HNB traži od banaka dodatnu zaštitu u trenutku kada godišnje stope rasta kredita usporavaju, ali zaduživanje ostaje snažno, a stanovi poskupljuju brže od dohodaka.
Za regulatora je to upozorenje da niže stope rasta još ne znače popuštanje rizika. Za kupce stanova pritisak je neposredniji: trebaju veće učešće, dok banke od ovog listopada imaju upola manje prostora za kreditne iznimke.
Stopa protucikličkoga zaštitnog sloja kapitala porast će na 2,25 posto od 1. listopada 2027. Trenutačno iznosi 1,5 posto, a prema ranijoj najavi početkom iduće godine povećava se na dva posto. Bankama se tako ostavlja vrijeme da prilagode kapitalnu poziciju, dok se ograničavanje rizičnijih novih kredita već provodi kroz pooštrene kvote odstupanja.
Pozadina odluke vidi se u podacima o stambenom tržištu. Cijene nekretnina u prvom tromjesečju 2026. porasle su za 14,3 posto na godišnjoj razini, nakon rasta od 14,1 posto u 2025. HNB upozorava da poskupljenje nadmašuje rast dohodaka i troškova gradnje. Istodobno se rast plaća i zaposlenosti usporava, pa kućanstva sve teže prate iznose koje traži tržište.
Ilustrativno, ako bi stan od 200.000 eura poskupio za 14,3 posto, koliko iznosi zabilježeni prosječni godišnji rast cijena stambenih nekretnina, njegova bi cijena dosegnula 228.600 eura.
Uz pretpostavku da banka financira 90 posto cijene i da procijenjena vrijednost odgovara kupoprodajnoj, kupcu bi trebalo 22.860 eura vlastitih sredstava i kredit od 205.740 eura. To znači dodatnih 2.860 eura učešća i 25.740 eura veći dug, bez dodatnih troškova kupnje.
Niže kamate mogu ublažiti rast mjesečne rate, ali istodobno podupiru potražnju. HNB ih, zajedno s poreznim poticajima za kupnju, navodi među čimbenicima poskupljenja nekretnina. Tu se otvara pitanje dosega takvih poticaja: koliko pomoći ostaje kupcu ako prodajne cijene nastave rasti brže od njegovih primanja? Kada ponuda sporo reagira, dio povećane kupovne moći može se preliti u cijenu stana.
Foto: Financije.hr
Kupci koji razliku pokušavaju zatvoriti većim kreditom sada nailaze na uži prostor za odstupanja. Od 1. listopada kvota stambenih kredita kod kojih ukupna mjesečna otplata dugova prelazi 45 posto dohotka smanjena je s 20 na 10 posto. Jednako je smanjena kvota kredita osiguranih nekretninom koji premašuju 90 posto njezine vrijednosti.
Kod nestambenih kredita kvota za prekoračenje granice opterećenja dohotka smanjena je s 10 na pet posto.
Kvote se računaju prema iznosima odgovarajućih kredita isplaćenih u prethodnom tromjesečju. Promjena se odnosi na ugovore sklopljene od 1. listopada 2026., uz prijelaznu odredbu za isplate ranije ugovorenih kredita. Osnovne granice zaduživanja ostaju iste; smanjuje se dio kreditiranja u kojem banka može prihvatiti odstupanje.
Posebno su izloženi kupci s redovitim primanjima, ali nedovoljnom ušteđevinom. Njihov problem dodatno raste ako banka nekretninu procijeni ispod kupoprodajne cijene. Za stan od 250.000 eura, uz vrijednost od 230.000 eura koja se koristi za izračun kreditnog omjera, financiranje od 90 posto pokriva 207.000 eura. Kupcu tada nedostaju 43.000 eura do cijene, znatno više od desetine iznosa koji je dogovorio s prodavateljem.
Za HNB je, međutim, problem širi od dostupnosti pojedinačnog stambenog kredita. Krediti stanovništvu u kolovozu bili su 10,8 posto veći nego godinu prije, u usporedbi s rastom od 13,1 posto u prosincu. Rast stambenih kredita usporio je s 15,5 na 12,4 posto. Središnja banka to usporavanje velikim dijelom pripisuje visokoj usporednoj osnovici, dok kratkoročni pokazatelji kreditne aktivnosti ostaju povišeni. Kod gotovinskih nenamjenskih kredita kratkoročni zamah čak je ojačao u odnosu na kraj prošle godine.
Pročitajte još:
Takva dinamika objašnjava zašto regulator povećava zaštitu unatoč naizgled povoljnijim godišnjim stopama. Dug nastavlja rasti u uvjetima sporijeg povećanja dohodaka, a sposobnost otplate postaje osjetljivija na gubitak posla, pad prihoda ili druge nepredviđene troškove.
Dodatni kapital koji će se tražiti od listopada iduće godine treba bankama omogućiti pokrivanje mogućih gubitaka i nastavak financiranja gospodarstva u nepovoljnim okolnostima. HNB procjenjuje da sustav raspolaže dovoljnim kapitalom te da povećanje zahtjeva ne bi trebalo utjecati na cijenu i dostupnost kredita.
3 Odgovora
Povećanje kapitalnih zahtjeva i smanjenje kvote stambenih kredita s 20 % na 10 % znatno otežava pristup vlastitim sredstvima kupcima s niskom ušteđevinom, čime se dodatno smanjuje dostupnost stanova za većinu stanovništva.
Povećanje protucikličkog zaštitnog sloja kapitala na 2,25 % od 1,5 % smanjuje slobodni kapital banaka, ograničavajući njihovu sposobnost podmirivanja gubitaka i usporavajući odobravanje novih kredita.
Smanjena kvota stambenih kredita s 20 % na 10 % za otplatu iznad 45 % dohotka znači da će pola podnositelja zahtjeva morati povećati vlastiti ulog. Kako će mladi kupci s ograničenom ušteđevinom financirati dodatni iznos?