Očekivanja od uredskog prostora, su se promijenila, posebice nakon pandemije. Tvrtke traže manje, kvalitetnije i fleksibilnije prostore, sve češće razmišljaju o preseljenju. Istovremeno umjetna inteligencija stvara pomalo paradoksalnu situaciju.
Dok više od polovice europskih kompanija očekuje da će AI dugoročno smanjiti broj zaposlenih i potrebnu površinu ureda, same AI kompanije postaju jedan od najbrže rastućih izvora potražnje za uredskim prostorima.
Gotovo dvije trećine, odnosno 65 posto europskih zakupaca ureda planira preseljenje tijekom sljedeće tri godine, pokazuje CBRE-ovo European Office Occupier Sentiment Survey 2026., provedeno među više od 90 zakupaca diljem Europe. Pritom tvrtke postaju znatno izbirljivije oko toga u kakvu će se zgradu preseliti. Devet od deset ispitanih odbilo bi prostor koji ne zadovoljava njihove zahtjeve za sadržajima i kvalitetom radnog mjesta.
No, veći zahtjevi ne znače i veću spremnost na plaćanje. Premiju za dodatne sadržaje spremno je platiti 48 posto zakupaca, manje nego godinu ranije kada ih je bilo 54 posto. Tvrtke žele bolje urede, ali sve manje žele dodatno plaćati za njih.
Istodobno se mijenja i sama organizacija prostora. Gotovo polovica ispitanika, 48 posto, očekuje veću potrebu za višenamjenskim prostorima koji se mogu jednostavno reorganizirati, 43 posto planira specijalizirane sadržaje poput AI laboratorija, a 38 posto očekuje veću fleksibilnost uredskih površina.
Umjetna inteligencija jedan je od glavnih razloga te promjene. Čak 52 posto europskih zakupaca očekuje da će AI dugoročno smanjiti broj zaposlenih i količinu uredskog prostora koji im je potreban. No CBRE upozorava da se promjena ne svodi samo na manje kvadrata. AI istodobno podiže zahtjeve prema kvaliteti i funkcionalnosti prostora.
AI traži manje kvadrata, ali bolje urede
Dok postojeće kompanije računaju koliko bi im AI mogao smanjiti potrebe za uredima, kompanije koje razvijaju upravo tu tehnologiju kreću se u potpuno suprotnom smjeru.
Zakup uredskih prostora europskih AI kompanija u samo godinu dana više se nego učetverostručio. U drugom tromjesečju 2026. dosegnuo je oko 75.000 četvornih metara, u usporedbi s manje od četvrtine tog iznosa godinu ranije. AI tvrtke sada čine 3,1 posto ukupne aktivnosti zakupa uredskih prostora u Europi, dok je njihov udio u drugom tromjesečju 2025. bio tek 0,6 posto.
Njihova je potražnja zasad koncentrirana u nekoliko najvećih europskih tehnoloških središta, među kojima su London, Pariz, Amsterdam, Berlin i München. CBRE očekuje da će širenje europskog AI ekosustava postati jedan od važnijih izvora potražnje za uredskim prostorom u ovom tržišnom ciklusu.
Posebno je zanimljiv London. Prema Colliersovim podacima, AI kompanije u drugom su tromjesečju zakupile gotovo 457.000 četvornih stopa ureda i postale najveći pojedinačni izvor potražnje u londonskom West Endu.
Povratak u urede ipak nije propao
Promjena uredskih potreba odvija se paralelno s još jednim trendom, povratkom zaposlenika u urede, premda ne nužno pet dana u tjednu.
JLL-ov Global Occupancy Planning Benchmark Report za 2026. pokazuje da je prosječna iskorištenost uredskih prostora globalno porasla na 56 posto, s 54 posto godinu ranije i 49 posto 2024. godine. Potpuno udaljeni rad sada obuhvaća oko deset posto zaposlenih, u odnosu na 18 posto godinu ranije.
Istodobno je hibridni rad postao organiziraniji. Fiksni broj dana koje zaposlenici moraju provesti u uredu sada zahtijeva 62 posto promatranih organizacija, prema 49 posto lani, dok 70 posto zaposlenika u ured dolazi između tri i pet dana tjedno.
To, međutim, ne znači povratak starom modelu u kojem je svaki zaposlenik imao vlastiti stol. JLL bilježi nastavak smanjenja broja klasičnih privatnih ureda i rast prostora za telefonske razgovore, koncentrirani rad i manje sastanke. Ured se sve manje projektira prema broju zaposlenih, a sve više prema načinu na koji ga oni stvarno koriste.
Najbolji uredi postaju sve skuplji
Sve veći zahtjevi kompanija prema kvaliteti dolaze u trenutku kada se ponuda novih uredskih prostora u Europi smanjuje.
Količina dovršenih novih uredskih površina u posljednja četiri tromjesečja pala je oko 22 posto, a CBRE procjenjuje da će do 2028. samo 6,8 posto europskog uredskog fonda biti mlađe od pet godina, najmanje u više od desetljeća.
Zato se stvara sve izraženija podjela između najboljih, modernih ureda i starijeg fonda. U središnjim poslovnim četvrtima stopa nepopunjenosti uredskih prostora A klase iznosi oko dva posto, dok su zakupnine u premium segmentu u Europi do kraja drugog tromjesečja porasle 5,8 posto na godišnjoj razini.
Colliers također bilježi da se potražnja sve više koncentrira na moderne, potpuno uređene i energetski učinkovite zgrade, dok stariji uredski fond ostaje pod sve većim pritiskom. Manjak novogradnje pritom dodatno ograničava izbor kvalitetnih prostora.
U Zagrebu praznih kvalitetnih ureda gotovo nema
Slična je situacija vidljiva i u Zagrebu, iako je hrvatsko tržište daleko manje od najvećih europskih središta.
Najnoviji CBRE-ovi podaci za drugo tromjesečje pokazuju da zagrebačko tržište uredskih prostora i dalje karakteriziraju snažna potražnja i ograničena ponuda, posebno kada je riječ o kvalitetnim modernim uredima. Novi projekti ulaze na tržište postupno, pa CBRE očekuje da će se konkurencija za kvalitetne prostore nastaviti.
U širem pregledu tržišta jugoistočne Europe stopa nepopunjenosti u Zagrebu kreće se oko dva do tri posto, među najnižima u regiji. Tijekom 2025. leasing aktivnost u Zagrebu porasla je više od 70 posto, iako je velik dio aktivnosti bio povezan s obnovama postojećih ugovora upravo zato što kompanije imaju ograničen izbor prostora u koje bi se mogle preseliti.
Pročitajte još:
I Colliers u ovogodišnjem pregledu hrvatskog tržišta navodi stopu nepopunjenosti zagrebačkih ureda ispod 2,5 posto te trajnu potražnju za modernim uredima A klase, što podupire daljnji umjereni rast zakupnina.
Europski trend zato je relevantan i za Zagreb. Kompanije smanjuju ukupne površine, ali traže kvalitetnije, fleksibilnije i tehnološki opremljenije urede. Problem tržišta nije broj četvornih metara nego koliko je od tih kvadrata uopće prostora u kojem tvrtke žele raditi.
