Javni bilježnici nikad profitabilniji: Tko je zaradio najviše i što stoji iza skoka dobiti

Javni bilježnici u Hrvatskoj su u 2025. godini prvi put u trogodišnjem razdoblju premašili 100 milijuna eura prihoda, ali pravi skok dogodio se na strani dobiti.

Prema podacima bonitetne kuće CompanyWall, 321 subjekt obuhvaćen djelatnošću javnih bilježnika ostvario je 103,37 milijuna eura prihoda i 29,13 milijuna eura dobiti.

Prihodi su u samo godinu dana povećani 31,2 posto, dok je dobit skočila čak 74,2 posto. Istodobno je broj zaposlenih porastao tek 4,4 posto, s 1.398 na 1.459.

Takva razlika između rasta prihoda, dobiti i zaposlenosti čini 2025. daleko najjačom godinom u promatranom razdoblju, ali otvara i važnije pitanje: što je zapravo poguralo ekonomiku djelatnosti u kojoj broj ureda nije slobodno određen tržištem, cijene velikog dijela usluga uređuje država, a dio poslova bilježnicima povjeravaju sudovi?

Posebno je zanimljivo što 2024. nije najavljivala takav profitni skok. Prihodi su tada porasli 12,1 posto, ali je ukupna dobit pala 3,1 posto, na 16,72 milijuna eura. Udio dobiti u prihodima spustio se s 24,5 na 21,2 posto.

Broj zaposlenih u dvije godine povećan je s 1.327 na 1.459, odnosno 9,9 posto, dok su prihodi porasli 47 posto, a dobit gotovo 69 posto. Dobit po zaposlenom povećana je s približno 13 tisuća eura u 2023. na gotovo 20 tisuća eura u 2025.

Nova tarifa promijenila ekonomiku dijela poslova

Jedan od najvažnijih događaja dogodio se neposredno prije početka 2025. Izmjene Pravilnika o privremenoj javnobilježničkoj tarifi objavljene su 4. prosinca 2024., a stupile su na snagu osmoga dana nakon objave.

Vrijednost boda povećana je s 1,33 na dva eura, dok je istodobno smanjen broj bodova u pojedinim vrijednosnim razredima za sastavljanje javnobilježničkih akata.

Zbog toga povećanje vrijednosti boda od oko 50 posto ne znači da su sve nagrade automatski porasle za isti postotak. No na tipičnim razredima efekt je i dalje vrlo velik.

Rast naknade u tim primjerima kreće se otprilike između 26 i 28 posto. To je gotovo isti red veličine kao rast ukupnih prihoda djelatnosti od 31,2 posto u 2025.

Sama korelacija nije dovoljna da bi se cijeli rast prihoda pripisao novoj tarifi. Različiti poslovi obračunavaju se prema različitim pravilima.

Ipak, teško je zanemariti činjenicu da najveći skok prihoda u promatranom razdoblju dolazi upravo u prvoj punoj godini primjene skuplje tarife.

Nekretnine ne objašnjavaju rekordnu godinu

Dodatno je zanimljivo što rekord javnih bilježnika nije došao uz rekordnu aktivnost na tržištu nekretnina.

Prema službenom Pregledu tržišta nekretnina, tijekom 2025. evidentirano je 88.395 kupoprodaja, čak 21,7 posto manje nego godinu prije. Ukupna vrijednost transakcija pala je 16,8 posto, na 7,68 milijardi eura.

Prosječna vrijednost pojedine kupoprodaje doduše je povećana s 81.714 na 86.828 eura, odnosno oko 6,3 posto.

Dakle, broj kupoprodajnih transakcija pao je gotovo 22 posto, dok su ukupni prihodi javnih bilježnika porasli više od 31 posto. To snažno sugerira da obujam nekretninskog tržišta nije glavni razlog rasta.

Javnobilježnički poslovni model ionako je mnogo širi od nekretnina. Uredi obavljaju ovjere i solemnizacije, sastavljaju javnobilježničke akte, sudjeluju u postupcima povezanima s trgovačkim društvima i zemljišnim knjigama te obavljaju poslove koje im povjeravaju sudovi i druge vlasti.

U ostavinskim postupcima javni bilježnik djeluje kao povjerenik suda, a sud mu povjerava provođenje postupka i predmete raspoređuje prema pravilima propisanim zakonom.

Deset javnih bilježnika s najvećom dobiti

Na vrhu rang-liste prema podacima bonitetne kuće CompanyWall nalazi se Božo Miletić iz Zagreba, koji je u 2025. ostvario 1,29 milijuna eura prihoda i gotovo 600 tisuća eura dobiti. Njegova je dobit u samo dvije godine porasla s 254 tisuće na gotovo 600 tisuća eura.

Drugi je Ivan Jakić s 458 tisuća eura dobiti, dok je treći Vedran Borić s nešto više od 427 tisuća eura.

Kristian Hukelj imao je najveći prihod među deset najprofitabilnijih, čak 1,52 milijuna eura, ali je po dobiti završio na četvrtom mjestu. To je zanimljiv primjer koliko se ekonomika pojedinih ureda razlikuje.

