Hrvatska je i dalje među povoljnijim europskim zemljama kada je riječ o troškovima gradnje stambenih zgrada, no ta se prednost ubrzano smanjuje. Od 2020. godine cijene gradnje stanova u Hrvatskoj porasle su 64 posto, dok je u Njemačkoj rast iznosio 44 posto, a na razini Europske unije 31 posto.
Iako je gradnja u Hrvatskoj još uvijek jeftinija nego u zapadnoj Europi, tempo poskupljenja otvara pitanje koliko dugo domaće tržište može zadržati tu prednost.
Prema podacima Eurostata za 2025. godinu, razina cijena gradnje stambenih zgrada u Hrvatskoj bila je 54 posto ispod prosjeka Europske unije, dok je Njemačka bila 50 posto iznad njega. Međutim, usporedba konkretnih troškova pokazuje manju razliku. Gradnja zgrade srednjeg standarda u Hrvatskoj stoji oko 2.400 eura po četvornom metru neto površine s PDV-om, dok se u njemačkim gradovima taj trošak kreće oko 3.600 eura, također s PDV-om, ali bez zemljišta, projektiranja i ostalih troškova.
Glavni problem hrvatskog građevinskog tržišta zato nije samo visina troškova, nego brzina kojom oni rastu. Na to upozorava Saša Perko, građevinski stručnjak i direktor tvrtke DOMinvest, koji ističe da se domaća troškovna prednost sve više gubi zbog rasta cijene rada, uvoza radne snage, administrativnih prepreka i trgovačkih marži.
Uvozni radnici nisu nužno jeftiniji
Na prvi pogled, Hrvatska ima veliku prednost u cijeni rada. Prema podacima Eurostata za 2025. godinu, sat rada u građevinarstvu s uključenim davanjima u Hrvatskoj iznosi 16,2 eura, u Njemačkoj 39,6 eura, a u Austriji 44,8 eura. No, Perko upozorava da te brojke treba promatrati oprezno jer dio građevinskog sektora i dalje posluje u sivoj zoni.
Rad čini oko 40 posto ukupne cijene gradnje, a prošle je godine njegov trošak u Hrvatskoj porastao 11 posto, u usporedbi sa samo tri posto u Njemačkoj. Sve veća ovisnost o radnicima iz inozemstva dodatno komplicira računicu.
„Uvozni radnik nije jeftin radnik: lani je u graditeljstvu izdano 52.776 dozvola za strance, a takav radnik prvu godinu radi dvostruko do trostruko sporije od domaćeg majstora, pa satnica od 15 eura u učinku postane 30 do 45 eura po satu”, objašnjava Perko.
Drugim riječima, niža nominalna satnica ne znači automatski i niži trošak izvedenog radova. Ako je za isti posao potrebno više vremena, početna ušteda može nestati, a poslodavci se istodobno suočavaju s troškovima zapošljavanja, smještaja i organizacije rada.
Građevinski materijal više nije hrvatska prednost
Za razliku od rada, cijene građevinskog materijala u Hrvatskoj gotovo su se izjednačile s onima u zapadnoj Europi. Vreća cementa od 25 kilograma u Hrvatskoj stoji između 5,50 i šest eura, dok se u Njemačkoj cijena kreće od 5,30 do šest eura. Čelik, stolarija i prateća oprema uglavnom dolaze iz istih europskih tvornica, pa domaći izvođači u tom segmentu više nemaju značajnu troškovnu prednost.
Određene razlike i dalje postoje kod lokalnih materijala poput cementa, betona i agregata. Perko upozorava na slabu konkurenciju na domaćem tržištu cementa, na kojem djeluju tri proizvođača, što utječe na cijene.
Ipak, materijali nisu glavni razlog rasta troškova gradnje. Od 2020. godine poskupjeli su oko 40 posto, dok je ukupna cijena gradnje stanova porasla 64 posto. To upućuje na to da se najveći dio dodatnog pritiska nalazi u troškovima rada i trgovačkim maržama.
Administracija skuplja od samih pristojbi
Jedan od najvećih problema domaćeg građevinskog sektora, prema Perku, jesu administrativne prepreke i dugotrajno ishođenje dokumentacije. Izravni trošak pristojbi možda nije presudan, ali vrijeme potrebno za dobivanje dozvola i početak gradnje stvara znatno veći financijski teret.
Prema podacima Svjetske banke iz posljednjeg izdanja izvješća Doing Business, Hrvatska je po izdavanju građevinskih dozvola bila na 150. mjestu od 190 zemalja. Njemačka je zauzimala 30., a Austrija 49. mjesto. U Hrvatskoj su evidentirane 22 procedure, za čije je rješavanje prosječno bilo potrebno 146 dana, dok je u Njemačkoj devet procedura trajalo prosječno 126 dana.
Trošak dozvola i priključaka u Hrvatskoj iznosio je 9,2 posto vrijednosti građevine, nasuprot 1,1 posto u Njemačkoj i Austriji. Perko navodi i da je prošle godine od predaje urednog zahtjeva do izdavanja građevinske dozvole u prosjeku prolazilo 169 dana, ne računajući vrijeme potrebno za prikupljanje dokumentacije i pripremu zahtjeva.
