Sve češće oluje, snažni pljuskovi i toplinski ekstremi sve više mijenjaju logiku upravljanja nekretninama u Hrvatskoj. Zgrade koje su građene prema starijim klimatskim obrascima danas se suočavaju s uvjetima za koje često nisu dovoljno pripremljene, a posljedice se vide na krovovima, fasadama, podrumima, garažama i sustavima odvodnje.
Građevinski inženjer Saša Perko upozorava da postojeći građevinski fond više ne može funkcionirati po pravilima prošlog stoljeća. Starije i neodržavane zgrade posebno su izložene kratkim, ali intenzivnim olujnim nevremenima kakva Hrvatska sve češće bilježi posljednjih ljeta.
“Postojeći građevinski fond projektiran je prema normama koje su odražavale klimu prošlog stoljeća, pa nas današnje vrijeme redovito ‘iznenađuje’ pojavama koje statistički više nisu iznimka”, kaže Perko.
Prema njegovim riječima, najveći rizici najčešće se vide na krovovima i fasadama. Loši tehnički detalji, nedovoljno sidrenje, oštećena limarija i slabo izvedeni spojevi mogu dovesti do toga da vjetar odnese dijelove krova ili fasadne plohe.
Problem nije ograničen samo na stare zgrade. Štete se mogu pojaviti i na relativno novim objektima ako projektna dokumentacija nije dovoljno razradila ključne detalje ili ako izvedba na gradilištu nije bila kvalitetno nadzirana.
Perko objašnjava da vjetar najjače djeluje na rubovima krovova i uglovima fasada, gdje se stvara podtlak koji elemente doslovno vuče prema van i prema gore. Ako pokrov nije pravilno sidren ili je fasada loše pričvršćena, vjetar pronalazi slabu točku i može otkinuti cijelu plohu.
“Problem je podjednako u projektiranju i u radovima. U projektima se često nedovoljno dobro, ili se uopće ne definiraju detalji, spojevi i načini pričvršćivanja nekonstruktivnih elemenata, krovnog pokrova, limarije i fasada”, ističe Perko.
Dodaje da se takvi detalji u praksi prečesto prepuštaju majstorima na terenu, bez razrađenog rješenja i bez stvarnog nadzora.
Uz vjetar, drugi veliki problem postaju intenzivne oborine. Kod jačih pljuskova ulice se sve češće pretvaraju u bujice, a podzemne garaže, podrumi i ulazi u zgrade postaju najugroženije točke objekata.
Razlog je, među ostalim, prekomjerna betonizacija gradova. Što je manje prirodnog tla koje može upiti vodu, to se veći pritisak prebacuje na sustave odvodnje. Kada oni dosegnu maksimum, voda se slijeva prema najnižim dijelovima zgrada.
“Velik dio problema posljedica je prekomjerne betonizacije gradova: što više izbetoniramo, to manje tla ostaje da upije vodu, pa sve odlazi u odvodnju”, upozorava Perko.
Rješenje, kaže, nije samo gradnja sve većih oborinskih sustava, nego racionalnije planiranje prostora. Kvalitetni prostorni planovi zato moraju predvidjeti dovoljan udio prirodnog terena na parceli, ne samo zbog zelenila, nego i kako bi se dio oborinske vode mogao zadržati i procijediti kroz tlo.
Sličnu funkciju mogu imati i zeleni krovovi s drenažno-retencijskim slojem, koji privremeno zadržavaju višak vode i postupno ga otpuštaju, smanjujući udar na odvodnju.
Posebno osjetljivi postaju i novi energetski elementi na zgradama, poput solarnih panela. Ako nisu projektirani i pričvršćeni uzimajući u obzir djelovanje vjetra, mogu postati dodatna slaba točka.
Perko kaže da su se nakon nevremena često viđali problemi s krovištima, osobito na kutovima i rubovima krovne plohe. Kada vjetar podigne jedan segment, može povući ostatak konstrukcije. Kod lakih krovova, limenih pokrova i solarnih panela rizik je veći jer vjetar lakše ulazi ispod elemenata i stvara podtlak.
No najvažnija poruka za vlasnike i suvlasnike zgrada nije samo tehnička, nego financijska. Redovito održavanje gotovo je uvijek jeftinije od hitne sanacije nakon nevremena.
“Zgrada je kao automobil, mora proći ‘tehnički pregled’ barem jednom godišnje, da se utvrdi što je najkritičnije i što se mora popraviti”, kaže Perko.
U praksi se, međutim, često čeka da nešto procuri, otpadne ili ugrozi prolaznike. Takav reaktivan pristup povećava troškove jer se mali problemi pretvaraju u velike zahvate.
Najčešće se zanemaruju začepljeni žlijebovi i slivnici, oštećena limarija, loše pričvršćen krovni pokrov i sitne pukotine na fasadi. Kroz takve pukotine ulazi voda, koja s vremenom razgrađuje slojeve fasade i povećava rizik od većih oštećenja.
Perko zato suvlasnicima i upraviteljima savjetuje redoviti godišnji stručni pregled zajedničkih dijelova zgrade. Ovlašteni inženjer trebao bi procijeniti stanje krova, fasade, hidroizolacije, limarije, podruma i sustava odvodnje te dokumentirati oštećenja.
Takav pregled omogućuje da se problemi otkriju prije nego što postanu vidljivi svima: početne pukotine, korozija armature, degradacija hidroizolacije ili vlaga u podrumu. Na temelju nalaza može se izraditi plan održavanja, a troškovi se mogu rasporediti kroz pričuvu umjesto da se pojave odjednom kao hitna intervencija.
Za građevinski sektor to znači i potrebu ozbiljnijeg pristupa projektiranju i nadzoru. Perko smatra da bi projektna dokumentacija trebala sadržavati više razrađenih tehničkih detalja, osobito za spojeve i pričvršćenja elemenata koji su najizloženiji vjetru i vodi.
Veći problem od samih propisa vidi u njihovoj primjeni. Prema njegovim riječima, stručni nadzor u Hrvatskoj često postoji formalno, ali se ključni detalji na gradilištu ne provjeravaju dovoljno ozbiljno.
“Još uvijek u mnogim projektima stručni nadzor postoji samo na papiru. U Hrvatskoj praktički ne postoji stvarna odgovornost za projektiranje i nadzor, i to bi se trebalo promijeniti”, kaže Perko.
Financiranje ostaje najveća prepreka za suvlasnike, osobito u starijim višestambenim zgradama. Zahvati na krovu, fasadi, hidroizolaciji i konstrukciji mogu biti skupi, ali dugoročno smanjuju rizik od većih šteta i povećavaju tržišnu vrijednost nekretnine.
Perko ističe da modeli sufinanciranja postoje, posebno kroz NPOO i EU fondove za energetsku obnovu višestambenih zgrada, gdje su pozivi ranije omogućavali sufinanciranje od 60 do 80 posto za radove.
Pročitajte još:
Važna je i poveznica koju suvlasnici često previde: energetska obnova ovojnice zgrade istodobno može značiti obnovu fasade, hidroizolacije i limarije, odnosno elemenata koji štite zgradu od nevremena.
Klimatske promjene tako pretvaraju održavanje zgrada iz administrativne obveze u pitanje sigurnosti, vrijednosti imovine i financijskog planiranja. Za suvlasnike, upravitelje i gradove ključna poruka je jednostavna: zgrade koje se ne održavaju više nisu samo estetski ili komunalni problem, nego rastući financijski i sigurnosni rizik.
