Ušteda na hidroizolaciji, spojevima ili zvučnoj izolaciji investitoru može smanjiti trošak gradnje, a kupcima stanova nekoliko godina poslije donijeti račun za sanaciju.
Prema procjeni građevinskog stručnjaka Saše Perka, direktora DOMinvesta, pojedini radovi skriveni ispod završnih obloga čine tek nekoliko posto ukupne investicije, ali znatno utječu na trajnost zgrade i troškove stanovanja.
„Obično investitori ne štede na onome što kupci vide, već na onome što je ispod završnih obloga. Najčešće su to armatura, hidroizolacija, detalji spojeva, prekidi toplinskog mosta na balkonskoj ploči, elementi zvučne izolacije, a često su to sve posljedice slabije razrade samog projekta. Te stavke zajedno rijetko prelaze nekoliko postotaka investicije, ali određuju hoće li zgrada za pet godina imati vlagu i crne mrlje“, govori Perko.
Sugovornik je i sam uključen u razvoj stambenih projekata. U DOMinvest grupi projektiranje obavlja DI plan, gradnju DOMinvest, a razvoj projekata DOMinvest development. Perko navodi da takvom organizacijom nastoje povezati projektne odluke, izvedbu i odgovornost prema kupcu.
U pripremi imaju četiri nova projekta s ukupno tristotinjak stanova, manje naselje od dvadesetak kuća te poslovnu zgradu za medicinsku djelatnost s oko 10.000 četvornih metara građevinske bruto površine.
Njegovo iskustvo s gradilišta otvara pitanje važno za kupce novogradnje: koliko se budućih troškova može prepoznati prije kupnje, dok su kvalitetna i slabije izvedena zgrada na prvi pogled još vrlo slične?
„Problem najčešće nije nemar, nego to što se pritisak rokova i cijene rješava upravo tamo gdje se posljedica neće vidjeti odmah. Kupac dobije naizgled uredan stan, a račun stigne kroz pričuvu i popravke nekoliko godina kasnije“, ističe.
Zvučna izolacija jedan je od elemenata koje kupac teško može procijeniti tijekom razgledavanja praznog stana. Razlika postaje jasna tek kada se susjedi usele i počnu koristiti prostor. Perko između stanova prednost daje armiranobetonskom zidu, uz dodatni sloj mineralne vune i gipskartonsku oblogu.
„Na njega dodajemo sloj mineralne vune s gipskartonskom oblogom, čime dobivamo i toplinsku izolaciju, ne samo zvučnu. To je najvažnije ondje gdje se u jednom stanu živi svakodnevno, a susjedni je kupljen kao investicija i koristi se povremeno ili nikada“, objašnjava.
Kod prijenosa udarnog zvuka, primjerice koraka iz stana iznad, naglašava važnost plivajućeg poda i detalja njegova odvajanja od zidova.
„Za zvuk udara, onaj topot kad netko iznad vas hoda u petama, ide plivajući pod: 2 cm EPS-a ispod estriha i obavezno rubne dilatacijske trake uz sve zidove. Bez tih traka estrih dira zid i prenosi topot na zid, koji tada dolazi do susjednih stanova“, navodi.
Fasada je kupcu mnogo vidljivija, ali njezin izgled pri primopredaji malo govori o tome kako će podnositi vlagu i vremenske uvjete. Perko pojavu algi, gljivica i crnih mrlja povezuje s izborom fasadnog sustava i završnog sloja, osobito na sjevernim pročeljima na kojima se vlaga dulje zadržava.
U projektima DOMinvest grupe, kaže, koriste kamenu vunu zbog negorivosti i paropropusnosti. Pritom priznaje da njezina ugradnja ima i svoje zahtjeve.
„Vuna ima jednu nespretnost, teža je za ugradnju pa pod određenim kutom sunca pročelje zna izgledati blago valovito, no to je estetski kompromis koji rado prihvaćamo“, govori.
Kod ravnih krovova, koji su česti u novoj stanogradnji, pozornost usmjerava na hidroizolaciju, nagibe, odvodnju i mjesta prodora instalacija. U svojim projektima koristi TPO membranu kao glavnu hidroizolaciju i bitumenske trake u dva sloja kao sekundarnu. Posebno naglašava provjeru izvedenih radova dok su još dostupni za eventualni popravak.
„Na svakom krovu radimo ispitivanje vodonepropusnosti prije nego se zatvore slojevi, jer poslije toga sanacija košta višestruko. I u novcima i u energiji i živcima. Krov ne pušta zato što je ravan, nego zbog loših detalja, loših nagiba i prodora, pa kosi krov nije sigurniji izbor, samo izbor s manje kritičnih detalja“, smatra Perko.
Sličan problem vidi kod prozora. Kupci se često raspituju o profilu i staklu, dok način ugradnje ostaje u drugom planu.
„Prozor propušta na spoju, a ne kroz staklo. Zato je ključna RAL ugradnja, gdje se spoj brtvi u tri razine: paronepropusnom trakom s unutarnje strane da vlaga iz stana ne uđe u spoj, paropropusnom s vanjske da ono što ipak uđe može izaći, i toplinskom izolacijom između“, objašnjava.
U projektima koje vodi trostruko staklo i takav način ugradnje, navodi, dio su standardne izvedbe. Uz prozore izdvaja i balkonsku ploču, odnosno potrebu za prekidom toplinskog mosta kako se na spoju s grijanim prostorom ne bi stvarala hladna mjesta na kojima se skuplja vlaga.
