Banke objavile niže kamatne stope na stambene kredite: Imamo informacije da je skočila potražnja za nekretninama

Stambeni krediti u Hrvatskoj, prema podacima Hrvatske narodne banke (HNB), u zadnje četiri godine rastu po povišenim stopama, prosječno oko deset posto godišnje. No u posljednje vrijeme, zbog brojnih makroekonomskih utjecaja, postoje naznake rasta rizika neuredne otplate – barem prema mišljenju HNB-a.

Naime, snažan rast cijena stambenih nekretnina i povećanje kamatnih stopa potaknuli su potrošače na podizanje sve većih kredita, uz rastuće opterećenje dohotka troškovima otplate duga i sve dulju ročnost kredita. Tako se prosječni teret otplate duga povećao s 38 posto dohotka tijekom 2022. godine na 41 posto dohotka krajem 2024., a prosječna ročnost stambenih kredita u istom razdoblju produljila se s 22 na 24 godine, izvijestili su iz HNB-a.

Radi očuvanja stabilnosti naših financija i smanjenja naše financijske ranjivosti, HNB je najavio uvođenje novih makrobonitetnih mjera kojima ograničuje kriterije kreditiranja potrošača, pri čemu je cilj usporiti zaduživanje kućanstava, osobito u segmentu gotovinskih nenamjenskih kredita te tako ublažiti rizike za potrošače i financijsku stabilnost.

“Mjere se uvode preventivno, kako bi ublažile nakupljanje rizika za financijsku stabilnost povezanih s pojačanim kreditiranjem kućanstava i ojačale njihovu financijsku otpornost u mogućim nepovoljnim makroekonomskim scenarijima. Očekuje se da će mjere, koje bi se trebale početi primjenjivati od 1. travnja 2025., blago usporiti zaduživanje kućanstava i to osobito u segmentu gotovinskih nenamjenskih kredita, umanjujući time ujedno rizike za potrošače i financijsku stabilnost povezane sa snažnom kreditnom aktivnošću”, istaknuli su iz HNB-a.

No, mjere se ne odnose samo na nenamjenske gotovinske kredite – iznos novog zaduživanja potrošača ograničuje se tako da pri odobravanju novoga kredita omjer mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka ne smije biti veći od 45 posto za stambene kredite i 40 posto za nestambene kredite.

Nadalje, omjer iznosa stambenoga kredita i vrijednosti nekretnine u zalogu ne smije biti veći od 90 posto. Dodatno, ročnost stambenih kredita se ograničuje na trideset, a nestambenih kredita na deset godina.

Banke će i nadalje, na osnovi vlastite procjene potrošačima, moći odobriti do 20 posto iznosa stambenih kredita i deset posto iznosa ostalih kredita mimo navedenih kriterija, napominju iz HNB-a. Pritom pojašnjavaju da se iznimke pri odobravanju stambenih kredita u najvećoj mjeri smiju primjenjivati za potrošače koji kreditom rješavaju svoje stambene potrebe.

“Svrha je takvih iznimki ublažavanje mogućega nepovoljnog utjecaja mjera na potrošače koji stječu svoj prvi dom ili dom primjereniji njihovim obiteljskim prilikama. Također, iznimke bankama dopuštaju određenu fleksibilnost pri određivanju uvjeta kreditiranja na osnovi detaljnije procjene kreditne sposobnosti potrošača”, naveli su iz središnje banke potkraj siječnja, podsjećajući i da su banke i nadalje dužne koristiti se vlastitima, kao i dodatnim propisanim elementima procjene rizičnosti kredita, pri čemu osobito moraju voditi računa o propisima koji reguliraju ovrhu nad novčanim sredstvima potrošača.

Najavili su i da ove mjere idu u javno savjetovanje te da stupaju na snagu od 1. travnja 2025.

Reagiranja banaka i akcije na kredite

Skoro odmah nakon ove najave, banke u Hrvatskoj počele su s najavama povoljnijih kamatnih stopa na stambene kredite. Prve među njima bile su HPB, Zagrebačka banka, Erste banka i OTP banka.

HPB je objavio ponudu super stambenih kredita, s godišnjom kamatnom stopom već od 2,89 posto odnosno efektivne kamatne stope (EKS) od 3,01 koja je fiksna za cijeli period otplate.

