Kako do uporabne dozvole za obiteljsku kuću?

Nakon što ste prijavili gradnju i dobili urudžbeni broj prijave možete započeti s gradnjom kuće. Idealno je ako ste mogli uskladiti vrijeme u kojem ste čekali na dozvolu s rasporedom vašega glavnog izvođača radova tako da on započne s radovima odmah nakon dobivene pravomoćne dozvole. Ako to niste mogli uskladiti onda možete malo sami pripremati teren i eventualno ograditi zemljište dok čekate da radovi započnu.

Poželjno je da je vaš teren ograđen tijekom radova iz više razloga. Prvo, jer je važno ako je gradilište ograđeno radi sigurnosti gradnje, s obzirom da je svako gradilište određena opasnost za prolaznike, a isto tako lijepo je da možete svoj materijal nakon radova zaključati.

Što kada krenu građevinski radovi?

Kada radovi krenu, tražite od vašega izvođača da označi gradilište sa zakonom određenim oznakama. Morate mu osigurati kopiju glavnog projekta koja uvijek mora biti na gradilištu ako dođe inspekcija. Isto tako, bitno je da radove započnete u roku od tri godine nakon pravomoćnosti građevinske dozvole, jer građevinska dozvola ima svoj rok trajanja i ako ne započnete gradnju u tom roku onda vam istječe.

O samim fazama gradnje kuće nećemo pisati jer to zahtjeva posebnu kolumnu. Napomenuti ćemo da pratite svaku fazu gradnje od temelja do krova, pa unutarnjeg uređenja. Bez obzira i ako niste građevinske struke sami se educirajte putem interneta o svakoj fazi gradnje koja vam dolazi. Izvođač će vam često nuditi više opcija za neku konstrukciju ili izvedbu, bez obzira što piše u vašem projektu, a nekada će vam dati neke prijedloge koji mogu biti i bolji nego ste očekivali.

Za sve te izmjene projekta se konzultirajte s vašim projektantom. Na primjer, kada radite strop postoje dvije opcije – takozvani „fert“ strop i AB (armirano-betonski) strop. Za svaki strop postoje pozitivne i negativne strane i ovisi koliko široku i dugačku kuću gradite. Statičar će vam dati možda još neke prijedloge pa sve to razmotrite. Često ćete biti u dilemi što odabrati, i uvijek će biti dosta argumenata za i protiv neke odluke, ali to je normalna nuspojava kod gradnje kuće.

Isto tako, dosta izvođača će vaš projekt probati prilagoditi sebi, odnosno jednostavnijem načinu izvedbe, pa kada idete na gradilište ponesite metar da možete i sami izmjeriti zidove i otvore i u tijeku gradnje reagirati dok nije već sagrađeno do kraja. Na primjer, često izvođači grade zidove na „punu ciglu“, a to znači da njima nije lako rezati cigle i pokušavaju prilagoditi visinu stropova na način kako je njima jednostavnije. 

Ako vam se to dogodi probajte se dogovoriti da li želite malo viši strop od projektiranoga ili malo niži. Barem u toj odluci vi možete sudjelovati. Nemojte dozvoliti da takvu vrstu odluke donosi izvođač bez vas. Jer ako puno izađete iz gabarita kuće u odnosu na građevinsku dozvolu, nećete moći dobiti Uporabnu dozvolu. Tolerira se raspon od oko tri posto plus-minus u visini kuće, pa imajte to na umu.

Uporabna dozvola

I konačno, kada je kuća izgrađena i kada malo uredite dvorište, posegnite za ishođenjem Uporabne dozvole. Uporabna dozvola je reklo bi se „točka na i“ i bez nje po zakonu ne bi smjeli živjeti u vašoj kući, a i sama kuća dobiva svoju službenu vrijednost jer ju s tom dozvolom upisujete u zemljišne knjige s naznakom „kuća“ i „dvorište“.

Koji je prvi korak kod predaje zahtjeva za uporabnu?

Investitor podnosi zahtjev za „Uporabnu dozvolu“ i to možete napraviti osobno u nadležnom upravnom tijelu za graditeljstvo i prostorno uređenje ili u elektroničkom obliku putem sustavaeGrađani odnosno  eDozvola. Detalji o tome što treba priložiti nalaze se ovdje. Ako se odlučite za opciju predaje zahtjeva preko eGrađani, morate imati digitalnu osobnu iskaznicu radi prijave u sustav i čitač kartice u vašem računalu, koja osigurava najvišu razinu sigurnosti koja je za to potrebna. Isto tako, svi dokumenti koje prilažete moraju biti digitalno potpisani. Nakon što predate zahtjev i traženu dokumentaciju čekajte da vam objave datum kada će vam komisija doći na tehnički pregled kuće. U pravilu je to u roku od najviše tri tjedna nakon što dobijete potvrdu o predanoj urednoj dokumentaciji uz zahtjev.

Ako dokumentacija nije uredna tražit će vas dopunu dokumentacije i dati vam rok za predaju iste. Isto tako, obratite pažnju da prilikom predaje zahtjeva prilažete jednu vrstu dokumentacije, a prilikom tehničkog pregleda drugu. Tako da od samoga početka gradnje počnete pomalo prikupljati dokumentaciju za obje vrste predaje.

Na primjer, uz zahtjev predajete izjave svih relevantnih sudionika u gradnji koji su radili po glavnom projektu o njihovoj usklađenosti radova s projektom i poštivanju pravilnika o gradnji. Drugim riječima oni moraju izjaviti da su radili po zakonu, projektu i da su koristili certificirane materijale, pa ćete morati priložiti dokaze o svojstvima ugrađenih materijala. Uz dokumentaciju za tehnički pregled morate pripremiti potvrde i rješenja o sudionicima gradnje, tj. njihove dozvole za rad i položen stručni i državni ispit. Morate imati ugovore s izvođačima, kao i akt o imenovanju nadzora i voditelja. Tu morate dokazati da su voditelji ili nadzor za izvođenja radova članovi komore inženjera graditeljstva, arhitekata i slično. Znači, po zakonu na vašoj građevini nebi trebali raditi izvođači, firme, obrti koji nemaju stalno zaposlene voditelje radova inženjere te struke.

Što kada ste dobili Uporabnu dozvolu?

I kada ste dosegli tu zadnju fazu vaše gradnje i dobili dozvolu, morate biti sigurni da ona bude zavedena u katastru i zemljišnim knjigama. U zadnje vrijeme, to ide određenim automatizmom da odjel za prostorno uređenje rješenje o Uporabnoj dozvoli proslijedi u katastar i zemljišne knjige ali preporučamo da vi i taj postupak provjerite s katastrom.

Ovisi kada ste počeli graditi kuću i od kada vam je građevinska dozvola, u međuvremenu su se zakoni mijenjali, pa ako niste tada morali imati Geodetski elaborat s prijavnim listovima za katastar i zemljišne knjige onda ćete to sada morati dodatno napraviti. Ali pogledajte da li taj elaborat imate već kod građevinske dozvole, pa ga ponovo predajte uz Uporabnu dozvolu.