Za kupca koji dolazi u već dovršen stan većina tih radova ostaje nedostupna pregledu. Perko zato preporučuje traženje dokumentacije koja pokazuje što je izvedeno prije postavljanja završnih slojeva.
„Neka traži ono što se ne vidi, a mora postojati na papiru. Prvo, fotodokumentaciju skrivenih radova, dakle snimljene detalje hidroizolacije, prodora i spojeva prije nego su zatvoreni završnim slojevima. Treba raditi sustavno i ne zbog kupca nego zbog sebe: ako se problem ikad pojavi, odmah znamo gdje tražiti, pa je sanacija ciljana umjesto da se razbija pola stana“, govori.
Uz fotografije preporučuje zatražiti jamstvene listove za strojarske i elektroinstalacije, dokaz o ispitivanju vodonepropusnosti krova i tlačnim probama vodovodnih instalacija te upute za održavanje zgrade. One trebaju objasniti što se održava, na koji način i koliko često.
Perko smatra da u dobro izvedenoj zgradi tijekom prvih deset godina ne bi trebalo biti većih izvanrednih troškova. To ipak ne znači da novi stan i zajednički dijelovi zgrade ne zahtijevaju redovno održavanje.
„Tu je česta zabluda da će netko drugi promijeniti silikon na kadi ili utičnicu koju je vlasnik nepravilnim korištenjem izvukao iz zida“, navodi.
Dodaje da se mogu pojaviti mikropukotine na gipskartonskim zidovima i njihovim spojevima s betonom, dok sustav grijanja i hlađenja treba pratiti i prilagođavati tijekom prvih sezona jer se njegov rad izravno odražava na režije. Takve zahvate razlikuje od problema koji zahtijevaju opsežnije građevinske radove.
„Prava razlika nastaje tek ako su izolacija, hidroizolacija ili krov loše izvedeni. Tada više ne govorimo o održavanju nego o sanaciji od nekoliko desetaka tisuća eura, koju kroz pričuvu plaćaju stanari“, upozorava.
Troškovi korištenja stana ovise i o odlukama donesenima na početku projekta. Perko navodi da u DOMinvestovim projektima za grijanje i hlađenje koriste dizalice topline s podnim grijanjem. U odnosu na sustave s bojlerima ističe niže troškove grijanja, premda u razgovoru nije iznio usporedne podatke o potrošnji.
Uz sustav grijanja izdvaja raspored prostorija i način organizacije parkiranja. Nastoji, kaže, što više parkirnih mjesta smjestiti u garaže, a tlocrte oblikovati tako da površina koju kupac plaća ima jasnu namjenu.
„Elementi za prekid toplinskog mosta ugrađuju se bez iznimke, hidroizolaciji posvećujemo najviše pažnje od svih radova, a tlocrte radimo tako da je svaki kvadrat iskoristiv, umjesto velikih hodnika i prostorija koje nitko zapravo ne koristi“, govori o pristupu svoje grupe.
Kvalitetu gradnje pritom ponajprije povezuje s razradom projekta i kontrolom izvedbe. Dostupnost materijala, smatra, danas je manji problem od odluka koje na gradilištu ostanu neriješene.
„Problem su loše razrađen izvedbeni projekt kojeg često niti nema i izvođenje radova bez stvarne kontrole. Kada u projektu nema razrađenog detalja spoja ili nekog sidrenja, odluku na kraju donosi majstor na gradilištu, bez proračuna i bez da to itko poslije provjeri. Zato je stručni nadzor presudan, ali samo ako je stvaran“, ističe.
Prema njegovim riječima, vlastiti tim nadzornih inženjera obilazi gradilišta od jednom tjedno na koordinacijama do svakodnevno, ovisno o fazi i složenosti radova. Organizaciju grupe objašnjava potrebom da netko vodi cjelinu projekta i preuzme odgovornost za odluke.
„To ne znači da svaki zanat izvodimo vlastitom operativom, nego da smo za svaki projekt mi odgovorni i da njime upravljamo, od prve linije projekta do primopredaje ključeva. Razlika je u tome što kod nas ne postoji situacija u kojoj projektant krivi izvođača, izvođač projektanta, a kupac ne zna kome se obratiti“, kaže.
Pročitajte još:
Širenje poslovanja promijenilo je i njegovu osobnu ulogu.
„Bit ću iskren, danas sam na gradilištu rjeđe nego bih volio jer me razvoj grupe i projekata odvlači, ali unutar grupe imamo petnaestak inženjera gradilišta koji taj posao rade bolje nego bih ga ja radio, i u njih imam puno povjerenje“, zaključuje Perko.
Kupcu koji uspoređuje dvije novogradnje tehnička dokumentacija može dati važan dio odgovora koji cijena kvadrata ne pruža. Fotografije skrivenih radova, rezultati ispitivanja i jasne upute za održavanje omogućuju konkretniji razgovor o tome što kupuje. Vrijednost tih podataka postaje posebno vidljiva kada se nakon useljenja pojavi problem i treba utvrditi njegov uzrok, odgovornost i trošak popravka.
DOMinvest d.o.o. za graditeljstvo i inženjerske usluge
Zagrebačka cesta 143A, 10000, Zagreb, Hrvatska
8.712.615,34 (2025)
19 (2025)
