Što se stvarno prodaje u Dubrovniku: Kupci sve pažljivije biraju, vlasnici teško spuštaju očekivanja

Prodavatelji nekretnina u Dubrovniku često oblikuju očekivanja prema najvišim cijenama iz oglasa, dok kupci računaju ukupni trošak kupnje, uređenja i dodatnih radova. Kada je razlika prevelika, nekretnina može privlačiti upite i razgledavanja, ali ostati bez konkretne ponude, objašnjava za Financije.hr Vinka Grošeta, licencirana agentica za nekretnine Euroville u Dubrovniku.

„U posljednja dva mjeseca izgubili smo desetak potencijalnih klijenata upravo zato što nismo mogli potvrditi cijene koje su očekivali. Naš je cilj postići najbolju cijenu za prodavatelja, ali ona mora biti ostvariva”, kaže Grošeta.

Povod za razgovor bila je konferencija „Dubrovnik na prekretnici: Izazovi, trendovi i budućnost ekskluzivnog tržišta nekretnina”, koju je Eurovilla organizirala uz otvaranje novog ureda u Dubrovniku. 

Uz agente za nekretnine, na konferenciji su govorili predstavnici Hrvatske gospodarske komore, Sveučilišta Libertas, arhitekture te dubrovačke zračne i pomorske luke. Najviše se raspravljalo o dostupnosti stanovanja, ograničenom prostoru za gradnju i o tome može li Dubrovnik istodobno privlačiti investitore i zadržati svoje stanovnike.

Prema iskustvu Grošete, dubrovačko tržište i dalje je aktivno, no nedostaje kvalitetnih nekretnina koje odgovaraju potrebama kupaca. Interesa ima za stanove za život i luksuzne nekretnine, ali izbor se znatno sužava kada se u obzir uzmu lokacija, pristup, parking, stanje nekretnine i budžet.

U odnosu na prošlu godinu kupci još pažljivije biraju. Više uspoređuju ponudu, provjeravaju dokumentaciju i procjenjuju buduća ulaganja. Odluku su spremni donijeti kada pronađu odgovarajuću nekretninu, ali žele da visoka cijena bude opravdana onime što dobivaju.

„Prodavatelji često uspoređuju svoju nekretninu s najvišim cijenama u oglasima, a ne znaju koliko dugo te nekretnine stoje na tržištu ni po kojoj su cijeni na kraju prodane. Kupac, s druge strane, ima svoj budžet i računa ukupni trošak kupnje, uređenja i eventualnih dodatnih radova”, ističe Grošeta.

Ako razgledavanja ne dovode do ponuda, potrebno je ponovno razmotriti cijenu i položaj nekretnine u odnosu na usporedivu ponudu. Nedostatak parkinga, loš raspored ili potreba za obnovom utječu na odluku kupca i iznos koji je spreman platiti.

Razlika između nekretnine koja je privlačna u oglasu i one koja odgovara svakodnevnim potrebama najbolje se vidi kod kupnje za vlastiti život. Među kupcima s kojima Grošeta radi veći je broj domaćih ljudi. Uz stanovnike Dubrovnika i drugih dijelova Hrvatske, tu su i iseljenici koji žele dom ili dugoročno ulaganje. Strani kupci najčešće traže drugi dom ili nekretninu u kojoj će provoditi dio godine.

Obitelji uglavnom traže trosobne stanove s funkcionalnim rasporedom, dobrim pristupom i parkingom. Starijim kupcima važniji su manji stanovi, što manje stepenica, prizemlje ili zgrada s dizalom te blizina sadržaja potrebnih za svakodnevni život. Među domaćim kupcima postoji i ozbiljan interes za luksuzne nekretnine.

Lokalnim stanovnicima koji rješavaju stambeno pitanje potragu otežava ograničen budžet, često vezan uz kredit, i nedostatak stanova prikladnih za cjelogodišnji život.

„Stan koji je privlačan za povremeni boravak ili turistički najam ne mora biti praktičan za obitelj koja će u njemu svakodnevno živjeti”, upozorava Grošeta.

Dio kupaca odgovarajuću nekretninu traži u okolici. Za Župu dubrovačku, navodi, interes postoji zbog dostupnosti škola, trgovina, restorana i drugih sadržaja, uz blizinu Dubrovnika. Kupci ondje mogu pronaći nekretninu koja im bolje odgovara po prostoru, pristupu ili budžetu, ali sezonski promet prema gradu ostaje važan nedostatak.

„Upravo zbog svakodnevnog putovanja na posao dio kupaca razmatra i smjer prema Zatonu, za koji imamo više upita”, kaže Grošeta.

U Konavlima i Dubrovačkom primorju potražnja je mirnija i više vezana uz konkretnu lokaciju i osobne potrebe. Često kupuju ljudi koji ondje već žive, imaju obitelj ili se žele vratiti u kraj iz kojeg potječu. Kuće s okućnicom privlače i kupce koji traže više prostora i privatnosti, premda obično treba više vremena da se pronađe kupac.

Najlakše se, prema iskustvu sugovornice, prodaju funkcionalni stanovi s parkingom, dobrim pristupom i urednom dokumentacijom, u blizini škole i trgovine, ako je cijena realno postavljena. Traženi su i manji stanovi praktični za svakodnevni život.

U luksuznom segmentu kupci uz lokaciju i pogled traže privatnost, kvalitetnu izvedbu i ugodan vanjski prostor. Takvih je nekretnina malo, pa mogu privući više ozbiljnih interesenata.

„Stan bez parkinga, s puno stepenica ili lošim rasporedom može pronaći kupca, ali cijena mora odražavati te okolnosti. Otvorena pitanja u dokumentaciji dodatno otežavaju prodaju. Lijep pogled privuče pažnju, ali kupac prije odluke sagledava cijelu nekretninu”, objašnjava Grošeta.

Najviše prostora za razvoj vidi u kvalitetnim nekretninama za cjelogodišnje stanovanje, od obiteljskih stanova do manjih stanova s jednostavnim pristupom, dizalom i parkingom. Potencijal postoji i u obnovi postojećih kuća i stanova, dok će za ponudu u okolici važna biti prometna povezanost s Dubrovnikom.

Na buduću gradnju utjecat će i novi GUP Dubrovnika, o čijem se značenju za grad raspravljalo i na konferenciji, no Grošeta zasad ne želi procjenjivati njegove učinke na cijene.

„Dok ne vidimo konačna rješenja, ne bismo unaprijed govorili o njihovu utjecaju na cijene. Za razvoj tržišta važni su jasni uvjeti gradnje i očuvanje prostora, jer upravo kvaliteta tog prostora čini naše područje privlačnim za život i kupnju”, zaključuje.