Mirovinski fondovi i osiguravatelji izvan burze traže imovinu koja će godinama donositi prihode. Podatkovni centri, energetske mreže i privatne kompanije nude pristup digitalizaciji i rastu potražnje za električnom energijom.
No upravo široko prihvaćeno očekivanje tog rasta otežava kupnju po povoljnoj cijeni. Kada velik broj ulagača želi iste projekte, prodavatelj može naplatiti buduću zaradu prije nego što je projekt ostvari.
To je središnje pitanje ulaganja na privatnim tržištima: koliko prihoda ulagač kupuje danas, a koliko ih tek treba nastati da bi opravdali plaćenu cijenu. Posebno je važno kod imovine koja zahtijeva dodatna ulaganja, ovisi o zaduživanju i ne može se brzo prodati.
Privatna tržišta obuhvaćaju vlasničke udjele u kompanijama izvan burze, izravno kreditiranje poduzeća te ulaganja u infrastrukturu i nekretnine. Njihova je privlačnost za velike institucije razumljiva.
Dugoročne obveze prema umirovljenicima i osiguranicima mogu se povezati s prihodima od imovine koja posluje desetljećima. Međutim, dug vijek projekta sam po sebi malo govori o kvaliteti ulaganja. Presudna je raspodjela prihoda i rizika između vlasnika, vjerovnika, korisnika i države.
Podatkovni centri dobro pokazuju tu razliku. Rast uporabe umjetne inteligencije stvara potrebu za računalnim kapacitetima, ali vrijednost pojedinog centra ovisi o lokaciji, raspoloživoj električnoj energiji, zakupcima i cijeni izgradnje. Projekt s osiguranim priključkom i ugovorenim zakupom ima drukčiju računicu od projekta koji tek čeka dozvole i buduće korisnike. Oba pripadaju istoj investicijskoj temi, a mogu imati vrlo različite izglede za zaradu.
Ni dugoročni ugovor ne rješava svako pitanje. Važno je tko snosi poskupljenje energije i održavanja, može li zakupac raskinuti ugovor te koliko će vlasnik morati ulagati da objekt ostane konkurentan. Ako se cijena preuzimanja temelji na visokoj budućoj popunjenosti, svaki odmak od tog očekivanja smanjuje prostor za povrat uloženog kapitala.
Slična se računica pojavljuje u energetici. Elektrana izložena tržišnoj cijeni struje, projekt s ugovorenim otkupom i mreža s reguliranim prihodima imaju različite izvore zarade. Rast potrošnje električne energije može pogodovati svima, ali se korist različito dijeli. Regulator može ograničiti dopušteni prihod, kupac ugovoriti fiksnu cijenu, a vjerovnik kroz kamate preuzeti veći dio novčanog toka.
Zato je važno odvojiti vrijednost imovine od načina njezina financiranja. Zaduživanje može povećati prinos vlasnika kada projekt ostvaruje planirane prihode. Ako troškovi porastu ili prihodi kasne, otplata duga i dalje ima prednost. Kvalitetan projekt kupljen uz previše duga može postati zahtjevno ulaganje upravo u trenutku kada mu treba dodatni kapital.
Za institucionalne ulagače postoji i pitanje stvarne raspodjele rizika. Fond za infrastrukturu, fond za nekretnine i fond privatnog kapitala mogu izgledati kao tri različita ulaganja. Ako svi financiraju podatkovne centre ili kompanije povezane s njihovom izgradnjom, portfelj može ostati snažno ovisan o istoj potražnji. Broj fondova tada daje slabiju zaštitu nego što sugerira pregled ulaganja po kategorijama.
Tu detaljni podaci o pojedinačnoj imovini postaju važniji od naziva fonda. Ulagač treba znati gdje se projekti nalaze, tko su najveći korisnici, koliko je duga vezano uz promjenjive kamate i kada dospijeva. Bez toga teško može procijeniti kako bi istodobno usporavanje tehnoloških ulaganja, skuplje financiranje i pad vrijednosti imovine utjecali na cijeli portfelj.
Pročitajte još:
Ograničena mogućnost prodaje dodatno pojačava posljedice pogrešne procjene. Privatna imovina nema svakodnevnu tržišnu cijenu, a izlazak zahtijeva kupca spremnog prihvatiti njezino poslovanje i rizike. Ako su kamate u međuvremenu porasle, novi kupac može tražiti viši prinos i ponuditi manje, iako projekt uredno posluje.
Infrastruktura i umjetna inteligencija mogu stvarati novu gospodarsku vrijednost. Pitanje za ulagača jest koliko će te vrijednosti ostati njemu nakon kupovne cijene, kamata, naknada i novih ulaganja. Ako je prodavatelj unaprijed naplatio većinu očekivanog rasta, projekt može ispuniti poslovni plan, a kupac ostati sa skromnim prinosom.
