Hrvatsko građevinarstvo još uvijek radi punom parom, ali podaci koji govore o budućim poslovima počinju pokazivati drukčiju sliku. Dok vrijednost izvedenih radova raste dvoznamenkastim stopama, nove narudžbe u drugom su tromjesečju pale, a manje je i izdanih građevinskih dozvola.
To ne znači da je građevinski boom završio, ali otvara pitanje koliko dugo sektor može zadržati sadašnji tempo i što će se dogoditi kada se iscrpi dio investicijskog ciklusa financiranog javnim i europskim novcem.
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, vrijednost građevinskih radova koje su poduzeća s 20 i više zaposlenih izvela vlastitim radnicima u drugom tromjesečju 2026. bila je 13,5 posto veća nego u istom razdoblju prošle godine. Istodobno je vrijednost novih narudžbi pala 4,3 posto.
Na prvi pogled takav odnos djeluje neobično: gradilišta su sve aktivnija, ali poslova koji tek ulaze u ugovaranje ima manje. Međutim, riječ je o dvije različite faze poslovnog ciklusa. Radovi koji se danas izvode rezultat su projekata ugovorenih ranije, pa trenutačna aktivnost ne mora odražavati stanje buduće potražnje.
Upravo je zato pad novih narudžbi važan signal. Ako se takav trend nastavi, građevinske će tvrtke nakon završetka postojećih projekata morati tražiti nove izvore posla, a konkurencija za ugovore mogla bi postati izraženija.
Ipak, nije riječ o jednoznačnom preokretu. Na razini prvog polugodišta vrijednost novih narudžbi i dalje je bila četiri posto veća nego u istom razdoblju 2025., dok su izvršeni radovi porasli 12,8 posto. Pad u drugom tromjesečju zato zasad treba promatrati kao upozorenje, a ne dokaz da je sektor već ušao u silaznu fazu.
Manje dozvola, manje novih stanova
Još jedan pokazatelj koji upućuje na moguće usporavanje dolazi iz statistike građevinskih dozvola. U prvih šest mjeseci 2026. izdane su 5.083 dozvole, 14,3 posto manje nego u istom razdoblju prošle godine. Njima je predviđena gradnja 8.902 stana, što je 14,6 posto manje nego godinu ranije.
Pad je posebno zanimljiv kada se promatra struktura budućih investicija. Broj dozvola za zgrade bio je manji 12,3 posto, dok je predviđena vrijednost radova na njima pala 12,8 posto. Kod ostalih građevina, poput prometne i komunalne infrastrukture, broj dozvola smanjen je čak 28,9 posto.
Ipak, vrijednost radova na ostalim građevinama porasla je 41,1 posto. To pokazuje da se investicije koncentriraju u manjem broju velikih infrastrukturnih projekata, čija vrijednost može znatno utjecati na ukupne rezultate sektora.
Drugim riječima, građevinarstvo se ne oslanja samo na stambenu izgradnju. Veliki infrastrukturni projekti, prometnice, željeznice, energetska infrastruktura i komunalni sustavi važan su dio posla, a upravo je taj segment posljednjih godina imao snažnu potporu javnih investicija i europskog financiranja.
No, takav model rasta nosi i određeni rizik. Kada se veliki projekti približe završetku, potrebno je osigurati novu investicijsku potražnju kako bi građevinske tvrtke zadržale postojeću razinu aktivnosti.
Što nakon europskog novca?
Jedno od važnijih pitanja za domaće građevinarstvo odnosi se na nastavak investicijskog ciklusa nakon provedbe projekata financiranih iz Nacionalnog plana oporavka i otpornosti. Rokovi za provedbu tog programa znače da se dio dosadašnjeg investicijskog zamaha ne može jednostavno preslikati u sljedeće godine.
To ne znači da će europski novac nestati iz hrvatskog građevinarstva. Kohezijska sredstva, nacionalni proračun, sredstva lokalnih jedinica i ulaganja javnih poduzeća i dalje mogu financirati infrastrukturu. Međutim, promijenit će se struktura i dinamika projekata, a pitanje je hoće li novi investicijski ciklus biti dovoljno snažan da nadomjesti završetak postojećih.
Za građevinske kompanije to je posebno važno jer veliki infrastrukturni projekti omogućuju dugoročnije planiranje kapaciteta, zapošljavanja i angažiranja podizvođača. Ako novih natječaja i ugovora bude manje, tvrtke će se morati snažnije natjecati za dostupne poslove, a dio njih mogao bi se okrenuti privatnim investitorima i drugim tržištima.
U tom kontekstu treba promatrati i razliku između vrijednosti izvedenih radova i njihova stvarnog obujma. Nominalni rast prihoda ne znači automatski da se gradi 13,5 posto više. U drugom tromjesečju obujam građevinskih radova porastao je znatno sporije, za 3,1 posto. Na vrijednost radova utječu i cijene materijala, rada te ukupni troškovi izvođenja.
