Kako odabrati pravu lokaciju za obiteljsku kuću?

Gradnja obiteljske kuće je veliki poduhvat za svakoga. Ovakav “kapitalni projekt” obično se planira godinama. Od financijske konstrukcije, preko izbora lokacije, vrste objekta, infrastrukture, pa do kasnijeg održavanja. Pitanja je mnogo, a samo jedan pogrešan odgovor može pokvariti sveukupan trud. Zato ćemo vam u seriji tekstova pokušati ponuditi savjete kako najlakše i najsigurnije proći cijeli proces, od odabira zemljišta pa sve do uporabne dozvole.

Na internetu ima jako puno savjeta i članaka o gradnji kuće, ali većina ih je starijega datuma, odnosno prije promjene zakona i pravilnika o gradnji. Prenosimo vam iskustva iz razgovora sa stručnim osobama, koje su nedavno prošli kroz slične projekte, ali i zaključke nakon proučavanja zakonskog okvira.

Prva faza: Odabir lokacije zemljišta

Jedna od težih odluka u procesu gradnje kuće je odabir lokacije na kojoj ćete izgraditi svoj budući dom, vikendicu i slično. Jako je puno faktora na koje morate paziti. Spomenuti ćemo samo neke:

1. Da li je zemljište u građevinskoj zoni? To morate jako dobro provjeriti i najbolje je da odete u odjel za prostorno uređenje općine u kojoj želite kupiti zemljište da vam oni kažu i potvrde što možete graditi i na kojoj katastarskoj čestici. To je jako važna stvar i neka vam ne bude teško provjeriti to ako treba dva puta. Jer nekada na vlasničkom listu piše da je zemljište „oranica“ ili „pašnjak“, ali neka vas to ne zbuni jer u nekim slučajevima to je normalno za zemljišta u građevinskoj zoni. Napominjemo – normalno je u nekim slučajevima, ali ne u svim.

2. Da li je zemljište na klizištu? Postoje karte podložnosti na klizanje na internetu s jasno označenim zonama klizišta. Ovdje smo našli par korisnih informacija o klizištima u Hrvatskoj ali pokušajte i sami istražiti više na svome području interesa kupnje zemljišta. Prije odluke za kupnju to obavezno provjerite. Nemojte da vam se dogodi da izgradite kuću i da vam tek na kraju netko kaže da ste ju izgradili na klizištu i da će svake godine pomalo „otklizati“. Postoje i tu rješenja izgradnje nekih potpornih zidova i instalacija, ali to vam može biti jako skupo pa ako ne morate nemojte se u to upuštati.

3. Da li je zemljište u vodozaštitnoj zoni, odnosno na vodnom dobru? Svakako se možete informirati putem interaktivnih mapa koje možete naći na internetu. A ako ste se baš zainteresirali za zemljište na vodnom dobru ovdje možete saznati koja bi bila procedura za ozakonjivanje istoga i da li je to uopće moguće.

4. Da li je zemljište u zoni visokog ili srednjeg rizika od poplava? Ovo je isto jako važno saznati prije odluke o kupnji zemljišta za gradnju kuće. Postoji dosta linkova i mi smo izabrali jedan gdje možete dobiti uvid o situaciji na terenu. Potražite i dalje po internetu gdje možete pregledat i obične tekstove na temu poplava u vašem izabranom području. Može se dogoditi da saznate sve detalje kada i kakve poplave su bile i da li je u međuvremenu općina poduzela mjere izgradnje odteretnih kanala i nasipa. Možda je na nekom terenu i bila nekada poplava, ali se u međuvremenu taj problem riješio i sve su se mjere poduzele.

5. Da li je zemljište na trusnom terenu? Strah od potresa se povećao nakon zadnjih nekoliko potresa, pa moramo znati da li je zemljište na trusnom terenu, i ako je koja je to zona trusnoga područja. Prema zoni trusnog područja vam projektant može planirati kuću da budete sigurni u njoj. Nakon potresa su inženjeri i nadzornici ozbiljnije shvatili svoj posao, pa se trenutno kuće grade po još većim standardima nego prije.

6. Imate li u blizini sve važne infrastrukturne priključke? Nemojte nikada  vjerovati prodavatelju kada vam kaže da je u blizini zemljišta sva infrastruktura. Naša sugovornica je imala loše iskustvo: “Ja sam „nasjela“ na tu rečenicu da je uz zemljište dovedena sva infrastruktura, pa vam govorim iz vlastitoga iskustva. Prodavateljica od koje sam kupovala je rekla da je sva infrastruktura uz zemljište i mi smo vidjeli stup struje, vidjeli smo i hidrant 50 metara od zemljišta, vidjeli smo šaht kanalizacije pred zemljištem. Na kraju je ispalo da je hidrant na 50 metara od zemljišta kao kraj vodovodne trase i da nastavak vodovodne trase nije u planu u slijedeće 2-3 godine. Tako da mada je hidrant udaljen samo 50 metara to nije ništa značilo za dovod vode na zemljište. Rekli su – ako sami iskopamo i popravimo cestu da će onda razmisliti o uvođenju. Tako da nikad ne mora biti  onako kako vam se čini na prvi pogled. Isto je bilo i sa šahtom kanalizacije. Spomenuto zemljište su djelatnici koji su spajali kanalizacijske šahtove u dvorištima kuća preskočili jer vlasnica nije taj dan bila na zemljištu kada se to spajalo i nije potpisala odobrenje da dozvoljava kopanje i priključak šahta kanalizacije na svome zemljištu“.

Znači, neka vam ne bude teško pa za svaku stavku kontaktirajte odgovarajuće službe i provjerite da li se na vašoj budućoj katastarskoj čestici mogu dobiti svi nabrojani priključci.

7. Da li ulazite u kategoriju zaštite spomenika kulture? Ako kupujete zemljište na kojem je već postojeća trošna kuća svakako provjerite da li je ta kuća zaštićeno kulturno dobro ili se nalazi unutar zone kulturno-povijesne cjeline. Ako se nalazi onda su vam potrebne dodatne dozvole za obavljanje radova, jer je ta kuća pod posebnom zaštitom i nalazi se u Registru kulturnih dobara kod Ministarstva kulture i medija.

Bez obzira na pravni status zaštite kuće, prije izrade bilo kakve dokumentacije preporučuje se kontaktirati nadležni konzervatorski odjel, odnosno Gradski zavod za zaštitu spomenika kulture i prirode. Za područje Grada Zagreba je to ovdje.