Prosječna zagrebačka plaća raste, ali cijene stanova rastu više nego dvostruko brže. Dok je neto plaća u drugom tromjesečju povećana 7,5 posto, stambeni objekti poskupjeli su 15,7 posto. Stan od 60 četvornih metara u novogradnji sada stoji oko 211.000 eura, odnosno gotovo deset godina cijele prosječne zagrebačke plaće.
Rast plaća posljednjih godina često se navodi kao dokaz poboljšanja životnog standarda. No na tržištu nekretnina plaće nisu jedino mjerilo. Važno je koliko se njima doista može kupiti.
Najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku pokazuju da su cijene stambenih objekata u Zagrebu u drugom tromjesečju 2026. porasle 15,7 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Samo u odnosu na prethodno tromjesečje povećane su 4,1 posto.
Prosječna neto plaća u Gradu Zagrebu u istom je tromjesečju iznosila 1.784 eura i bila je 7,5 posto viša nego godinu prije. Plaće su, dakle, rasle, ali je cijena stanovanja napredovala 8,2 postotna boda brže. To nije mala razlika koja se može nadoknaditi nešto većom štednjom ili odgađanjem kupnje za nekoliko mjeseci. Ako se isti odnos nastavi, nekretnina će svake godine biti sve udaljenija od kupca koji ovisi o prihodima od rada.
Tržište time šalje neugodnu poruku zaposlenima. Mogu dobiti povišicu, povećati ušteđevinu i poboljšati kreditnu sposobnost, a ipak se udaljiti od cilja jer cijena stana raste još brže.
Na razini cijele Hrvatske stambeni objekti poskupjeli su 12,7 posto godišnje. Cijene postojećih nekretnina povećane su 14,1 posto, a novih 9,2 posto. U kategoriji „Ostalo”, koja obuhvaća područja izvan Zagreba i Jadrana, rast je dosegnuo čak 15,8 posto, dok je na Jadranu iznosio devet posto.
Problem, dakle, više nije ograničen samo na Zagreb i obalu. Rast cijena proširio se i na dijelove zemlje koji su se donedavno smatrali pristupačnijima.
Jedna plaća danas kupuje tek pola četvornog metra
Posebno jasan prikaz priuštivosti daju podaci o prodanim novim stanovima. Prosječna cijena četvornog metra novogradnje u Zagrebu u prvom polugodištu 2026. iznosila je 3.518 eura, odnosno 18,9 posto više nego u istom razdoblju prošle godine.
Ako se izuzmu stanovi iz Programa društveno poticane stanogradnje, prosječna cijena doseže 3.554 eura po četvornome metru, uz godišnji rast od 19,9 posto.
Prosječna zagrebačka neto plaća od 1.784 eura tako pokriva tek nešto više od pola četvornog metra novog stana.
Stan od 60 četvornih metara, prema službenoj prosječnoj cijeni novogradnje, stoji približno 211.080 eura. To odgovara vrijednosti od nešto više od 118 prosječnih zagrebačkih neto plaća.
Drugim riječima, zaposlenik bi za takav stan morao izdvojiti gotovo deset godina cjelokupne plaće, pod pretpostavkom da ne troši ništa na hranu, režije, prijevoz, odjeću, djecu ili bilo koju drugu životnu potrebu.
U stvarnom životu kućanstvo može odvojiti samo dio prihoda, a kupnja najčešće uključuje kamate, troškove procjene, osiguranja, opremanja i održavanja. Čak i kada dvije osobe zajedno otplaćuju kredit, riječ je o obvezi koja može trajati nekoliko desetljeća.
Prosjek pritom ne opisuje nužno stan koji prosječna obitelj želi kupiti. Lokacija, starost zgrade, energetska učinkovitost, kat, dizalo, parkirno mjesto i stanje nekretnine mogu cijenu značajno pomaknuti iznad ili ispod službenog prosjeka.
Ipak, odnos cijene i plaće jasno pokazuje smjer tržišta. Kupovna moć zaposlenih raste, ali ne dovoljno brzo da bi sustigla nekretnine.
Pad kamatnih stopa može donekle smanjiti mjesečnu ratu, ali istodobno omogućuje većem broju kupaca pristup kreditu. Ako ponuda stanova ne raste istim tempom, povoljnije financiranje može ponovno završiti u višim prodajnim cijenama.
Pomoć kupcima lako postane pomoć prodavateljima
Hrvatska narodna banka već je analizirala kako državne mjere namijenjene povećanju priuštivosti mogu proizvesti suprotan učinak. U istraživanju „Dome, slatki dome” ekonomisti Davor Kunovac i Ivan Žilić zaključili su da su subvencionirani stambeni krediti djelovali prociklički i pridonijeli rastu cijena nekretnina, osobito u područjima u kojima je tržište bilo najaktivnije.
Ekonomska logika relativno je jednostavna. Ako država subvencijom poveća iznos koji kupci mogu ponuditi, a broj dostupnih stanova ostane ograničen, prodavatelji dobivaju prostor za povećanje cijena. Dio pomoći tako se prelijeva vlasnicima nekretnina umjesto da trajno poboljša položaj kupaca.
To ne znači da pomoć mladima i kupcima prve nekretnine nije potrebna. Znači da mjere usmjerene samo na potražnju ne mogu riješiti problem nedovoljne ponude.
Potrebno je brže aktivirati neiskorištene stanove, ubrzati izdavanje dozvola, povećati gradnju stanova za dugoročni najam i priuštivu kupnju te poboljšati prometnu povezanost područja izvan najužega gradskog središta. Bez toga će svaka nova kreditna ili porezna olakšica riskirati da završi u cijeni četvornog metra.
Pritom je važno razlikovati stan kao dom od nekretnine kao investicije. Na tržištu na kojem se stanovi kupuju radi čuvanja vrijednosti, turističkog najma ili buduće preprodaje, obitelj koja kupuje svoj prvi dom ne natječe se samo s drugim zaposlenicima. Natječe se i s kapitalom kojem mjesečna plaća nije glavno ograničenje.
Najnoviji podaci zato nisu samo još jedna potvrda da su zagrebačke nekretnine skupe. Pokazuju da se razmak između cijena stanova i prihoda od rada ponovno povećava.
Pročitajte još:
Prosječna plaća danas jest viša nego prije godinu dana. Ali ako stan poskupi gotovo 16 posto, a plaća 7,5 posto, zaposlenik nije postao bliži kupnji svojeg doma. Postao je samo manje udaljen nego što bi bio bez povišice.
Dok cijene nekretnina rastu dvostruko brže od primanja, rast plaća prestaje biti rješenje problema stanovanja. Postaje tek način da kupci još neko vrijeme ostanu u utrci koju sve teže mogu dobiti.