Najveći trošak administracije, međutim, nije sama pristojba, nego kapital koji investitor mora držati vezanim dok čeka početak gradnje. Prema Perkovoj računici, devet mjeseci dulji ciklus na projektu zgrade s deset stanova može stajati oko 775.000 eura, odnosno dvostruko više od svih doprinosa zajedno.
„Administracija nas ne košta kroz pristojbe, nego kroz trošak kapitala i vremena”, ističe Perko.
Energetski standardi nisu razlog visokih cijena
Stroži europski standardi energetske učinkovitosti također povećavaju početne troškove gradnje, ali ne stvaraju dodatnu razliku između Hrvatske i zapadne Europe jer se primjenjuju slični zahtjevi. U Hrvatskoj su zgrade gotovo nulte energije obvezne za sve zahtjeve za građevinske dozvole podnesene nakon 31. prosinca 2019., dok se od 2030. godine na razini EU-a predviđa prijelaz na zgrade nulte emisije.
Prema analizama 32 europska projekta, uvođenje standarda gotovo nulte energije u početku povećava trošak gradnje za oko 11 posto, odnosno približno 200 eura po četvornom metru. U Njemačkoj je taj dodatni trošak nakon nekoliko godina primjene u praksi pao na raspon od dva do sedam posto.
U Hrvatskoj primjena standarda podrazumijeva, među ostalim, 15 centimetara mineralne vune umjesto deset centimetara stiropora, troslojno staklo i dizalice topline. Iako takva oprema povećava početnu cijenu, kupci dio troška postupno vraćaju kroz niže račune za energiju.
Zbog toga Perko ne smatra da su energetski standardi razlog zbog kojeg cijena kvadrata stana u Zagrebu doseže 3.500 eura.
Kvadrat u Zagrebu jeftiniji od Beča i Münchena, ali sve teže dostupan
Usporedba cijena stanova pokazuje da Hrvatska i dalje ima niže apsolutne cijene od dijela zapadne Europe. Prema podacima koje navodi Perko, novi stan u Zagrebu u prosjeku stoji 3.554 eura po četvornom metru, u Beču oko 5.200 eura, dok u Münchenu cijena prelazi 10.000 eura.
Hrvatski kupci trenutačno imaju i povoljnije uvjete stambenog financiranja. Kamatne stope na stambene kredite kreću se oko 2,9 posto, u usporedbi s četiri posto u Njemačkoj i 3,6 posto u Austriji. Ipak, dostupnost kredita nije neograničena. Hrvatska narodna banka ograničila je omjer iznosa kredita i vrijednosti nekretnine na najviše 90 posto, što znači da kupci moraju osigurati najmanje deset posto vlastitog učešća. Mjesečna otplata kredita pritom ne smije prelaziti 45 posto ukupnih primanja.
Prema podacima Eurostata, više od 40 posto dohotka na stanovanje troši 3,7 posto građana u Hrvatskoj. U Njemačkoj je taj udio 12 posto, a na razini EU-a 8,2 posto. Europska središnja banka procjenjuje da su hrvatske nekretnine precijenjene za devet posto, dok je za europodručje procjena 12 posto.
Deloitteovi izračuni pokazuju da je za kupnju novog stana površine 70 četvornih metara u Zagrebu potrebno izdvojiti 7,5 godišnjih plaća. U Ljubljani je za takav stan potrebno 11,7 godišnjih plaća, a u Pragu 15.
Iako je priuštivost stanovanja u Hrvatskoj i dalje 43 posto bolja nego na rekordnoj razini iz 2008. godine, u posljednjih godinu dana pogoršala se za 4,8 posto na razini države i 7,3 posto u Zagrebu. Od 2015. cijene nekretnina porasle su 153 posto, što je, uz Mađarsku, jedan od najvećih porasta u Europskoj uniji.
Što ako kupci više ne mogu pratiti rast cijena?
Perko upozorava da trenutačno povoljniji uvjeti financiranja i dalje idu u prilog hrvatskim kupcima, ali da banke postaju opreznije, a uvjeti za dobivanje kredita stroži. U takvim okolnostima rast cijena stanova može sve više ograničavati broj kupaca koji si mogu priuštiti nekretninu.
Pročitajte još:
Primjer Njemačke pokazuje koliko promjena kamatnih stopa može utjecati na potražnju. Ondje su kupci godinama bili naviknuti na stambene kredite s kamatama od oko jedan posto. Kada su 2022. godine kamate porasle iznad četiri posto, potražnja je naglo oslabila, a broj završenih stanova pao je na najnižu razinu od 2012. godine.
Hrvatska još uvijek ima niže troškove gradnje i povoljnije stambene kredite od dijela zapadne Europe, ali se razlika postupno smanjuje. Uvozna radna snaga, rast plaća, gotovo izjednačene cijene materijala i dugotrajna administracija povećavaju trošak svakog novog projekta. Za kupce je pritom ključno pitanje hoće li rast cijena i dalje moći pratiti njihova primanja i kreditna sposobnost – jer jeftinija gradnja u odnosu na Njemačku ne znači nužno i priuštiv stan za hrvatsko kućanstvo.
