Uredi više nisu sigurna investicija: Kapital se okreće logistici i prenamjeni nekretnina

Tržište komercijalnih nekretnina ulazi u razdoblje u kojem više nije dovoljno posjedovati atraktivnu lokaciju i očekivati stabilan prihod od najma. Investitori sve pažljivije procjenjuju što im pojedina zgrada može donijeti, koliko će morati uložiti u njezinu obnovu i može li uopće odgovoriti na potrebe budućih zakupaca.

Uredski prostori više nisu automatski sigurna oklada, dok logistički centri, skladišta i nekretnine povezane s digitalnom infrastrukturom dobivaju sve veću pozornost.

Promjena se jasno vidi u najnovijem Deloitteovu izvješću o izgledima tržišta komercijalnih nekretnina za 2027. godinu. Istraživanje provedeno među 950 čelnika kompanija koje se bave vlasništvom i ulaganjem u nekretnine pokazuje da gotovo 80 posto ispitanika planira unaprijediti ili promijeniti namjenu postojećih nekretnina u sljedećih 12 do 18 mjeseci. Pritom 38 posto planira biti posebno aktivno u takvim zahvatima.

To nije samo najava novog investicijskog ciklusa, nego i znak da vlasnici sve manje žele držati imovinu koja ne ostvaruje očekivani povrat. Umjesto kupnje novih zgrada po visokim cijenama, sve se više pažnje usmjerava na pitanje kako postojeću imovinu učiniti profitabilnijom. Neke će zgrade dobiti novu opremu i energetski učinkovitije sustave, neke će promijeniti namjenu, a dio bi mogao završiti u prodaji.

Logistika i skladišta postaju među najpoželjnijim ulaganjima

Deloitteovi ispitanici logistiku i skladišta izdvojili su kao najperspektivniji segment komercijalnih nekretnina u sljedećih 12 do 18 mjeseci, a odmah iza njih nalaze se nekretnine povezane s digitalnom ekonomijom, uključujući podatkovne centre i telekomunikacijsku infrastrukturu.

Razlozi su strukturni. Promjene u globalnim opskrbnim lancima, potreba za većom otpornošću na poremećaje, rast e-trgovine i razvoj digitalne infrastrukture povećavaju potražnju za prostorima koji imaju jasnu operativnu funkciju. Skladište na dobroj prometnoj lokaciji ili podatkovni centar s osiguranim pristupom energiji investitorima mogu ponuditi drukčiji profil prihoda od uredske zgrade koja se natječe za zakupce u okruženju promijenjenih radnih navika.

To ne znači da uredski prostori nestaju. Kompanijama su i dalje potrebni, ali se mijenja ono što su spremne platiti. Prednost imaju moderne, kvalitetno opremljene i energetski učinkovite zgrade koje zaposlenicima nude više od radnog stola i parkirnog mjesta. Stariji objekti koji zahtijevaju velika ulaganja, a ne mogu ponuditi odgovarajuću lokaciju ili sadržaje, sve teže konkuriraju novijim projektima.

Upravo zato vlasnici ureda sve češće razmatraju prenamjenu. Prema Deloitteovu istraživanju, kompanije specijalizirane za uredske nekretnine najsklonije su pretvaranju postojećih prostora u objekte druge namjene: 23 posto ispitanika iz tog segmenta planira takve zahvate. No prenamjena nije jednostavno rješenje. Tehnička ograničenja, troškovi građevinskih radova, lokacija i urbanistički uvjeti mogu odlučiti je li projekt ekonomski opravdan.

Hrvatska još nema isti problem s uredima kao najveća europska tržišta

Globalni trendovi ne mogu se automatski preslikati na Hrvatsku. Zagrebačko tržište uredskih prostora zasad ne pokazuje znakove velike prezasićenosti. Prema analizi CBRE-a za 2026., stopa nepopunjenosti uredskih prostora u Zagrebu iznosila je oko 2,5 posto, dok je u najtraženijim lokacijama u središtu grada pala ispod jedan posto.

Zakupnine su krajem 2025. dosegnule oko 17,50 eura po četvornom metru mjesečno za najkvalitetnije uredske prostore, dok su sekundarne lokacije bilježile oko 13,50 eura. CBRE pritom očekuje da će potražnja i postupno pristizanje nove ponude nastaviti stvarati pritisak na rast zakupnina.

To pokazuje da Zagreb još nije na točki na kojoj vlasnici uredskih zgrada masovno moraju tražiti alternativnu namjenu. Naprotiv, ograničena ponuda kvalitetnih prostora i dalje podupire tržište. Međutim, to ne znači da će sve uredske nekretnine jednako profitirati. Razlika između moderne zgrade na traženoj lokaciji i starijeg objekta koji zahtijeva velika ulaganja mogla bi postati sve važnija.

Dodatni pritisak donijet će nova ponuda. U Zagrebu se pripremaju ili grade projekti poput Matrix D-a, VMD-ova projekta, Paromlinske i Business Centera Arena. Prema CBRE-u, uredski fond u Hrvatskoj u 2025. porastao je tek oko jedan posto, ali bi se u sljedeće dvije godine rast mogao ubrzati na približno tri posto godišnje. Ako nova ponuda bude rasla brže od potražnje, zakupci će dobiti više prostora za pregovore, a vlasnici starijih zgrada morat će se više truditi zadržati ih.