Zagrebačka banka ponudila je pak akcijsku ponudu stambenih kredita, do 11. travnja, uz fiksnu kamatnu stopu od 2,85 posto odnosno EKS 3,17 posto. U ponudi su i gotovinski krediti uz sniženu kamatnu stopu od 5,69 posto (EKS 5,85 posto) fiksno bez ugovaranja životnog osiguranja (CPI) te 5,19 posto (EKS 6,67 posto) uz životno osiguranje otplate kredita (CPI).

„Cilj nam je podržati klijente u kupnji ili gradnji svog doma te im nudimo najnižu godišnju nominalnu kamatnu stopu na stambene kredite na tržištu. Ona iznosi 2,85 posto fiksno (EKS 3,17 posto). Ponudu mogu iskoristiti klijenti svih banaka za kupnju ili izgradnju nekretnine, kao i za refinanciranje postojećih stambenih kredita. Klijentima smo, osim dolaskom u poslovnicu, omogućili da informativnu ponudu stambenih kredita dobiju i putem m-zabe“, izjavili su iz Zagrebačke banke.

Erste banka donijela je odluku o smanjenju kamatnih stopa na nove stambene kredite uz status klijenta, koja će na snagu stupiti 1. ožujka ove godine. Kamatne stope, fiksne tijekom cijelog razdoblja otplate kredita, u prosjeku će biti niže za jedan postotni bod u odnosu na njihove trenutačne razine, a kretat će se u rasponu od 2,8 posto do 3,1 posto, ovisno o modelu i ročnosti stambenog kredita.

Klijenti koji do kraja svibnja podnesu zahtjev za realizaciju stambenog kredita bit će oslobođeni plaćanja troškova procjene nekretnine, a bit će im refundirani i troškovi javnog bilježnika koji se odnose na solemnizaciju ugovora o kreditu te ovjeru instrumenata osiguranja te će biti oslobođeni plaćanja naknade za vođenje računa godinu dana.

„Nakon što smo već i ranije bili sugerirali da su kamatne stope u ovom kamatnom ciklusu izgledno oko svog vrhunca te nam predstoji njihov postupni pad, u posljednje vrijeme stekli su se uvjeti koji su nam omogućili da korigiramo visinu kamatnih stopa i na dio naših kreditnih proizvoda. Stoga nam je drago da klijentima možemo ponuditi povoljnije uvjete stambenih kredita, s nižim kamatnim stopama te dodatnim pogodnostima koje umanjuju ukupni trošak povezan s kupnjom nekretnine, izgradnjom ili refinanciranjem kredita u drugoj banci. U današnjim okolnostima koje karakteriziraju visoke razine cijene nekretnina, ali i rastući popratni troškovi, vjerujemo da će klijentima uz nove uvjete biti omogućeno ipak nešto lakše rješavanje stambenog pitanja“, naglasila je ovom prilikom Katarina Kraljević, članica uprave Erste banke.

OTP banka također je najavila akcijsku ponudu stambenih kredita od 1. ožujka 2025. s
kamatnom stopom od 2.69 posto. Riječ je o kreditu s trenutno najnižom kamatnom stopom na tržištu u prve tri godine otplate, a kredit uključuje kombinaciju fiksne i promjenjive kamatne stope jer nudi fiksnu kamatnu stopu od 2,69 posto u prve tri godine otplate, dok nakon tog razdoblja promjenjiva kamatna stopa će biti vezana uz tromjesečni EURIBOR i maržu od 1,07 posto, priopćila je ova banka.

U svoj ponudi imaju i kredit s trenutno najpovoljnijom efektivnom kamatnom stopom za stambene kredite, koja iznosi 2,97 posto. Ova opcija, kako su naveli iz OTP-a, uključuje fiksnu kamatnu stopu tijekom cijelog razdoblja otplate kredita, koja se kreće od 2,89 do 3,19 posto, pri čemu se kamatna stopa definira ovisno o kreditnoj sposobnosti i poslovnom odnosu korisnika s bankom.

Dodatno ističu da ugovaranje police životnog osiguranja nije uvjet za odobravanje kredita, odnosno
dobrovoljna je a nema ni troškova procjene nekretnina.

Cijene nekretnina i dalje rastu

I na tržištu nekretnina primjetna je promjena – određeni broj građana odlučio se iskoristiti ove akcije i pokušati riješiti svoj stambeni problem, posebice prije pooštravanja mjera, koje je najavio HNB. Potražnja se polako povećala – dakle cijene se ne smanjuju, kaže Frano Domitrović, vlasnik agencije za poslovanje s nekretninama Brick Nekretnine.

