Stambena kriza već je godinama jedan od najvećih ekonomskih i političkih problema u europskim metropolama, no novi podaci pokazuju koliko se snažno razlika između cijena stanovanja i primanja proširila i na gradove koji se donedavno nisu smatrali najskupljima u Europi.
Portugal i Španjolska trenutačno su među najizraženijim primjerima. Financial Times piše da su snažan rast stanovništva potaknut migracijama, spora administracija, visoki troškovi gradnje i nedovoljna ponuda novih stanova zajedno stvorili ozbiljan manjak nekretnina.
Posljedice su sve više vidljive u najamninama. Stanovnik Lisabona koji prima prosječnu plaću morao bi izdvojiti više od 110 posto mjesečnih primanja za tipičan jednosobni stan u centru grada, prema izračunu FT-a koji se temelji na podacima Numbea i Deutsche Banka. U Madridu i Barceloni taj je udio oko 75 posto.
No kada se ista računica primijeni na Hrvatsku, rezultat pokazuje da problem nije nimalo udaljen. U Dubrovniku je prosječna najamnina jednosobnog stana u centru grada već približno jednaka cijeloj prosječnoj neto plaći.
Dubrovnik gotovo uz bok najskupljim europskim gradovima
Prema aktualnim podacima Numbea, jednosobni stan u centru Dubrovnika u prosjeku se iznajmljuje za oko 1.310 eura mjesečno, dok prosječna neto plaća iznosi približno 1.309 eura. To znači da sama najamnina odgovara otprilike 100,1 posto prosječne mjesečne plaće.
Drugim riječima, osoba koja u Dubrovniku zarađuje prosječnu lokalnu plaću ne bi je mogla pokriti ni kada bi čitav mjesečni prihod izdvojila samo za stanarinu, bez režija, hrane, prijevoza ili bilo kojeg drugog troška.
Takav omjer Dubrovnik prema ovoj metrici smješta vrlo blizu najproblematičnijih europskih gradova. Lisabon je, prema FT-ovu izračunu, još nepovoljniji s više od 110 posto prosječne plaće potrebne za jednosobni stan u centru, ali je Dubrovnik već iznad Madrida i Barcelone, gdje je riječ o približno tri četvrtine prosječnog dohotka.
Važno je pritom naglasiti da to ne znači da je Dubrovnik službeno zauzeo određeno mjesto na FT-ovoj ljestvici 15 najskupljih europskih gradova. Numbeo se kontinuirano ažurira, a uzorci se razlikuju među gradovima. Ipak, korištenjem iste osnovne računice razmjer problema u Dubrovniku vrlo je jasan.
U Splitu stan odnese oko 62 posto plaće
Ni Split nije daleko od europskih gradova u kojima se stanovanje pretvara u dominantan trošak kućanstva.
Aktualni podaci Numbea pokazuju da najam jednosobnog stana u centru Splita iznosi oko 899 eura mjesečno, dok je prosječna neto plaća približno 1.450 eura. Najamnina tako odnese oko 62 posto prosječne plaće.
Za osobu koja živi sama to znači da joj nakon plaćanja najamnine ostaje nešto više od 550 eura za režije, hranu, prijevoz i sve ostale mjesečne izdatke.
Razlika između Splita i Dubrovnika istodobno dobro pokazuje koliko turistička potražnja može promijeniti lokalno tržište nekretnina. U oba grada dugoročni najmoprimci konkuriraju tržištu turističkog i kratkoročnog najma, gdje vlasnici u pojedinim razdobljima mogu ostvarivati znatno veće prihode.
Zagreb je povoljniji, ali najam i dalje uzima gotovo polovicu plaće
Situacija u Zagrebu izgleda znatno bolje nego u Dubrovniku i Splitu, ali ni glavni grad ne može se opisati kao jeftino tržište za osobu koja stan unajmljuje sama.
Jednosobni stan u središtu Zagreba prema Numbeu stoji oko 769 eura mjesečno, dok je prosječna neto plaća oko 1.697 eura. Najamnina tako čini približno 45,3 posto prosječnog mjesečnog primanja.
To je bitno manje nego u Splitu ili Dubrovniku, ali i dalje iznad granice od 40 posto raspoloživog dohotka koju Eurostat koristi pri definiranju prekomjernog opterećenja troškovima stanovanja.
U Rijeci je omjer gotovo isti. Najam jednosobnog stana u centru iznosi oko 621 euro, a prosječna neto plaća približno 1.337 eura, pa stanarina odgovara približno 46,4 posto plaće.
Hrvatska statistički izgleda bolje nego što se osjeća podstanarima
Tu se pojavljuje zanimljiv paradoks. Prema Eurostatu, Hrvatska na razini cijelog stanovništva zapravo izgleda kao jedna od zemalja EU-a s najmanjim problemom prekomjernih troškova stanovanja.
