Hrvatska se suočava s jednim od neobičnijih paradoksa na tržištu nekretnina: ima velik broj stambenih jedinica koje se ne koriste za stanovanje, a istodobno stotinama tisuća kućanstava nedostaje odgovarajući dom. Cijene nekretnina nastavljaju rasti, najam je za velik dio stanovništva sve teže priuštiv, a mladi sve dulje ostaju u roditeljskim kućama.
Problem, dakle, nije samo u tome što se ne gradi dovoljno, nego i u tome što postojeći stambeni fond ne odgovara stvarnim potrebama stanovništva.
Prema procjeni Europske komisije, gotovo 30 posto stambenih jedinica namijenjenih stalnom stanovanju u Hrvatskoj nije nastanjeno. Istodobno, procijenjeni manjak stanova potrebnih za stambene svrhe iznosi oko 230 tisuća. Drugim riječima, zemlja ima velik broj nekretnina, ali ih značajan dio nije uključen u tržište dugoročnog stanovanja.
To je posebno problematično u trenutku kada cijene nastavljaju rasti. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stambenih nekretnina tijekom 2025. porasle su u prosjeku 14,1 posto. U drugom tromjesečju 2026. bile su 12,7 posto više nego u istom razdoblju godinu ranije. U Zagrebu je godišnji rast dosegnuo 15,7 posto, a u ostatku Hrvatske, izvan Zagreba i Jadrana, 15,8 posto.
Takva kretanja pokazuju da rast ponude i usporavanje dijela potražnje još nisu dovoljni da bi se tržište približilo mogućnostima prosječnog kućanstva. Hrvatski stambeni problem sve je manje moguće objasniti samo nedostatkom novih zgrada. U središtu je pitanje zašto se stanovi grade, kupuju i koriste na način koji ne odgovara potrebama ljudi koji u Hrvatskoj žive i rade.
Gotovo trećina stanova nije nastanjena, ali nisu svi prazni iz istog razloga
Brojka o gotovo 30 posto nenastanjenih stanova na prvi pogled djeluje kao dokaz da Hrvatska ima dovoljno nekretnina, samo ih ne koristi. No struktura tog fonda znatno je složenija.
OECD procjenjuje da je oko 15 posto hrvatskog stambenog fonda prazno tijekom cijele godine, dok se približno 10 posto stambenih jedinica koristi za kratkoročni turistički najam. Te kategorije nisu iste: dio nekretnina stoji neiskorišten, dio se koristi povremeno, a dio je uključen u turističku djelatnost umjesto u dugoročno stanovanje.
Prema popisu stanovništva iz 2021., Hrvatska je imala 2,39 milijuna stambenih jedinica, od čega nešto više od 2,02 milijuna namijenjenih stalnom stanovanju. Broj nastanjenih stanova smanjio se za 4,2 posto u odnosu na 2011., dok je broj privremeno nenastanjenih porastao čak 43 posto.
To znači da se stambeni fond povećavao, ali se istodobno smanjivao broj stanova u kojima kućanstva stvarno žive. OECD upozorava da je udio praznih nekretnina povišen čak i u velikim urbanim središtima poput Zagreba, Splita i Rijeke. Dakle, nije riječ samo o kućama u ruralnim područjima iz kojih se stanovništvo iselilo, nego i o nekretninama u gradovima u kojima postoji potražnja za stanovanjem.
Problem je i geografska neusklađenost. Prazan stan u općini s depopulacijom ne može riješiti manjak stanova u Zagrebu, Splitu ili turističkim središtima u kojima se koncentriraju radna mjesta. Isto tako, nekretnina koja se koristi samo nekoliko mjeseci godišnje ne predstavlja stvarnu ponudu za osobu koja traži dugoročni najam.
Zato je važno razlikovati ukupan broj stanova od broja stanova koji su dostupni na lokacijama, u cjenovnim kategorijama i pod uvjetima koje kućanstva mogu prihvatiti.
Turizam je promijenio ekonomsku računicu vlasnika nekretnina
Jedan od razloga zbog kojih dio stambenog fonda nije dostupan lokalnom stanovništvu jest rast kratkoročnog turističkog najma. U obalnim i otočnim sredinama turistička potražnja vlasnicima omogućuje da nekretnine koriste kao izvor sezonskog prihoda, umjesto da ih iznajmljuju dugoročno.
