Retrospektiva 2023 – nekretnine: Potražnja nikad veća, cijena – prava sitnica

Ljudi su većinom skloni sigurnim ulaganjima, a upravo se takvima smatraju nekretnine, najčešći oblik investicija u Hrvata. No, ovo tržište je bilo jedno od najturbulentnijih u 2023. godini, prateći ulazak u Schengen i eurozonu. Tako je povećan broj stranih kupaca koji su tržili nekretninu u Hrvatskoj, a cijene su, prema procjenama Eurostata, porasle u prva tri mjeseca 2023. godine za 13,5 posto u odnosu na isto razdoblje lani, što je iznad europskog prosjeka.

Pojačani interes, odnosno povećana potražnja stranih kupaca, utjecala je na formiranje cijena nekretnina u Hrvatskoj, a kupovna moć stranaca u pravilu je veća od one domaćih kupaca. Uvođenje eura olakšalo je kupoprodajni proces, ali i posljedično dovelo do općeg porasta cijena i u ovom sektoru.

Cijenu nekretnina, dakako, formira pravilo ponude i potražnje, a u 2023. godini na cijenu je utjecala i inflacija, Ipak, potražnja za kvalitetnim nekretninama uvelike premašuje ponudu.

Početak godine – početak rasta

Cijene stambenih objekata u Hrvatskoj u prvom su tromjesečju ove godine u prosjeku porasle za dva posto u odnosu na prethodni kvartal, dok je na godišnjoj razini rast cijena ubrzao na 14 posto, pokazali su već na samom početku godine podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS). Time je nastavljen rast cijena stambenih nekretnina na godišnjoj razini koji u Hrvatskoj traje od drugog tromjesečja 2017. godine.

Novi stambeni objekti u prvom tromjesečju 2023. godine poskupjeli su u prosjeku za 0,9 posto u odnosu na posljednji kvartal 2022. godine. U odnosu na prvo tromjesečje prošle godine, cijene novogradnji porasle su za 7,7 posto.

Hrvatska je u prvom tromjesečju zadržala poziciju zemlje s najvećim skokom cijena stambenih „kvadrata“ u EU te je Hrvatska bila skuplja za 14,0 posto u odnosu na isto razdoblje 2022. godine. Traženi su bili stanovi u Dubrovniku, Splitu i na otocima, kao i u Zagrebu, Rovinju i Opatiji.

Istovremeno, u prvom tromjesečju ove godine prvi put se dogodio i pad cijena nekretnina u Zagrebu, i to za 0,3 posto, ali potražnja za stanovima, pogotovo u novogradnji, apsolutno nije bila smanjena. Analitičari su imali različite prognoze, no tržište je pokazivalo drugačije parametre. Cijene su i dalje rasle.

Najtraženiji mali stanovi u Zagrebu i kuće na moru

U glavnom gradu Hrvatske, Zagrebu, za nekretninu ste sredinom godine trebali u prosjeku izdvojiti minimum 3.000 eura po kvadratnom metru. Cijene nekretnina u Hrvatskoj su opet bile u porastu, i to za 14 posto u Zagrebu, pa do 22 posto u odnosu na prethodne godine, ukazuju na to podaci koje je tijekom kolovoza objavio Državni zavod za statistiku.

Naravno, bilo je i zdanja u centru Zagreba čiji je kvadrat iznosio nevjerojatnih 7.900 eura, a svi stanovi su rasprodati i prije nego je zgrada bila gotova.

Agencije za nekretnine bilježile su pojačani porast potražnje, tražili su se manji stanovi u Zagrebu, te okolnim gradovima, ali i kuće na Jadranskoj obali.

Martina Naletilić, licencirana agentica agencije Sky nekretnine, nakon prvih devet mjeseci 2023. godine ocijenila je za Financije.hr da je interes stranih kupaca bio veći, osobito za nekretninama u Istri, ali i u većim gradovima na Jadranu i na kontinentu. Pojašnjava i da su razlozi povećanog interesa za ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj – brojni.

