Manje kupoprodaja, ali cijene nekretnina i dalje rastu: u Splitu kvadrat 4.068 eura, u Ogulinu 750 eura

Najnovija analiza tržišta nekretnina u Hrvatskoj, koju je napravio Ekonomski institut u Zagrebu, pokazala je da cijene nekretnina nastavljaju rasti, iako je u 2025. broj kupoprodaja u padu za 21,7 posto u odnosu na 2024. godinu.

Najskuplje nekretnine, bilo da se radi o stanovima, apartmanima, obiteljskim kućama, poljoprivrednim ili građevinskim zemljištima, su na obali, u gradu Zagrebu, te u njegovoj okolici i u većim gradovima. Obiteljske kuće su iznimka jer su kod obiteljskih kuća cijene na međugodišnjoj razini pale za 3,5 posto, pokazala je analiza Ekonomskog instituta, Zagreb.

Najviše se nekretninama trguje u pet velikih gradova: po broju kupoprodaja prednjači Zagreb, slijedi Zadar i Rijeka, pa Osijek i Split.

Što se tiče cijena, medijalna cijena stana ili apartmana po četvornom metru u Hrvatskoj u 2024. godini iznosila je 2.325 eura, što u odnosu na godinu ranije čini rast od 14,7 posto. Medijalna cijena stana ili apartmana u 2025. godini iznosila je 2.587 eura po četvornom metru, što u odnosu na 2024. godinu predstavlja rast od 11,3 posto.

Najviša medijalna cijena stana ili apartmana 2025. godine zabilježena je u Splitu, u visini od 4.068 eura po četvornom metru. S medijalnom cijenom iznad 3.500 eura po četvornom metru slijede Dubrovnik (3.921 eura), Opatija (3.830 eura), Lovran (3.615 eura), Malinska-Dubašnica (3.587 eura),Umag (3.552 eura) Punat (3.539 eura) i Baška (3.523 eura).

U kontinentalnim područjima zabilježene su niže medijalne cijene, pri čemu je najniža medijalna cijena po četvornom metru zabilježena u Vrbovskom (715 eura) i Ogulinu (745 eura).

Na tržištu nekretnina u 2025. godini ostvareno je 88 395 kupoprodaja, što u odnosu na godinu prije predstavlja pad od 21,7 posto., tj. više od petine. Usporedbe radi, i u 2024. ostvaren je međugodišnji pad od 9,7 posto, a u 2023. zabilježen je rast broja kupoprodaja od skromnih 0,2 posto.

Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2025. godini iznosila je 7.675,2 milijuna eura, što u odnosu na 2024. godinu predstavlja smanjenje od 16,8 posto.

Prosječna vrijednost nekretnine kojom se trgovalo u 2024. godini iznosila je 86.828 eura, dok je godinu dana ranije iznosila 81.714 eura.

Gledano u odnosu na ostvareni BDP, kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 8,3 posto BDP-a 2025.godine, a taj je udio 2024. iznosio 11 posto.

Gledano po vrijednosti nekretnina, gotovo polovica svih kupoprodaja odnosi se na stanove, nakon kojih slijede građevinska zemljišta i obiteljske kuće.

Najveći broj kupoprodaja u 2024. i 2025.godini, s obzirom na broj transakcija, odnosio se na kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, slijede kupoprodaje stanova i apartmana te građevinskog zemljišta.

U najmu prednjače Rijeka i Pula

Na razini 20 županija u 2025. godini evidentirano je ukupno 32.442 ugovora o najmu i 36.845 ugovora o zakupu. Najveći dio ugovora o najmu prošle godine zabilježen je u Istarskoj, Splitsko-dalmatinskoj, Primorsko-goranskoj i Zagrebačkoj županiji.

Iste godine, u 24 velika grada zabilježeno je ukupno 38.703 ugovora o najmu i 18.899 ugovora o zakupu. U Gradu Zagrebu u 2025. godini evidentirano je ukupno 30.972 ugovora o najmu i 8.520 ugovora o zakupu.

Kada je riječ o velikim gradovima, ističu se Rijeka s 5.062 ugovora o najmu, Pula s 4.679 ugovora, Split s 4.555 ugovora i Zadar s 3.375 ugovora. Istovremeno, najviše ugovora o zakupu ostvareno je u Osječko-baranjskoj županiji, 4.337 ugovora, odnosno 12 posto, te u Splitsko-dalmatinskoj županiji, u kojoj je zabilježeno 3.688, odnosno 10 posto ugovora o zakupu ostvarenih u svim županijama. Gledano po velikim gradovima, najveći broj ugovora o zakupu zabilježen je u velikim gradovima poput Splita (3.074) i Rijeke (1.671).

Najviša medijalna mjesečna cijena najma stana ili apartmana u eurima po četvornom metru u 2025. godini postignuta je u Gradu Zagrebu (12,8 eura po četvornom metru), Dubrovačko-neretvanskoj županiji (12,2 eura po četvornom metru) i Splitsko-dalmatinskoj od (12,1 eura po četvornom metru). Najnižu medijalnu mjesečnu cijenu bilježe Gospić (5,1 eura po četvornom metru) i Čakovec (6,5 eura po četvornom metru).

Priobalni dio Hrvatske stanovnicima nije priuštiv

Na razini Europske unije i Republike Hrvatske postoje standardi prema kojima troškovi stanovanja ne bi smjeli prelaziti 30 posto mjesečnih primanja. Ako ih prelaze, stanovanje se više ne smatra priuštivim, što je slučaj za velik dio obalnog područja i većih gradova u Hrvatskoj.

Najmanja priuštivost stana ili apartmana u 2024. i 2025. godini zabilježena je u priobalnom dijelu zemlje. Čak 28 jedinica lokalne samouprave ima vrijednost indeksa priuštivosti veći od 30 posto. Drugim riječima, u tim je jedinicama lokalne samouprave za jedan četvorni metar stana ili apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka. Takva je situacija u Kukljici, Baškoj, Vrsaru, Rovinj, Bolu, Novalji, Malinskoj-Dubašnici, Brtonigli, Podgori, Sutivanu, Baškoj Vodi, Hvaru, Puntu, Murteru, Krku, Primoštenu, Dobrinju, Jelsi, Postirama, Novigradu, Dubrovniku, Opatiji, Segetu, Poreču, Splitu, Milni, Rogoznici i Omišu.

Grad Zagreb nalazi se na 88. mjestu popisa priuštivosti, a njegovi stanovnici su za prosječan godišnji neto dohodak 2025. godine mogli kupiti 5,2 četvorna metra stambenog prostora.

S druge stane, najpriuštiviji stanovi bili su u Iloku, Plitvičkim Jezerima, Kninu, Dardi, Pakracu, Vukovaru, Grubišnom Polju, Belom Manastiru, Belišću, Pašmanu, Delnicama, Valpovu, Klinča Selima, Gospiću, Požegi, Garešnici, Petrinji, Benkovcu, Novoj Gradiški i Novskoj.