Priuštivost stanovanja u Hrvatskoj ponovno pada, Zagreb bilježi najveće pogoršanje

Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu brže od plaća, zbog čega je priuštivost kupnje stana nastavila slabjeti. Novi Nekretninski puls Zagrebačke banke i Ekonomskog laba pokazuje da je indeks priuštivosti u drugom tromjesečju pao 4,8 posto na godišnjoj razini, dok Zagreb bilježi najveće pogoršanje među promatranim regijama.

Indeks priuštivosti nekretnina za Hrvatsku u drugom tromjesečju iznosio je 143,1, što je 4,8 posto manje nego godinu ranije. Priuštivost je i dalje 43 posto bolja nego 2008. godine, ali je istodobno 15 posto lošija nego na vrhuncu početkom 2017.

Razlika između novih i postojećih stanova pritom je velika. Indeks priuštivosti za novogradnju iznosi 183,4, dok je kod postojećih stanova 137,7. Razlog je to što su postojeći stanovi posljednjih godina poskupljivali brže: u deset godina njihove su cijene porasle 163 posto, dok su novi stanovi poskupjeli 103 posto.

U odnosu na godinu ranije priuštivost postojećih stanova pala je šest posto, a novih 1,7 posto.

Zagreb najviše gubi na priuštivosti

Regionalni podaci pokazuju velike razlike unutar Hrvatske. U Zagrebu indeks priuštivosti iznosi 131,5, što je 7,3 posto manje nego prije godinu dana i čak 28 posto manje nego na vrhuncu 2017. godine.

U ostatku Hrvatske, izvan Zagreba i obale, indeks iznosi 143,1. U posljednjih pet godina pao je 20,6 posto, na najnižu razinu od 2016. Plaće u toj regiji rastu brzo, ali cijene stanova još brže, a od 2023. ta područja bilježe najbrži rast cijena u zemlji, prosječno 16,1 posto godišnje.

Jadran se pokazao najstabilnijim. Tamo indeks priuštivosti iznosi 145,2, svega deset posto ispod vrhunca, a u posljednje tri godine čak je porastao 2,6 posto.

Par s dvije medijalne plaće za stan daje trećinu prihoda

Nekretninski puls donosi i novi kalkulator priuštivosti kupnje stana uz kredit. Prema izračunu, par s dvije medijalne neto plaće koji kupuje novi stan od 66 četvornih metara i financira ga kreditom na 30 godina u punom iznosu vrijednosti nekretnine, za mjesečnu bi ratu izdvajao oko 33 posto ukupnog dohotka. To je iznad uobičajenog praga priuštivosti od 30 posto. Da bi se taj prag dosegnuo, njihov bi dohodak morao biti približno osam posto veći.

Autori analize zaključuju da glavni problem nije nedostatak potražnje, nego nedovoljna ponuda.

Tijekom 2026. očekuje se dovršetak oko 19.500 stanova, što bi bio najveći godišnji broj od 2008. godine. Istodobno je broj stanova obuhvaćenih izdanim građevinskim dozvolama u prvih sedam mjeseci godine pao 12,9 posto u odnosu na isto razdoblje lani.

Dio tog pada povezuje se i s regulatornim promjenama, uključujući novi zagrebački GUP. Potražnju i dalje podupiru rekordna zaposlenost, rast plaća i visoka razina štednje kućanstava. Analiza pritom ističe da kreditiranje nije glavni pokretač tržišta jer je realno stanje stambenih kredita i dalje niže nego 2018. godine.

Velimir Šonje iz Ekonomskog laba navodi da su dvije trećine pada priuštivosti posljedica toga što cijene rastu brže od plaća. Prema njegovoj ocjeni, povećanje ponude novih stanova ostaje najvažniji kanal za hlađenje cijena, dok nema izgleda za preokret nalik onome nakon 2009. godine.

Najnoviji podaci tako pokazuju da pitanje hrvatskog tržišta nekretnina više nije samo koliko stanovi poskupljuju, nego koliko brzo se njihove cijene udaljavaju od prihoda kućanstava. Zagreb je pritom trenutačno najizraženiji primjer tog problema.