Hukeljevi prihodi povećani su s 996 tisuća eura u 2024. na 1,52 milijuna eura u 2025., odnosno 52,3 posto. Dobit je istodobno porasla samo deset posto, s 384,5 na 423,3 tisuće eura. Udio dobiti u prihodima pao je s 38,6 na 27,9 posto.

Suprotan primjer je Mirjana Popovac, čiji je ured na 693,5 tisuća eura prihoda ostvario 390,5 tisuća eura dobiti. Dobit je tako činila čak 56,3 posto prihoda.

Unatoč visokim pojedinačnim dobicima, javnobilježnička djelatnost nije izrazito koncentrirana oko deset najprofitabilnijih ureda. Oni su u 2025. zajedno ostvarili 10,28 milijuna eura prihoda i 4,18 milijuna eura dobiti. To predstavlja samo 9,9 posto ukupnih prihoda, ali 14,3 posto ukupne dobiti djelatnosti.

Deset najprofitabilnijih ima samo 6,4 posto zaposlenih, ali ostvaruje 14,3 posto ukupne dobiti.

Produktivnost je zato znatno iznad ostatka djelatnosti. Dobit po zaposlenom među vodećih deset iznosi gotovo 45 tisuća eura, više nego dvostruko iznad prosjeka svih javnih bilježnika.

Visoke marže u vrhu djelatnosti ne mogu se promatrati jednako kao marže u maloprodaji, industriji ili turističkom sektoru. Broj i raspored javnobilježničkih mjesta regulira država. Zakon propisuje da Ministarstvo određuje javnobilježnička mjesta vodeći računa o potrebama za službenim radnjama, gospodarskom i pravnom prometu te poslovima koje bilježnici obavljaju kao povjerenici sudova.

Drugim riječima, novi konkurent ne može jednostavno otvoriti javnobilježnički ured na lokaciji na kojoj smatra da postoji poslovna prilika. Takav sustav ima dvostruki učinak.

S jedne strane ograničava klasičnu tržišnu konkurenciju i daje postojećim uredima relativno predvidivu bazu poslova. S druge strane stvara problem tamo gdje se raspisana mjesta teško popunjavaju.

Ilok i Vis ostali bez popunjenih mjesta

Jedan od najočitijih problema sektora nije profitabilnost, nego dostupnost. Pučka pravobraniteljica u Izvješću za 2025. navodi da javnobilježnička mjesta u Iloku i Visu tijekom cijele godine nisu bila popunjena. U Korčuli i Glini javni bilježnici jesu imenovani, ali je bilježnica u Glini počela raditi tek 15. siječnja 2026., dok bilježnik u Korčuli u vrijeme izvješća još nije stupio na dužnost.

Pravobraniteljica zaključuje da problem neravnomjerne dostupnosti javnih bilježnika, unatoč višegodišnjim upozorenjima, nije riješen. To je jedna od najvećih kontradikcija djelatnosti.

Agregatno gledano, sektor generira rekordnu dobit i gotovo 20 tisuća eura dobiti po zaposlenom, ali pojedine manje i geografski udaljenije sredine i dalje imaju problem pronaći osobu spremnu preuzeti javnobilježničko mjesto.

Ekonomika ureda u Zagrebu, Splitu ili Zadru očito nije ista kao ekonomika ureda na Visu ili u Iloku.

Digitalizacija istodobno uzima i donosi posao

Javno bilježništvo nalazi se i pred tehnološki možda najvećom promjenom od uvođenja službe u suvremenom obliku. Dio jednostavnih administrativnih poslova već se može obaviti bez fizičkog odlaska javnom bilježniku.

Sustav START omogućuje elektroničko osnivanje d.o.o.-a i j.d.o.o.-a bez ovjere kod javnog bilježnika. Zakon je i formalno uredio osnivanje društva na daljinu bez sudjelovanja javnog bilježnika.

Za sektor je to jasan primjer tehnološke zamjene: dio standardiziranih i ponavljajućih poslova koji je nekad nužno prolazio kroz ured više ne mora. No paralelno se događa suprotan proces.

Pravilnikom o Sudskom registru iz 2025. informacijski sustav Hrvatske javnobilježničke komore, eNotar, dodatno se povezuje sa Sudskim registrom, a elektronički arhiv javnobilježničkih isprava već je dio službene infrastrukture. Tijekom 2026. pravila su dodatno prilagođena poslovima kod kojih stranke nisu fizički nazočne u uredu, uz mogućnost korištenja odobrenog sustava videokonferencijske komunikacije.

Digitalizacija zato za javne bilježnike nije samo prijetnja. Ona smanjuje vrijednost dijela najjednostavnijih fizičkih poslova, ali istodobno otvara prostor da složenije službene radnje postanu dostupne elektronički i na daljinu.

Država utječe na gotovo svaki ključni element poslovnog modela: broj ureda, njihova sjedišta, tarife te vrstu i način obavljanja dijela povjerenih poslova. No ista logika vrijedi i u suprotnom smjeru. Buduća promjena tarife, širenje digitalnih usluga bez javnog bilježnika ili prebacivanje pojedinih postupaka na druge institucije moglo bi jednako brzo promijeniti ekonomiku djelatnosti.

Ako bi se gledale samo završne brojke, javno bilježništvo izgleda kao jedna od vrlo profitabilnih profesionalnih djelatnosti.