Najamnine u Njemačkoj rastu brže od cijena stambenih nekretnina, a sve veći manjak stanova dodatno otežava položaj najmoprimaca. U trećem tromjesečju 2026. cijene novih ugovora o najmu porasle su 3,5 posto na godišnjoj razini, dok su cijene kuća i stanova povećane za samo jedan posto, pokazalo je izvješće njemačkog udruženja banaka za financiranje nekretnina VDP.
U drugom tromjesečju najamnine su bile više za 3,2 posto nego godinu ranije, što znači da se rast dodatno ubrzao. Posebno je teško u najvećim njemačkim gradovima, gdje je potražnja za stanovima velika, a ponuda ne uspijeva pratiti potrebe stanovništva.
„Stanje na tržištu najma dodatno se pogoršalo”, upozorio je Jens Tolckmitt, glavni direktor VDP-a, udruženja koje okuplja oko 50 financijskih institucija, uključujući Deutsche Bank, Commerzbank, štedionice i banke saveznih zemalja.
Dok su najamnine rasle 3,5 posto, cijene stambenih nekretnina u Njemačkoj u trećem su tromjesečju bile više za jedan posto nego u istom razdoblju prošle godine.
Cijene stanova porasle su 2,3 posto, obiteljskih kuća 1,3 posto, dok su cijene višestambenih zgrada povećane tek 0,5 posto. Podaci se temelje na kupoprodajnim ugovorima koje je prikupilo više od 700 banaka.
Sporiji rast cijena ne znači da je kupnja nekretnine postala pristupačnija. Visoke kamatne stope i dalje otežavaju financiranje, a kamate na stambene kredite s rokom otplate od deset godina nedavno su premašile četiri posto.
Prema Tolckmittu, cijene nekretnina podupire snažna potražnja za stambenim prostorom, unatoč skupljem financiranju.
Glavni problem tržišta i dalje je nedovoljna ponuda. U Njemačkoj nedostaje više od milijun stanova, a prema analizi Saveznog instituta za istraživanje graditeljstva, urbanizma i prostornog razvoja (BBSR), do 2030. trebalo bi graditi oko 320.000 stanova godišnje.
No, ostvarenje tog cilja zasad izgleda malo vjerojatno. Institut Ifo prognozira da će u 2027. i 2028. godini broj dovršenih stanova biti manji od 200.000 godišnje.
Stanogradnju već godinama usporavaju visoke kamatne stope, skupi građevinski materijali i rast troškova rada. Posljedično, ponuda novih stanova ostaje nedovoljna, što dodatno pojačava pritisak na tržište najma.
Njemačka vlada pokušava potaknuti stanogradnju pojednostavljenjem administrativnih postupaka i smanjenjem troškova građevinskih projekata. Među predviđenim mjerama je skraćivanje postupka izdavanja građevinskih dozvola.
Jedna od inicijativa je i takozvani „Gebäudetyp E”, model koji bi investitorima i građevinskim tvrtkama omogućio dogovor o odstupanju od pojedinih građevinskih standarda koji nisu nužni za sigurnost i kvalitetu zgrade. Cilj je omogućiti jednostavnije, brže i jeftinije planiranje i gradnju, bez ugrožavanja sigurnosti objekata.
Među sedam najvećih njemačkih gradova cijene stambenih nekretnina najviše su porasle u Hamburgu, za 2,4 posto na godišnjoj razini. U Frankfurtu su bile više za 1,6 posto, a u Kölnu za 1,4 posto. U Stuttgartu su blago pale.
Pročitajte još:
U odnosu na prethodno tromjesečje cijene su se blago smanjile u svih sedam najvećih gradova, kao i na razini cijele Njemačke. No, taj kratkoročni pad ne mijenja širu sliku tržišta na kojem se kupci suočavaju s visokim cijenama i skupim kreditima, a najmoprimci s nedostatkom stanova i sve višim najamninama.
Ako se prognoze o slaboj stanogradnji ostvare, pritisak na tržište najma mogao bi se nastaviti i u sljedećim godinama. Njemački problem tako više nije samo pitanje cijene kvadrata, nego nedostatka stanova koji bi mogli ublažiti rast najamnina.