Iz perspektive vlasnika, odluka je ekonomski razumljiva. Ako se stan tijekom turističke sezone može iznajmiti po višoj dnevnoj cijeni nego što bi donio mjesečni dugoročni najam, turistički model može biti privlačniji. No takva individualna odluka ima šire posljedice za lokalno tržište: stanovi se povlače iz ponude za radnike, mlade obitelji i ljude koji se zbog posla žele preseliti u turistička središta.
OECD upozorava da je porezni sustav godinama dodatno poticao takvu raspodjelu kapitala. Do 2024. kratkoročni turistički najam bio je porezno povoljniji od dugoročnog najma, a efektivno porezno opterećenje prihoda od kratkoročnog najma procjenjivalo se na oko dva posto, nasuprot 12 posto za dugoročni najam i druge oblike kapitalnog dohotka.
Porezna reforma iz 2025. smanjila je dio te razlike uvođenjem poreza na nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje i promjenama oporezivanja turističkog najma. Ipak, OECD smatra da razlike i dalje postoje te preporučuje daljnje izjednačavanje poreznog tretmana kratkoročnog i dugoročnog najma.
To je važno jer tržište nekretnina ne reagira samo na broj raspoloživih stanova, nego i na povrat koji vlasnik može ostvariti njihovim korištenjem. Dok god je turistički najam u pojedinim područjima znatno isplativiji, dio vlasnika neće imati snažan financijski razlog da stanove ponudi dugoročnim najmoprimcima.
Zašto investitori ne grade stanove za prosječnu plaću?
Drugi dio problema nalazi se u ekonomici novogradnje. Investitori ne odlučuju što će graditi isključivo prema društvenoj potrebi, nego prema očekivanom povratu na uloženi kapital.
U cijenu novog stana ulaze zemljište, građevinski materijal, rad, financiranje, komunalni doprinosi, projektiranje i ostali troškovi. Investitor pritom mora uračunati rizik da će se projekt graditi dulje nego što je planirano ili da će se tržišni uvjeti promijeniti prije prodaje. Ako su zemljište i troškovi gradnje skupi, prodajna cijena mora biti dovoljno visoka da bi projekt bio isplativ.
U takvim okolnostima gradnja stanova namijenjenih kupcima s većom platežnom moći može biti financijski privlačnija od gradnje manjih i jeftinijih jedinica za kućanstva s prosječnim primanjima. To ne znači da investitori nužno izbjegavaju priuštivo stanovanje, nego da tržišni mehanizam sam po sebi ne jamči da će se graditi upravo oni stanovi koji najviše nedostaju.
Dodatni problem predstavlja lokacija. Potražnja je najveća u gradovima i područjima s koncentracijom radnih mjesta, obrazovnih institucija i prometne infrastrukture. Ondje je zemljište skuplje, a postupci planiranja i ishođenja dozvola mogu usporiti projekte. OECD upozorava da neefikasno upravljanje zemljištem, ograničeni administrativni kapaciteti lokalne samouprave i spori postupci ishođenja građevinskih dozvola smanjuju mogućnost da ponuda odgovori na potražnju.
Zato nije dovoljno samo povećavati broj građevinskih dozvola ili ukupnu površinu novogradnje. Važno je gdje se gradi, kakvi se stanovi grade i može li ih ciljna skupina uopće kupiti ili unajmiti.
Hrvatska je zemlja vlasnika, ali gotovo da nema razvijeno tržište najma
Posebnost hrvatskog tržišta jest i vrlo visok udio vlasništva nad nekretninama. Prema OECD-u, oko 91 posto kućanstava živi u vlastitoj nekretnini. Takav model dijelom je nasljeđe privatizacije društvenih stanova tijekom tranzicije, ali je posljedica i dugogodišnje slabije razvijenog tržišta dugoročnog najma.
Popis stanovništva iz 2021. pokazao je da je samo 4,4 posto kućanstava koristilo stan na temelju slobodno ugovorenog najma. To je vrlo malo tržište u usporedbi s državama u kojima je dugoročni najam uobičajen oblik stanovanja.
