Kada banka odbije zahtjev za stambeni kredit, potencijalni kupac najčešće ne nestaje s tržišta nekretnina. Dio kućanstava odgađa kupnju, nastavlja živjeti s roditeljima ili ostaje u unajmljenom stanu.
Upravo taj posljednji scenarij otvara pitanje o kojem se u raspravama o stambenoj politici znatno manje govori: mogu li mjere koje ograničavaju zaduživanje građana neizravno povećati najamnine?
Istraživanje Bank of England pokazuje da takav učinak nije samo teorijska mogućnost. Analizirajući irsko tržište nekretnina, ekonomisti Juan Castellanos, Andrew Hannon i Gonzalo Paz-Pardo razvili su model prema kojem stroži uvjeti kreditiranja kratkoročno snižavaju cijene nekretnina, ali istodobno povećavaju troškove najma.
U njihovu modelu cijene nekretnina neposredno nakon uvođenja kreditnih ograničenja padaju 0,9 posto u odnosu na scenarij bez reforme. Najamnine se kreću u suprotnom smjeru i sedam godina nakon reforme dosežu razinu 4,5 posto više nego što bi bile bez ograničenja. Dugoročni učinak na najamnine ostaje pozitivan, na razini od 2,6 posto.
Takvi rezultati posebno su zanimljivi za Hrvatsku, gdje je Hrvatska narodna banka u srpnju prošle godine uvela ograničenja kreditiranja stanovništva, a početkom listopada ove godine dodatno smanjila prostor za iznimke.
Zašto manje kupaca može značiti više najmoprimaca?
Tržište nekretnina obično promatramo kroz cijene kvadrata, broj kupoprodaja i dostupnost stambenih kredita. No tržišta kupnje i najma međusobno su povezana.
Zamislimo mladi par koji živi u unajmljenom stanu i planira kupiti vlastitu nekretninu. Imaju redovita primanja, ali nedovoljno ušteđevine za vlastito sudjelovanje ili im mjesečne obveze prelaze granicu koju banka smije prihvatiti. Kupnju moraju odgoditi.
Za njih se ništa bitno ne mijenja u potrebi za stanovanjem. I dalje im treba stan, samo što umjesto prelaska u vlasništvo nastavljaju plaćati najamninu.
Ako se slična situacija ponovi kod nekoliko tisuća kućanstava, posljedice se mogu osjetiti na tržištu najma. Broj potencijalnih kupaca smanjuje se, ali potražnja za stanovanjem ostaje. Dio te potražnje zadržava se u najmu.
Pritom je ključno pitanje koliko brzo ponuda stanova za najam može odgovoriti na povećanu potražnju. U gradovima u kojima je raspoloživih stanova malo, a gradnja novih traje godinama, dodatni pritisak može se preliti na cijene najma.
Upravo taj odnos istraživali su ekonomisti Bank of England, koristeći Irsku kao primjer zemlje koja je 2015. uvela ograničenja omjera stambenog kredita i vrijednosti nekretnine te kredita i dohotka kupaca.
Hrvatska je dodatno postrožila kreditne uvjete
HNB je od srpnja prošle godine ograničio omjer ukupne mjesečne otplate duga i dohotka na 45 posto za stambene kredite. U pravilu, kredit također ne smije premašiti 90 posto vrijednosti nekretnine, dok je najdulji rok otplate stambenog kredita 30 godina.
Početkom listopada ove godine ograničenja su dodatno postrožena smanjenjem dopuštenih odstupanja. Banke sada imaju manji prostor za odobravanje kredita klijentima koji prelaze propisane granice zaduženosti ili odnosa kredita i vrijednosti nekretnine.
Primjerice, kupac koji želi stan vrijedan 200.000 eura, uz financiranje do 90 posto vrijednosti, u pravilu mora osigurati najmanje 20.000 eura vlastitih sredstava. Tome se pridružuju i ostali troškovi kupnje.
Kod kućanstava koja tek ulaze na tržište nekretnina upravo je potrebna ušteđevina često jedna od najvećih prepreka.
Kreditna ograničenja pritom imaju jasnu ekonomsku svrhu. Njima se smanjuje rizik prekomjernog zaduživanja stanovništva i mogućih problema s otplatom kredita, osobito ako dođe do pada prihoda, rasta nezaposlenosti ili drugih nepovoljnih gospodarskih okolnosti.
Međutim, troškovi takve politike ne moraju se zaustaviti samo na onima koji žele podići kredit.
Najveći pritisak mogao bi pasti na mlađa kućanstva
Jedan od zanimljivijih nalaza irskog istraživanja odnosi se na raspodjelu učinaka između različitih skupina stanovništva.
U modelu stroža kreditna ograničenja dugoročno smanjuju udio kućanstava koja posjeduju vlastitu nekretninu za tri postotna boda. Istodobno se povećava koncentracija stambenog bogatstva među vlasnicima nekretnina koje se iznajmljuju.