„Što se riče cijena nekretnina, prateći sve trendove s početka godine, možemo reći da se i dalje cijene mijenjaju – prema gore, u malim postotcima ali i dalje prema gore. I dalje se bilježi rast cijena, iako po mom mišljenju, ne drži vodu. Ali on je i dalje prisutan i ništa se tu ne mijenja – nikakve strategije niti ideje nisu uzrokovale pad cijena. Nije pomogla ni najava HNB-a, jer se građani, kada uzimaju stambeni kredit, mogu zadužiti do 45 posto iznosa plaće. Sad se događa da ljudi s primanjima do 1.300 eura mogu dobiti kredit čija rata ne smije prijeći 1⁄4 plaće. Brojni su sada pokušali riješiti u ovom međuprostoru, posebno osobe manje platežne moći, do 1. travnja riješiti stambeni kredit, i imamo informaciju da je u obradi značajan broj zahtjeva sada. To utječe na povećanje potražnje i kontra je ideji priuštivog stanovanja“, kaže Domitrović za Financije.hr.

Ističe i da je aktualna ponuda banka ograničenog trajanja te će zasigurno polučiti povećanim brojem zahtjeva za stambene kredite. A sve to, kaže, neće smanjiti cijene na tržištu.

„Kod nas ništa ne ruši cijene nekretnina. Kod nas je sada, u odnosu na kraj godine, vidljiv povećan interes građana za nekretnine, više zvone telefoni, ima dosta upita i tržište je dosta „živnulo“. Sad ćemo vidjeti koliko će to potrajati i što će se dalje događati“, ističe Domitrović.

Zakona o društveno poticanoj stanogradnji – na javnom savjetovanju

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine RH uputilo je 15. veljače 2025. godine, Prijedlog izmjena i dopuna Zakona o društveno poticanoj stanogradnji u savjetovanje sa zainteresiranom javnošću, u trajanju od deset dana.

„Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama pomaže građanima u stjecanju prve nekretnine po priuštivim cijenama te ima spremne projekte i građevinske dozvole, međutim značajno povećanje troškova gradnje i prodajnih cijena stanova, dovelo je do nemogućnosti ugovaranja izvođenja radova u programima POS-a te se postupci javne nabave učestalo poništavaju jer izvođači radova, s obzirom na zakonski određene najviše moguće cijene, nemaju ekonomski interes za sudjelovanje u tim postupcima“, navedeno je u objavi ministarstva.

Zakonom se povećava se najveća prodajna cijena stana te se usklađuje s prosječnom prodajnom cijenom stana koju su postigla trgovačka društva i druge pravne osobe u 2024. godini, što će u kratkom roku omogućiti izgradnju novih stanova u POS-u. Navedeno je potrebno žurno urediti jer je, s obzirom na visoke cijene gradnje, POS trenutačno u zastoju, ističe se u objavi, a brojni mladi ljudi na listama prvenstva voljni su platiti i višu cijenu po metru četvornom koja bi, i u tom slučaju, bila 20 do 40 posto niža od tržišne cijene.

Zakonom se omogućava i isplata potpore u vidu povrata novčanih sredstava u dijelu plaćenog poreza na kupovinu stambene nekretnine građanima Hrvatske koji su mlađi od 45 godina i koji kupuju ili grade svoju prvu stambenu nekretninu – stan ili kuću, ovisno o primjerenoj površini i lokalnoj prosječnoj cijeni. Ova je mjera najavljena krajem ljeta 2024. te je javno objavljeno da će pravo na povrat poreza imati svi koji kupuju nekretninu nakon 1. siječnja 2025.

„Zakonom se uređuje i pokretanje novog programa priuštivog najma koji bi, uz naknadu vlasnicima, koristio postojeće višegodišnje prazne stanove tako da ih daje u najam građanima koji ne mogu svoje stambeno pitanje riješiti na tržištu nekretnina. Nakon donošenja Zakona, donijet će se Program priuštivog najma kojim će se detaljno urediti uvjeti za prijavu na javne pozive za najam stanova, za vlasnike praznih stanova i najmoprimce“, navode iz ministarstva.

Od 1. siječnja je u primjeni i novi porez za nekretnine koje se ne koriste za stanovanje, ali kako je obračunski period za ovaj porez u tijeku – njegovi učinci su i dalje nepoznati. No, ipak se čini da cijenu nekretnina kod nas – ništa ne smanjuje a da jedna mjera isključuje drugu.