Nedostatak radnika i dalje je najveće usko grlo
Čak i kada bi potražnja za novim projektima ostala snažna, građevinarstvo se suočava s ograničenjem koje se ne može riješiti jednostavnim povećanjem investicija. Riječ je o nedostatku radne snage.
Prema podacima poslovnih anketa, 40,5 posto građevinskih tvrtki navodi nedostatak radnika kao ograničenje poslovanja. U Europskoj uniji taj je udio 27,5 posto. Hrvatska je, dakle, osjetno izloženija problemu koji ograničava sposobnost poduzeća da istodobno preuzimaju i izvršavaju veći broj projekata.
Manjak radnika pritom nije samo pitanje dostupnosti zaposlenih, nego i troškova. Plaće u građevinarstvu rastu, a trošak rada postaje sve važniji dio ukupne cijene gradnje. Cijene građevnog materijala na domaćem tržištu u rujnu su bile 4,3 posto veće nego godinu ranije, odnosno 33,5 posto više nego u prosjeku 2021. godine.
To znači da čak i u slučaju slabljenja potražnje nije nužno očekivati proporcionalno pojeftinjenje gradnje. Ako izvođači i dalje plaćaju skuplji rad i materijal, prostor za smanjenje cijena bit će ograničen. S druge strane, ako se broj novih projekata smanji, konkurencija među građevinskim tvrtkama mogla bi pritisnuti njihove marže.
Hoće li usporavanje gradnje sniziti cijene stanova?
Za kupce stanova najvažnije je pitanje hoće li slabija buduća aktivnost građevinara donijeti povoljnije cijene nekretnina. No, odgovor nije jednostavan jer tržište stanova ne reagira istodobno s građevinskim sektorom.
Cijene stambenih objekata u Hrvatskoj u drugom tromjesečju 2026. bile su 12,7 posto veće nego godinu ranije. Novi stambeni objekti poskupjeli su 9,2 posto, a postojeći 14,1 posto. U Zagrebu je godišnji rast dosegnuo 15,7 posto, dok je na Jadranu iznosio devet posto, a u ostalim dijelovima Hrvatske 15,8 posto.
To pokazuje da se usporavanje novih projekata zasad nije prelilo u niže cijene. Štoviše, manji broj novih dozvola mogao bi dugoročno dodatno ograničiti ponudu stanova, osobito ako potražnja ostane relativno snažna.
Uz to, cijena stana ne ovisi samo o trošku građevinskih radova. U nju ulaze i cijena zemljišta, komunalni doprinosi, financiranje, projektiranje, administrativni troškovi i tržišna potražnja. Zbog toga ni eventualno usporavanje građevinske aktivnosti ne znači automatski da će cijene stanova početi padati.
Moguće je i da se tržište prilagodi na drukčiji način: investitori bi mogli odgađati nove projekte, smanjivati njihove opsege ili se više usmjeravati na lokacije na kojima je prodaja izvjesnija. U tom bi slučaju ponuda novih stanova mogla rasti sporije nego što bi bilo potrebno za ublažavanje cjenovnog pritiska.
Pravi test tek dolazi
Hrvatsko građevinarstvo trenutačno se nalazi između dviju faza. S jedne strane, još uvijek izvodi velik broj ranije ugovorenih projekata, a vrijednost radova i dalje raste. S druge, pad novih narudžbi u drugom tromjesečju i manji broj građevinskih dozvola pokazuju da budući investicijski ciklus možda neće biti jednako snažan.
Nedostatak radnika, rast troškova i ovisnost dijela sektora o javnim i europski financiranim projektima dodatno kompliciraju sliku. Ako se novi izvori investicija ne pojave dovoljno brzo, građevinske bi se tvrtke mogle suočiti s razdobljem u kojem će biti manje novih ugovora, a konkurencija za poslove veća.
Pročitajte još:
Ipak, prerano je govoriti o kraju građevinskog booma. Prvo polugodište još je donijelo rast novih narudžbi, a veliki infrastrukturni projekti i dalje podupiru aktivnost. Ključno će biti hoće li se pad narudžbi iz drugog tromjesečja pokazati privremenim odstupanjem ili početkom duljeg trenda.
Za tržište nekretnina posljedice bi mogle biti još složenije. Usporavanje gradnje ne mora značiti jeftinije stanove – ako se istodobno smanjuje i buduća ponuda, cijene bi mogle ostati visoke čak i uz slabiju aktivnost građevinskih kompanija. Zato će sljedećih nekoliko kvartala pokazati ne samo koliko je održiv građevinski boom, nego i hoće li Hrvatska uspjeti prijeći s investicijskog ciklusa potaknutog europskim novcem na stabilniji model gradnje i stanogradnje.