Takva struktura ograničava mobilnost radne snage. Osoba koja dobije posao u drugom gradu često nema razvijenu i cjenovno prihvatljivu ponudu dugoročnog najma, pa se selidba može pokazati financijski neisplativom. Poslodavci tako mogu imati poteškoća s privlačenjem radnika, a mladi koji nemaju dovoljno kapitala za kupnju nekretnine ostaju ovisni o roditeljskom domu.
Visoko vlasništvo pritom ne znači da je stanovanje automatski priuštivo. Vlasništvo je koncentrirano među kućanstvima koja su nekretnine stekla u ranijim razdobljima, naslijedila ih ili kupila prije snažnog rasta cijena. Za nove generacije ulazak na tržište postaje znatno skuplji.
To stvara razliku između onih koji već posjeduju nekretninu i onih koji tek pokušavaju riješiti stambeno pitanje. Rast cijena povećava vrijednost imovine postojećih vlasnika, ali istodobno povećava prepreku za sve koji žele kupiti prvi stan.
Država pokušava aktivirati postojeće stanove, ali porez nije dovoljan
Vlada je stanovanje proglasila jednim od prioriteta te je donijela Nacionalni plan stambene politike do 2030. godine. Među mjerama su program priuštivog najma, porezne promjene i poticanje izgradnje stanova za kupnju i najam.
Uvođenje poreza na nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje zamišljeno je kao poticaj vlasnicima da prazne stanove stave na tržište. Međutim, sam porez ne može riješiti sve probleme. Dio nekretnina nije useljiv bez značajnih ulaganja, neke se nalaze u područjima bez potražnje, a dio vlasnika može prihvatiti porezni trošak umjesto da promijeni način korištenja imovine.
OECD zato preporučuje širi pristup: učinkovitije korištenje postojećeg fonda, razvoj privatnog dugoročnog najma, veća ponuda socijalnih i priuštivih stanova, jednostavniji postupci gradnje te bolja politika upravljanja zemljištem.
Posebno je važno razviti dugoročni najam jer se stambena politika ne može svesti na poticanje kupnje. Subvencije za kupnju prve nekretnine mogu pomoći pojedinim kućanstvima, ali ako se ponuda ne povećava dovoljno brzo, dodatna potražnja može se preliti u cijene. Drugim riječima, potpora kupcima ne rješava automatski problem nedostatka stanova.
Stambena kriza nije samo problem nekretnina, nego i gospodarstva
Nedostupnost stanovanja ima posljedice koje se protežu daleko izvan tržišta nekretnina. Ako radnici ne mogu pronaći stan u blizini posla, teže se sele, poslodavci teže popunjavaju radna mjesta, a gradovi u kojima je potražnja najveća postaju manje dostupni ljudima koji ih održavaju funkcionalnima.
Za Hrvatsku je to posebno važno u turizmu, zdravstvu, obrazovanju, građevini i drugim djelatnostima koje ovise o radnicima u velikim gradovima i obalnim sredinama. Nedostatak dugoročnog najma može povećati troškove zapošljavanja, produljiti putovanja na posao i dodatno potaknuti odlazak stanovništva iz najskupljih područja.
Pročitajte još:
U konačnici, gotovo 30 posto nenastanjenih stanova nije dokaz da Hrvatskoj ne trebaju nove nekretnine. To je dokaz da se postojeći fond ne koristi dovoljno učinkovito i da ponuda nije raspoređena ondje gdje je potražnja najveća. Istodobno, procijenjeni manjak od oko 230 tisuća stanova za stambene potrebe pokazuje da se problem ne može riješiti samo aktiviranjem praznih nekretnina.
Hrvatskoj su potrebni i novi stanovi, ali ne bilo kakvi i ne samo na lokacijama na kojima je najlakše ostvariti najveću prodajnu cijenu. Potrebni su stanovi koje mogu koristiti ljudi koji rade u gradovima, mlade obitelji koje tek ulaze na tržište i kućanstva koja ne mogu ili ne žele kupiti vlastitu nekretninu.
Dok se uspjeh tržišta bude mjerio prvenstveno brojem prodanih kvadrata i rastom cijena, a ne dostupnošću stanovanja, Hrvatska će nastaviti živjeti u paradoksu: imat će sve više vrijednih nekretnina, ali sve manje ljudi koji si mogu priuštiti život u njima.
