Njemački obrambeni zaokret mogao bi otvoriti novu investicijsku nišu na tržištu nekretnina. Union Investment Real Estate, koji upravlja s gotovo 48 milijardi eura nekretninske imovine, razmatra ulaganja u vojarne i druge objekte potrebne njemačkim oružanim snagama.
Čelnik Union Investment Real Estate, Michael Bütter, rekao je za Bloomberg da kompanija još nije ulagala u vojarne, ali da taj segment smatra vrlo zanimljivim.
Početni razgovori već su održani s njemačkom Saveznom agencijom za nekretnine, koja upravlja velikim dijelom državnih nekretnina.
Razlog interesa nije teško pronaći. Njemačka snažno povećava obrambenu potrošnju, Bundeswehr treba više ljudi, opreme, skladišta i smještajnih kapaciteta, a država kao dugoročni najmoprimac institucionalnim investitorima nudi ono što posebno cijene na tržištu nekretnina: relativno stabilan i predvidljiv novčani tok.
Vojska nema dovoljno prostora
Interes privatnog kapitala pojavljuje se u trenutku kada Njemačka mora brzo povećavati vojnu infrastrukturu.
Njemačka vlada za 2026. planira oko 82,7 milijardi eura obrambene potrošnje, dok bi prema prijedlogu proračuna za 2027. samo proračun Ministarstva obrane trebao dosegnuti 109,7 milijardi eura.
Povećanje ne znači samo kupnju tenkova, zrakoplova, dronova i streljiva. Veća vojska zahtijeva i objekte u kojima će ljudi biti smješteni, oprema skladištena, a nove postrojbe obučavane.
Njemačko ministarstvo obrane je već upozorilo da postojeća infrastruktura tijekom 2026. neće biti dovoljna za planirano povećanje broja pripadnika. Pokrenut je i poseban program kojim se do rujna 2026. trebaju osigurati smještajni kapaciteti za oko 7.150 novih regruta, zajedno s potrebnim pratećim prostorima.
Potreba je dovoljno velika da je njemačko Ministarstvo obrane još u listopadu prošle godine zaustavilo planiranu prenamjenu 200 bivših ili postojećih vojnih nekretnina u civilne svrhe. Od toga je 187 objekata u vlasništvu Savezne agencije za nekretnine, a ministarstvo obrane ih je procijenio kao potencijalno korisne za buduće vojne potrebe.
Obrambeni boom više nije samo priča o Rheinmetallu
Za ulagače je posebno zanimljivo što se europski obrambeni ciklus počinje širiti izvan klasičnih proizvođača oružja.
Dosad su najveću pozornost tržišta privlačile kompanije poput Rheinmetalla, Leonarda, Saaba ili Hensoldta. Međutim, velika obrambena potrošnja sa sobom povlači cijeli lanac infrastrukture: vojarne, skladišta, logističke centre, poligone, urede, smještaj i energetsku infrastrukturu.
Tu se otvara prostor za nekretninske fondove i druge institucionalne ulagače.
Jedan od mogućih modela su javno-privatna partnerstva u kojima privatni investitor financira ili upravlja objektom, dok država postaje njegov dugoročni korisnik. Njemačko Ministarstvo obrane već ima takvih projekata, a ostavlja otvorenu mogućnost njihova širenja.
Za fondove to može biti posebno privlačno jer takva nekretnina ima drugačiji profil rizika od klasičnog poslovnog prostora. Umjesto privatne kompanije čije poslovanje može oslabjeti ili koja može napustiti prostor, najmoprimac može biti država s višegodišnjom potrebom za objektom.
Ipak, riječ je o specijaliziranim nekretninama. Vojarnu ili vojno skladište nije uvijek jednostavno prenamijeniti ili prodati ako država jednog dana više ne želi koristiti objekt, što znači da potencijalno stabilniji prihod dolazi uz nižu fleksibilnost imovine.
Društvena infrastruktura također je na radaru
Vojarne nisu jedini novi segment koji Union Investment razmatra.Kompanija želi povećavati izloženost društvenoj infrastrukturi, uključujući medicinske centre, škole i bolnice.
Logika je slična onoj kod vojnih nekretnina. Investitori traže objekte za kojima postoji dugoročna društvena potreba i kod kojih se prihod manje oslanja na klasični gospodarski ciklus.
Bolnica, škola ili vojarna teško se mogu uspoređivati s trgovačkim centrom ili uredskom zgradom čija popunjenost snažno ovisi o raspoloženju kompanija i potrošača.
Union Investment zasad oprezan prema podatkovnim centrima
Dok procvat umjetne inteligencije pretvara podatkovne centre u jednu od najtraženijih nekretninskih investicijskih tema, Bütter prema njima ostaje oprezan.
Pročitajte još:
Smatra da je teško procijeniti dugoročnu vrijednost takvih objekata te upozorava na problem pronalaženja novog korisnika ako postojeći najmoprimac ode. Podatkovni centri često su vrlo specifično projektirani prema tehničkim zahtjevima pojedinog korisnika, zbog čega njihova alternativna uporaba može biti ograničena.
Tu je i pitanje koliko će današnje projekcije rasta potražnje za infrastrukturom umjetne inteligencije vrijediti za deset ili dvadeset godina.
