Segro odbio i treću ponudu Prologisa vrijednu 13,5 milijardi funti

Britanska nekretninska grupa Segro odbila je i treću ponudu američkog rivala Prologisa, procijenjenu na 13,5 milijardi funti, ocijenivši da ni ona ne odražava kvalitetu, rijetkost i dugoročni potencijal njezina portfelja.

Prologis je najnovijom ponudom Segro vrednovao na 993 penija po dionici, što je oko šest posto više od prve ponude podnesene prošlog mjeseca. Najveći dio naknade bio bi isplaćen u dionicama Prologisa, dok bi oko 20 posto činila gotovina.

Segro je prijedlog odbio u petak, a njegov predsjednik Andy Harrison poručio je da ponuđena cijena ne odražava stvarnu vrijednost kompanije.

Najnovija ponuda predstavlja premiju od gotovo deset posto u odnosu na neto vrijednost imovine Segra te 34 posto u odnosu na cijenu dionice prije nego što je Prologis javno objavio interes za preuzimanje.

Američka kompanija prvi je put izišla u javnost s ponudom 24. lipnja, kada je objavila da je Segro odbio prijedlog vrijedan 12,6 milijardi funti.

Portfelj skladišta i podatkovnih centara

Segro posjeduje velik portfelj logističkih nekretnina, skladišta i podatkovnih centara, ponajprije na jugoistoku Engleske.

Kompanija je posljednjih godina profitirala od rasta internetske trgovine, koji je povećao potražnju za distribucijskim centrima i logističkim prostorom. U novije vrijeme dodatnu potporu vrijednosti portfelja daje i snažan rast ulaganja u umjetnu inteligenciju, koji podiže potražnju za podatkovnim centrima.

Upravo kombinacija logističke infrastrukture i nekretnina povezanih s podatkovnim centrima čini Segro privlačnom metom za Prologis, jednog od najvećih svjetskih vlasnika i developera industrijskih i logističkih nekretnina.

Segro tvrdi da se njegovo poslovanje nalazi na početku novog razdoblja rasta te da su Prologisove ponude tempirane u trenutku kada je cijena dionice još bila ispod dugoročne vrijednosti kompanije.

Prema navodima Segra, neovisna procjena CBRE-a vrednovala je kompaniju na približno 13 funti po dionici, znatno više od 9,93 funte koliko nudi Prologis.

Američka kompanija tu je procjenu nazvala nerealnom, tvrdeći da na tržištu nema dokaza koji bi upućivali na to da bi Segrova dionica mogla dosegnuti ni cijenu iz njihove najnovije ponude.

Najveće moguće preuzimanje u Londonu ove godine

Ako bi se transakcija ipak realizirala, bila bi riječ o najvećem preuzimanju kompanije izlistane u Londonu ove godine.

Prologis je u sklopu predloženog posla najavio i mogućnost sekundarnog uvrštenja svojih dionica na Londonsku burzu, što bi britanskim ulagačima omogućilo jednostavnije trgovanje dionicama objedinjene grupe.

Spor oko Segra dio je šireg vala interesa stranih kupaca za britanske kompanije. Relativno niske valuacije na londonskom tržištu posljednjih mjeseci privukle su niz međunarodnih investitora i strateških kupaca.

Interes su privukle i kompanije poput niskotarifne aviokompanije easyJet, prehrambene grupe Tate & Lyle te energetske i distribucijske kompanije DCC.

Britansko tržište kapitala već se dulje suočava s kritikama da su njegove kompanije slabije vrednovane od usporedivih društava u SAD-u i drugim velikim tržištima. Takav diskont inozemnim kupcima otvara mogućnost stjecanja kvalitetne imovine po nižim cijenama.

Tenzije između uprava rastu

Segro je potvrdio da su se njegovi predstavnici sastali s upravom Prologisa kako bi procijenili postoji li prostor za poboljšanje financijskih uvjeta ponude.

Prema britanskim pravilima o preuzimanjima, Prologis do 22. srpnja mora podnijeti formalnu ponudu ili se povući iz procesa.

Izjave dviju strana pokazuju da su odnosi između uprava sve napetiji. Prologis tvrdi da je njegova ponuda velikodušna i da Segro nema uvjerljiv tržišni argument za znatno višu vrijednost.

Segro, s druge strane, smatra da Prologis pokušava iskoristiti privremeno nižu cijenu dionice neposredno prije očekivanog poboljšanja poslovnih uvjeta.

Kompanija je navela da su Prologisove ponude oportunistički tempirane upravo u razdoblju kada se tržišta na kojima Segro posluje počinju oporavljati i kada poslovni zamah ubrzava.

Pokazalo se i da aktualni pokušaj nije prvi. Prologis je otkrio da je još u ožujku 2024. ponudio preuzimanje Segra isključivo razmjenom dionica, po impliciranoj cijeni od 963 penija po dionici.

Segro je i tu ponudu odbio kao oportunističku.

Tržište još ne očekuje puni uspjeh ponude

Dionice Segra snažno su porasle nakon što je Prologisov interes postao javan. U petak su zaključile trgovanje na 897 penija, i dalje ispod ponuđenih 993 penija.

Takva razlika obično pokazuje da investitori još nisu potpuno uvjereni da će transakcija biti realizirana pod predloženim uvjetima.

U ponedjeljak ujutro dionica Segra oslabila je 0,3 posto, na 894,6 penija.

Dionice Prologisa u proteklih su mjesec dana porasle oko četiri posto, čime je tržišna vrijednost kompanije dosegnula približno 140 milijardi dolara.

To Prologisu daje znatno veću financijsku snagu od Segra i omogućuje mu korištenje vlastitih dionica kao glavnog sredstva plaćanja. Istodobno, takva struktura znači da bi Segrovi dioničari ostali izloženi budućem poslovanju objedinjene grupe.

Za Segrov upravni odbor ključna je procjena nudi li preuzimanje dioničarima dovoljnu vrijednost danas ili bi samostalni nastavak poslovanja mogao donijeti veći povrat.

Logističke nekretnine ponovno u fokusu

Spor između Prologisa i Segra dolazi nakon razdoblja pritiska na sektor komercijalnih nekretnina zbog rasta kamatnih stopa i skupljeg financiranja.

Više kamatne stope smanjile su vrijednosti nekretnina i povećale troškove razvoja novih projekata. No logistički objekti i podatkovni centri pokazali su se otpornijima od ureda i dijela maloprodajnih nekretnina.

Potražnju za skladištima i dalje podupiru internetska trgovina, reorganizacija opskrbnih lanaca i potreba kompanija da zalihe drže bliže krajnjim kupcima.

Istodobno, eksplozivan rast umjetne inteligencije povećava interes za zemljišta i objekte koji mogu podržati velike podatkovne centre, uz pristup električnoj energiji, mrežnoj infrastrukturi i ključnim urbanim tržištima.

Zbog toga Segro smatra da njegova imovina ima dugoročnu stratešku vrijednost koju najnovija ponuda ne odražava u potpunosti.

Prologis sada mora odlučiti hoće li dodatno povisiti cijenu, formalizirati ponudu pod postojećim uvjetima ili odustati. Segro, pak, mora uvjeriti dioničare da će im samostalna strategija donijeti više od premije koju trenutačno nudi američki rival.