To je posebno važno za mlade ljude koji prvi put pokušavaju kupiti stan.
Kućanstva koja već posjeduju nekretninu manje su izložena takvim ograničenjima. Oni koji raspolažu znatnom ušteđevinom ili mogu kupiti nekretninu bez kredita također imaju povoljniji položaj.
Nasuprot njima, kućanstva koja tek stvaraju financijske temelje za kupnju doma mogu godinama ostati na tržištu najma, a eventualni rast najamnina dodatno im smanjuje mogućnost štednje za vlastitu nekretninu.
Tako nastaje začarani krug. Odgađanje kupnje produljuje razdoblje plaćanja najamnine, a veći troškovi stanovanja otežavaju prikupljanje sredstava potrebnih za izlazak iz najma.
Irski model pokazuje kako kreditna politika može utjecati i na raspodjelu stambenog bogatstva, a ne samo na stabilnost bankarskog sustava.
Hrvatsko tržište ima svoje posebnosti
Prenošenje irskih rezultata na hrvatsko tržište zahtijeva uvažavanje razlika između dviju zemalja. Hrvatska ima visok udio stanovništva koje živi u vlastitim nekretninama, a značajan dio kupoprodaja ostvaruje se bez stambenih kredita.
Na cijene stanova i najamnina utječu i čimbenici koji nisu izravno povezani s bankarskim financiranjem. Turistički najam, nekretnine koje se koriste povremeno te razlike u gospodarskoj aktivnosti i demografskim kretanjima oblikuju ponudu i potražnju na lokalnim tržištima.
Zagreb, Split, Rijeka i Osijek nemaju jednaku strukturu ponude i potražnje. U Zagrebu je snažno izražena potražnja za dugoročnim stanovanjem, dok u obalnim gradovima dodatnu ulogu ima turističko tržište.
Zbog toga se i eventualni učinci kreditnih ograničenja mogu razlikovati između pojedinih gradova. Ondje gdje je ponuda dugoročnog najma ograničena, dodatna potražnja može snažnije utjecati na najamnine nego na tržištima s većim izborom raspoloživih stanova.
Kreditna ograničenja ne djeluju jednako na sve kupce
Hrvatsko tržište nekretnina otvara još jednu važnu ekonomsku dilemu. Ograničavanjem stambenih kredita smanjuje se kupovna moć građana koji ovise o bankarskom financiranju, dok kupci s dovoljno vlastitog kapitala zadržavaju prednost.
Ako takva politika oslabi potražnju za kupnjom stanova, njezine koristi neće nužno biti ravnomjerno raspoređene. Niže cijene nekretnina mogu pogodovati onima koji već raspolažu novcem za kupnju, dok kućanstva bez dovoljne ušteđevine i dalje ostaju izvan tržišta.
Posebno je zanimljiva mogućnost da investicijski kupci iskoriste slabiju konkurenciju za kupnju dodatnih nekretnina, a zatim ih ponude u najam. Time bi se dio stambenog fonda mogao dodatno koncentrirati u rukama postojećih vlasnika kapitala.
U tom se slučaju pojavljuje paradoks kreditnih ograničenja: mjere koje bi trebale smanjiti financijske rizike mogu istodobno otežati prijelaz iz najma u vlasništvo i povećati razlike između kućanstava koja posjeduju nekretnine i onih koja ih tek pokušavaju kupiti.
Niže cijene stanova ne jamče dostupnije stanovanje
Jedna od mogućih posljedica kreditnih ograničenja jest razdvajanje kretanja cijena nekretnina od njihove stvarne dostupnosti. Stanovi mogu postati jeftiniji, a da ih dio građana i dalje ne može kupiti jer ne zadovoljava uvjete financiranja.
Takav razvoj događaja mogao bi osobito pogoditi kućanstva koja nemaju značajniju ušteđevinu. Čak i ako cijene nekretnina počnu padati, njihova financijska pozicija ne mora se poboljšati, pogotovo ako istodobno rastu najamnine.
Upravo se tu otvara pitanje raspodjele ekonomskih koristi. Pad cijena može predstavljati priliku za kupce koji raspolažu kapitalom, dok za one koji ovise o kreditima povoljnije nekretnine mogu ostati nedostupne.
Pročitajte još:
Irsko istraživanje pokazuje da kreditna ograničenja mogu imati dugoročne posljedice koje nadilaze bankarski sektor, uključujući promjene u vlasničkoj strukturi stambenog fonda i raspodjeli bogatstva.
Za Hrvatsku je stoga ključno razlikovati stabilizaciju cijena nekretnina od poboljšanja uvjeta stanovanja. Ako se smanji broj građana koji mogu kupiti vlastiti dom, a povećaju njihovi troškovi najma, statistički povoljnije tržište nekretnina neće nužno značiti i dostupnije stanovanje.
