Rast kamata i troškova financiranja ugrožava ionako krhak oporavak globalnog tržišta poslovnih nekretnina. Kupci ponovno pregovaraju o cijenama dogovorenima prije samo nekoliko mjeseci, prodavatelji odgađaju prodaju, a dio planiranih transakcija stavljen je na čekanje, piše Financial Times.
Očekivalo se da će se aktivnost ove godine oporaviti nakon razdoblja slabijeg poslovanja koje je uslijedilo poslije naglog povećanja kamata 2022. godine. Međutim, inflacijski pritisci povezani s ratom na Bliskom istoku i novo poskupljenje zaduživanja ponovno mijenjaju računicu ulagača.
Tržište nekretnina posebno je osjetljivo na rast prinosa dugoročnih obveznica, jer se velik dio kupnji i razvoja projekata financira dugom. Skuplje financiranje smanjuje iznos koji kupci mogu ponuditi uz očekivani povrat na ulaganje i stvara pritisak na vrijednost imovine.
„Jedini logičan zaključak jest da vrijednosti nekretnina moraju pasti”, ocjenjuje Ronald Dickerman, predsjednik investicijske tvrtke Madison International Realty.
Kao primjer navodi kupnju dogovorenu prije tri mjeseca, nakon koje trošak zaduživanja poraste za 0,85 postotnih bodova. Takva promjena, smatra, opravdano otvara pitanje je li prethodno ugovorena cijena i dalje prihvatljiva.
Kupci traže popuste na već dogovorene cijene
Prinos na američke desetogodišnje državne obveznice porastao je s približno četiri posto krajem veljače na više od pet posto, a ovog je mjeseca dosegnuo najvišu razinu od 2002. godine. Prinos britanskih desetogodišnjih državnih obveznica dosegnuo je 5,53 posto, najviše od 2007.
Nekoliko ulagača izjavilo je FT-u da pokušava dogovoriti sniženja cijena u jednoznamenkastim postocima. Jedna investicijska tvrtka za industrijsku nekretninu vrijednu 100 milijuna dolara, čija je kupnja dogovorena prije tri mjeseca, sada traži popust od pet posto.
Promjene se vide i u manjim poslovima. Pri nedavnoj prodaji skladišta u Ujedinjenom Kraljevstvu ponude u drugom krugu bile su niže nego u prvom, navodi osoba upoznata s transakcijom.
David Turner, suosnivač savjetničke tvrtke DTRE, kaže da kupci koji su poslove ugovarali tijekom ljeta, a za njihovo zaključenje trebaju kredit, sada pokušavaju ponovno pregovarati. Za prodavatelje to znači izbor između prihvaćanja niže cijene i odgode prodaje.
Charlie Green, izvršni direktor Workspacea, kompanije koja iznajmljuje fleksibilne uredske prostore, prošlog je tjedna upozorio da će planirane prodaje dijela imovine vjerojatno trajati dulje. Kao razloge naveo je više kamate i ponude kupaca koje kompanija smatra preniskima.
Poručio je da će Workspace prodavati samo po cijenama za koje procijeni da najbolje služe interesima dioničara.
Sudionici tržišta sadašnju situaciju uspoređuju s 2022., kada su rat u Ukrajini, rast kamata i britanski „mini proračun” tadašnje premijerke Liz Truss pridonijeli snažnoj korekciji. Ipak, ocjenjuju da trenutačni pritisak na cijene još nije dosegnuo tadašnje razmjere.
Vlasnici zadržavaju imovinu, a broj transakcija pada
Dio vlasnika na neizvjesnost odgovara duljim zadržavanjem nekretnina, obnovom i pokušajima povećanja prihoda od najma. Chris Pilgrim, voditelj tržišta kapitala u savjetničkoj tvrtki Avison Young, kaže da ulagači sve više prilagođavaju i obnavljaju postojeću imovinu kako bi poboljšali njezinu privlačnost najmoprimcima i rezultate najma.
Očekivani rast najamnina u sektoru stambenog najma i najkvalitetnijih uredskih prostora mogao bi djelomično ublažiti udar viših kamata. No vlasnici istodobno izbjegavaju prodaju kojom bi morali prihvatiti gubitak.
„Vrlo je malo onih koji su spremni prodati ako to ne moraju, pa vidimo pad opsega trgovanja”, kaže Robert Taylor, voditelj istraživanja u DTRE-u, opisujući logistički sektor.
Neizvjesnost ograničava i novu gradnju. Prema podacima CoStar Groupa, u Ujedinjenom Kraljevstvu u trećem je tromjesečju započeta gradnja približno 121.000 četvornih metara uredskog prostora, što je 23 posto više nego godinu prije.
Pročitajte još:
Unatoč tom tromjesečnom rastu, započeta gradnja promatrana tijekom pomičnog razdoblja od godinu dana i dalje je blizu najnižih razina u posljednjih 15 godina.
Prodaja britanskih uredskih zgrada u trećem je tromjesečju pala na najnižu razinu u godinu dana, dok je vrijeme potrebno za njihovu prodaju najdulje od 2021.