U 2024. samo 3,7 posto stanovništva Hrvatske živjelo je u kućanstvima čiji troškovi stanovanja premašuju 40 posto raspoloživog dohotka. Prosjek Europske unije iznosio je 8,2 posto.
Još je upečatljiviji podatak za gradove: prema Eurostatovu pregledu, Hrvatska je sa stopom od oko tri posto bila među članicama s najmanjim udjelom stanovnika gradova preopterećenih troškovima stanovanja.
Na prvi pogled to se teško može pomiriti s činjenicom da jednosobni stan u Dubrovniku može stajati cijelu prosječnu plaću, a u Splitu više od 60 posto.
Objašnjenje se velikim dijelom krije u strukturi vlasništva.
Čak 91 posto stanovnika Hrvatske živi u nekretnini u vlasništvu vlastitog kućanstva, što Hrvatsku svrstava među članice EU-a s najvećim udjelom vlasnika. Prosjek Unije iznosi 68 posto.
Zbog toga nacionalna statistika uključuje velik broj ljudi koji ne plaćaju tržišnu najamninu, a često ni stambeni kredit. Za mlađu osobu koja tek ulazi na tržište rada, doseljenika ili nekoga tko iz drugih razloga nema vlastitu nekretninu stvarna slika može biti potpuno drukčija.
Drugim riječima, visoka stopa vlasništva nad nekretninama ublažava problem u agregatnim statističkim pokazateljima, ali ne čini stanovanje dostupnijim onima koji danas tek pokušavaju pronaći stan.
Visoko vlasništvo skriva još jedan problem
Hrvatska istodobno ima jedan od najvećih udjela stanovništva koje živi u prenapučenim stanovima. U 2024. u takvim je uvjetima živjelo 31,7 posto stanovništva, gotovo dvostruko više od prosjeka EU-a od 16,9 posto.
To također sugerira da niska službena stopa preopterećenosti troškovima stanovanja ne mora nužno značiti da je stanovanje lako dostupno.
Ako mlada osoba ostaje živjeti s roditeljima jer si vlastiti najam ne može priuštiti, njezino kućanstvo ne mora prijeći Eurostatovu granicu od 40 posto prihoda potrošenih na stanovanje. Statistički zato može izgledati financijski neopterećeno, iako je upravo nepriuštivost stanovanja razlog zbog kojeg se nije osamostalila.
Portugal i Španjolska upozoravaju što se događa kada ponuda ne prati potražnju
U Portugalu je, prema studiji Bank of Spain koju prenosi Financial Times, između 2021. i 2025. izgrađeno oko 300.000 stanova manje nego što je bilo potrebno s obzirom na rast broja kućanstava. Manjak odgovara približno 6,6 posto ukupnog broja portugalskih kućanstava.
U Španjolskoj je procijenjeni manjak dosegnuo oko 750.000 stambenih jedinica, odnosno 3,7 posto ukupnog broja kućanstava. Za usporedbu, prosječni manjak u eurozoni iznosio je oko 0,5 posto.
Problem je dodatno pojačan činjenicom da Portugal i Španjolska imaju relativno mali fond javnog stanovanja, dok se dio postojećih nekretnina u turističkim gradovima koristi za kratkoročni najam.
Rast stanovništva povećava potražnju, ali sam po sebi ne bi morao izazvati stambenu krizu kada bi ponuda novih stanova mogla dovoljno brzo reagirati. Upravo je na taj problem upozorio i guverner portugalske središnje banke Álvaro Santos Pereira, ističući da bi naglasak politike trebao biti na povećavanju ponude.
Slična rasprava sve je relevantnija i za Hrvatsku.
Hrvatski problem nije samo cijena kvadrata
Rasprava o stanovanju u Hrvatskoj često se svodi na cijene prodanih stanova, ali tržište najma pokazuje drugu stranu problema.
Za postojeće vlasnike rast cijena nekretnina može predstavljati rast vrijednosti njihove imovine. Za osobu koja tek treba kupiti ili unajmiti svoj prvi stan isti rast znači sve veću ulaznu prepreku.
Posebno je izražena razlika između turističkih gradova i ostatka zemlje. Omjer najamnine i plaće od oko 100 posto u Dubrovniku, 62 posto u Splitu, 46 posto u Rijeci i 45 posto u Zagrebu pokazuje da mjesto stanovanja sve snažnije određuje koliko će od plaće ostati nakon podmirivanja osnovnog troška krova nad glavom.
Pročitajte još:
A upravo zbog visokog udjela vlasništva nad nekretninama prosječni nacionalni pokazatelji taj problem mogu prikriti.
Europska stambena kriza zato nije samo priča o Lisabonu, Madridu ili Barceloni. Kada se cijena najma usporedi s lokalnim plaćama, dio hrvatske obale već pokazuje iste simptome — a Dubrovnik je po toj računici bliže europskom vrhu nego što bi se iz hrvatskih agregatnih statistika moglo zaključiti.
