zbog izrazito visokog troška.
Investitor bi zato morao računati s višim premijama osiguranja, dodatnim izdvajanjima za zaštitu objekta te većim rezervama za buduće popravke i obnovu. Upravo ti dodatni troškovi u modelu postupno smanjuju vrijednost nekretnine.
Na vrijednost mogu utjecati i sami sudionici tržišta. Kupac ili zakupac koji utvrdi da je objekt izložen ozbiljnom fizičkom riziku može tražiti nižu cijenu ili povoljnije uvjete kako bi nadoknadio buduće troškove. U krajnjem slučaju može potpuno odustati od kupnje ili najma.
Grgat upozorava i da se isti klimatski rizik u procjeni ne smije računati dvaput, primjerice jednom kroz veće očekivane troškove, a potom ponovno kroz višu diskontnu stopu. No kada je rizik dokazano vrlo visok ili ekstreman te može bitno utjecati na nekretninu tijekom njezina uporabnog vijeka, treba ga uključiti u vrednovanje.
Tržište se neće rušiti jednako na svim lokacijama
U Dalmaciji bi jedan od glavnih problema mogla postati dugotrajna ekstremna vrućina. Split-Marjan ovoga je ljeta zabilježio 19 uzastopnih dana toplinskog vala, pet dana više od dotadašnjeg rekorda. Devet dana zaredom opasnost za zdravlje bila je vrlo velika. Dubrovnik je zabilježio 17 uzastopnih dana toplinskog vala, od kojih sedam na najvišoj razini opasnosti.
Za vrijednost nekretnine pritom nije ključno samo koliko je stupnjeva izmjereno, nego kako vrućina utječe na troškove i mogućnost normalnog korištenja objekta.
Stan na posljednjem katu bez kvalitetne izolacije i vanjskih sjenila mogao bi postupno gubiti tržišnu utakmicu s usporedivim stanom projektiranim za toplija ljeta. Kupci apartmana mogli bi sve pozornije računati koliko će tijekom četiri ili pet mjeseci godišnje izdvajati za hlađenje.
Zgrade s kvalitetnom toplinskom izolacijom, pasivnom zaštitom od sunca, zelenilom i učinkovitom ventilacijom mogle bi dobivati cjenovnu premiju. Objekti koje je teško rashladiti mogli bi se prodavati uz diskont, čak i ako prosječna cijena kvadrata u gradu nastavi rasti.
U Istri bi pritisak mogao dolaziti iz drugog smjera. Uz visoke temperature, sve važniji postaju intenzivne oborine, bujične poplave, tuča i olujni vjetar. Rovinjštinu je u srpnju pogodila superćelijska oluja s tučom promjera većeg od pet centimetara, dok su vatrogasci nakon snažnog kolovoškog nevremena u jednom danu imali 63 tehničke intervencije.
Pojedinačna oluja neće promijeniti tržište. No ako neka mikrolokacija iz godine u godinu trpi poplave, tuču ili olujne udare, rizik postaje trajan trošak. Osiguranje može poskupjeti, vlasnici moraju češće financirati sanacije, a kupci počinju zahtijevati nižu cijenu.
Klimatski rizik već je prepoznat i u profesionalnim pravilima struke. Europski procjeniteljski standardi EVS 2025 predviđaju uključivanje materijalnog fizičkog klimatskog rizika u procjenu vrijednosti nekretnine. Standardi britanskog Kraljevskog instituta ovlaštenih procjenitelja, RICS-a, također traže njegovo razmatranje kada postoje tržišni dokazi i odgovarajuća stručna podloga.
Procjeniteljima su dostupni podaci DHMZ-a, karte opasnosti od poplava Hrvatskih voda i europski podaci Copernicusa.
Ipak, Grgat naglašava da nijedan model ili aplikacija ne mogu potpuno zamijeniti terenski pregled iskusnog procjenitelja koji može utvrditi stanje objekta i njegovu izloženost opasnostima iz neposrednog okruženja.
Pročitajte još:
Zbog toga vjerojatno neće doći trenutak u kojem će cijene svih nekretnina u Dalmaciji ili Istri istodobno pasti zbog klimatskih promjena. Puno je izglednije postupno razdvajanje tržišta.
Nekretnine bolje prilagođene visokim temperaturama, smještene izvan poplavnih zona i zaštićene od drugih opasnosti mogle bi zadržati ili povećati vrijednost. Objekti na rizičnim mikrolokacijama, s lošom izolacijom i visokim budućim troškovima mogli bi zaostajati za ostatkom tržišta.
Hrvatski Jadran još nije došao do točke na kojoj klimatski rizik ruši prosječnu cijenu kvadrata. No primjer hotela čija je modelirana vrijednost smanjena za 820.000 eura pokazuje da taj rizik više nije apstraktan. Pitanje više nije samo hoće li klima utjecati na cijene nekretnina, nego koje će objekte tržište prve početi kažnjavati.
