Način na koji Amerikanci kupuju i prodaju nekretnine uskoro će se okrenuti naglavačke

Potresna, multimilijarderska antimonopolska presuda protiv Nacionalne udruge posrednika nekretninama (NAR) krajem prošle godine dovela je do nagodbe koja će olabaviti stisak moćne grupacije na američkom tržištu nekretnina.

Očekuje se da će nagodba od 418 milijuna dolara sa skupinom kupaca stanova stupiti na snagu negdje oko srpnja. Ona bi mogla promijeniti niz pravila i smjernica koje je postavio NAR za koje kritičari kažu da su umjetno napuhavale cijene nekretnina, prenosi CNN.

Provizije od 6 posto, podijeljene između brokera kupca i prodavatelja, više neće biti norma. Očekuje se da će agentske provizije pasti – u nekim slučajevima, dramatično – jer će biti konkurentne i pregovaračke, a prodavači će moći tražiti bolje stope. Bit će zabranjene i druge brokerske taktike za koje kritičari kažu da su antikonkurentne, kao što je pravilo prema kojem agenti prodavatelja određuju naknadu za agente kupaca.

Nisu sve dobre vijesti: kupci će u budućnosti možda morati izravno plaćati svom brokeru, što bi moglo biti teško za kupce koji su navikli financirati tu proviziju kao dio svoje hipoteke. A neki bi kupci mogli odlučiti da se u potpunosti odreknu brokera. Također, hrpa brokera vjerojatno će dati ili dobiti otkaz.

Ali najveći učinak za kupce stanova nedvojbeno je dobrodošao: ukupni trošak kupnje kuće u prosjeku bi trebao pasti za tisuće dolara.

Zbogom proviziji od šest posto

Desetljećima su Amerikanci plaćali standardnu proviziju od oko 6 posto pri prodaji nekretnine, podijeljenu između brokera prodavatelja i brokera kupca. Nacionalna udruga trgovaca nekretninama i njenih 1,5 milijuna agenata kažu da se o tim naknadama može pregovarati. Ali određena pravila NAR-a zadržala su provizije znatno višima nego u drugim zemljama, gdje mogu u prosjeku iznositi oko jedan ili dva posto.

Nakon nagodbe, te će provizije biti potpuno konkurentne, što znači da brokeri mogu oglašavati svoje stope potencijalnim prodavačima, a ljudi se mogu odlučiti na povoljnije cijene.

Očekuje se da će provizije za nekretnine pasti između 25 posto i 50 posto zbog novih pravila, prema očekivanju TD Cowen Insights.

Kupci će možda morati platiti vlastitim agentima

Bez smjernica da brokeri kupaca i prodavatelja ravnomjerno dijele provizije, kupci stanova će možda morati promijeniti način na koji plaćaju vlastitim agentima.

Obično se provizija od 6 posto (obično 3 posto za posrednika prodavatelja i 3 posto za vlastitog agenta) prenosi na kupca u ukupnoj cijeni kuće, koju kupci mogu plaćati desetljećima u svojim hipotekama.

Ali nakon što se nagodba završi, kupci bi mogli početi plaćati svojim agentima na nove načine; uključujući, možda, fiksnu naknadu. Zasebno novo pravilo zahtijevat će od brokera kupaca da sklapaju pisane ugovore sa svojim kupcima.

Iako će to dodati transparentnost procesu kupnje kuće, moglo bi postati opterećujuće – osobito za kupce koji prvi put kupuju, od kojih mnogi već imaju poteškoća doći do novca koji im je potreban za predujam, završne troškove, za odvjetnika i sve ostale naknade povezane s kupnjom kuće.

Nova pravila za brokere

Ukinut će se jedno pravilo koje je posebno iritiralo kritičare NAR-a: zahtjev da brokeri prodavača oglašavaju proviziju koju će platiti agentima brokera. NAR sada zabranjuje brokerima oglašavanje te naknade.

To je pravilo dovelo do dva loša ishoda za kupce, tvrde zagovornici pristupačnog stanovanja: prvi je da su provizije umjetno ostale visoke. Drugo, to je navelo brokere kupaca da kupcima guraju skuplje kuće, kako bi njihova provizija bila veća.

Kupnja kuće trebala bi biti jeftinija

Glavno pitanje: Hoće li kupnja doma biti jeftinija? Stručnjaci iz industrije gotovo univerzalno očekuju potvrdan odgovor. Kako brokeri postaju sve konkurentniji u pogledu stopa, provizije bi mogle značajno pasti.

Za američku kuću po srednjoj cijeni – 387.000 dolara – prodavači plaćaju više od 23.000 dolara posredničkih naknada. Ti se troškovi prenose na kupca, povećavajući cijenu domova u Americi. Ta bi naknada mogla pasti za oko 6.000 do 12.000 dolara, prema analizi TD Cowen Insightsa.

To će ljudima uštedjeti hrpu novca: Amerikanci svake godine plaćaju oko 100 milijardi dolara provizija, a kupci nekretnina mogli bi uštedjeti između četvrtine i polovice tog iznosa nakon što se nagodba dovrši, prema Stephenu Brobecku, višem suradniku pri Consumer Federation of America, krovnoj skupini neprofitnih potrošačkih organizacija.

Brokeri će vjerojatno dati otkaz

Nova stvarnost mogla bi biti teška za brokere, posebno za one koji ne prodaju puno domova.

Kupnja kuća u SAD-u pala je na gotovo 30-godišnju najnižu razinu u 2023. godini jer je ponuda presušila, stope hipoteka su porasle, a cijene kuća i dalje rastu u većini dijelova zemlje. Iako bi pad provizija mogao uvjeriti neke kupce i prodavače da se vrate na tržište, Norm Miller, profesor emeritus za nekretnine na Sveučilištu u San Diegu, rekao je da bi nagodba mogla dovesti do masovnog egzodusa brokera iz industrije.

Potencijalno bi polovica od oko 2 milijuna agenata u Americi mogla dati otkaz, predviđa Miller, jer će nova pravila za mnoge brokere postati neprovediva.

Kao znak koliko je spomenuta presuda već učinila industriju nervoznom, dionice kompanija za nekretnine kao što su Zillow (Z), Compass (COMP) i Redfin (RDFN) pale su 13 posto, 14 posto i 5 posto, prošli petak, a Zillow i Redfin dodatno su pali u ponedjeljak.