Hrvatska logistika raste brže od uredskog tržišta

Znatno snažniji zamah u Hrvatskoj bilježi segment industrijskih i logističkih nekretnina. Prema CBRE-u, moderni spekulativni industrijski prostor u Zagrebu tijekom 2025. porastao je više od 20 posto na godišnjoj razini. Za 2026. očekuje se dodatnih 120.000 četvornih metara logističkog prostora u Hrvatskoj, što bi predstavljalo rast veći od 20 posto.

Među projektima koji šire ponudu nalaze se VGP Park Zagreb na području Lučkog, Logis One Helena u široj zagrebačkoj regiji te druga faza RC Zone Logistics Centera u Samoboru. Razvoj se širi i izvan Zagreba: projekt VGP Park Split trebao bi donijeti oko 31.400 četvornih metara modernog industrijskog prostora.

Takav razvoj nije slučajan. Hrvatska ima važan prometni položaj između srednje Europe, Jadrana i jugoistočne Europe, a potražnju za logističkim prostorima potiču proizvodne kompanije, trgovci i logistički operateri. Za razliku od uredskih prostora, kod skladišta i distribucijskih centara lokacija se ne procjenjuje samo prema blizini poslovnog središta, nego prema pristupu autocestama, lukama, tržištima i prometnim koridorima.

Ipak, rast ponude sam po sebi ne jamči uspjeh svakog projekta. CBRE upozorava da će dostupnost radne snage i njezin trošak ostati važan izazov za logističke operatere. Automatizacija može smanjiti dugoročne operativne troškove, ali zahtijeva dodatna ulaganja koja nisu jednako dostupna svim korisnicima prostora.

Skupi kapital mijenja računicu investitora

Iza promjene investicijskih prioriteta nalazi se i financijska strana tržišta. Deloitte navodi da su trošak kapitala, dostupnost financiranja i visoke kamatne stope među glavnim rizicima za poslovanje u sljedećih 12 do 18 mjeseci. U takvim okolnostima investitorima je sve teže opravdati kupnju nekretnine koja zahtijeva velika dodatna ulaganja, a pritom nema sigurne zakupce ili jasan potencijal rasta prihoda.

Sentiment industrije komercijalnih nekretnina prema Deloitteovu indeksu pao je na 57,8 bodova od mogućih 100, nakon 64,9 bodova godinu ranije i 68,3 u 2025. Ipak, oprez ne znači da je sektor odustao od rasta: 51 posto ispitanika i dalje očekuje da će im prihodi porasti više od pet posto.

Zanimljivo je i da se vlasnici zasad nerado odlučuju na prodaju. Prema istraživanju, 46 posto ispitanika ne očekuje prodaju imovine u promatranom razdoblju, a 39 posto ne planira prenamjenu. To sugerira da se tržište nalazi u prijelaznoj fazi: investitori žele poboljšati postojeću imovinu, ali nisu svi spremni priznati da pojedine nekretnine više ne mogu ostvariti povrat kakav su nekoć očekivali.

U takvom okruženju odluka o ulaganju postaje znatno selektivnija. Nije dovoljno da zgrada ima dobru lokaciju ili da se nalazi u sektoru koji je trenutačno popularan. Potrebno je procijeniti koliko će koštati njezino održavanje, koliko se može zaraditi od najma, kakva je konkurencija i može li se objekt prilagoditi promjenama potražnje.

Vrijednost više neće određivati samo lokacija

Za Hrvatsku je ta promjena posebno važna jer se tržište komercijalnih nekretnina istodobno širi u nekoliko smjerova. Zagreb dobiva nove uredske projekte, logistički sektor bilježi snažan rast, a investitori i dalje traže nekretnine koje mogu generirati stabilan prihod. No kako ponuda bude rasla, razlike između kvalitetnih i zastarjelih objekata mogle bi postajati sve izraženije.

Uredski prostori neće preko noći izgubiti investicijsku vrijednost, kao što ni logističke nekretnine neće automatski postati sigurna oklada. Riječ je o promjeni kriterija. Ured koji je energetski neučinkovit, teško dostupan i skup za održavanje može postati problematična imovina, dok dobro pozicionirano skladište s dugoročnim zakupcem može nuditi stabilniji prihod. No i kod logistike treba paziti na preveliku ponudu, troškove izgradnje i dostupnost radnika.

Deloitteova prognoza zato ne govori samo o tome koji će segment nekretnina biti popularniji 2027. godine. Ona pokazuje da se tržište udaljava od strategije u kojoj je bilo dovoljno kupiti nekretninu i čekati rast njezine vrijednosti. U novom ciklusu pobjeđivat će investitori koji znaju prepoznati što tržištu treba, koliko vrijedi prilagodba postojeće imovine i kada je bolje promijeniti namjenu ili prodati nego nastaviti ulagati u objekt koji više ne odgovara potražnji.