„Hrvatska, osobito Zagreb i okolica, te Jadranska obala, jesu specifična mikrolokacija, koja zbog niza faktora odudara od trenda pada cijene nekretnina u većini zemalja EU i šire. Potražnja je velika, s tendencijom daljnjeg rasta. Ulasci u Schengen, te u eurozonu, privukli su strane kupce kojima je pojednostavljen proces kupoprodaje, ali i olakšan pristup nekretninama u Hrvatskoj. Došlo je do blagog porasta kamata na stambene kredite, no kamatne stope su i dalje niske u odnosu na druge zemlje EU te takva blaga korekcija ne utječe negativno na potražnju za nekretninama, niti uzrokuje smanjenje cijena“, rekla je Naletilić.

Dvjesto tisuća praznih stanova?

Studeni 2023. godine nas je pak zatekao s podatkom Hrvatske gospodarske komore (HGK) da u Hrvatskoj postoji 200.000 praznih stanova. Tržište nekretnina je polarizirano, ali je interes za novogradnjom i dalje izražen. To je potvrdio i DZS, koji je tih dana objavio podatak iz Popisa 2021. godine, prema kojem je u Hrvatskoj u 2021. godine bilo gotovo 2,4 milijuna stanova, što je povećanje od 6,5 posto u odnosu na 2011. godinu, no broj nastanjenih stanova smanjio se za 4,2 posto, dok je za čak 43 posto povećan broj praznih stanova.

Prvi put smo u studenom čuli i da se promet nekretninama usporava, ali da taj pad prometa ipak nije jednak u svim županijama.

Divljanje na tržištu nekretnina brojne je Zagrepčane natjerao na kupnju stana u Zaprešiću, Samoboru, Velikoj Gorici, ali i Karlovcu.

Cijena novogradnje, prema podacima agencije Sky Nekretnine iz studenog 2023. godine, u Zaprešiću iznosila je oko 2.200, u Samoboru 2.600 eura po m2, dok je najniža cijena u rubnom dijelu Zagreba – 2.700 eura. I cijene u Karlovcu su oko 2.100 eura po m2. Cjenovna razlika između Zagreba i gradova u Zagrebačkoj županiji bila je značajna.

Smanjenje interesa stranaca i pad cijena

Poteškoće s graditeljskim sektorom, prvenstveno u Njemačkoj, odrazit će se i na Hrvatsku, ali tek u nekom narednom periodu, najavljeno je iz Hrvatske narodne banke (HNB) tijekom prosinca 2023. godine.

U europodručju, prema podacima HNB-a, smanjuju se cijene nekretnina na tržištu. Prvo se smanjio volumen transakcija, rekao nam je guverner HNB-a Boris Vujčić, a onda su se počele smanjivati i cijene.

„Kod nas u Hrvatskoj smo na repu tog ciklusa. Kod nas je pao broj transakcija, likvidnost tržišta se smanjila, vidimo manji interes i manje kupnje stranaca nego što je bio u proteklim godinama na tržištu nekretnina. Ipak, još nismo vidjeli onaj pad na tržištu nekretnina kako vidimo u nekim zemljama EU. Naznake postoje da se ciklus na tržištu nekretnina „hladi“, ali svakako će trebati još vremena“, rekao je Vujčić.

Udio transakcija u kojima su sudjelovali stranci, odnosno nerezidenti, pao je po broju i ukupnoj vrijednosti kupljenih nekretnina na najniže razine u posljednje dvije godine, podaci su HNB-a.

Na tržištu nekretnina prvo bi se trebalo desiti nemogućnost realiziranja tražene cijene, a onda slijedi smanjenje potražnje. Prema ovim pokazateljima, moguće je da tijekom 2024. godine dođe do smanjenja cijena nekretnina i u Hrvatskoj. Prvi put od 2017. godine.