HNB analiza: Predviđanje rizika pada cijena nekretnina u Hrvatskoj

Posljednja globalna financijska kriza pokazala je koliko je jak učinak šokova nastalih na tržištima nekretnina na cjelokupno gospodarstvo, posebice kada je riječ o visoko zaduženim ulaganjima u nekretnine, što je u prošlosti rezultiralo i dugotrajnijim recesijama.

Istraživanja su pokazala kako su gospodarska usporavanja koja proizlaze iz pada tržišta nekretnina tri puta vjerojatnija od onih uzrokovanih drugim činiteljima.

Prepoznata je važnost primjene makrobonitetnih politika kako bi se osigurala otpornost financijskog sustava i smanjili sistemski rizici, jer su se tradicionalni alati monetarne politike pokazali neučinkovitima u rješavanju pitanja financijske stabilnosti, posebice na tržištu nekretnina, stoji u istraživanju Hrvatske narodne banke (HNB) “Predviđanje rizika pada cijena nekretnina u Hrvatskoj: lakše je reći nego učiniti”, dostavljeno portalu Financije.hr. Praćenje dinamike na tržištu nekretnina postao je jednim od ključnih zadataka nositelja makrobonitetne politike.

Identificiranje i procjena sistemskih rizika povezanih s tržištem nekretnina neke su od ključnih komponenti cjelokupne analize financijske stabilnosti. Također, oni čine temelj za provedbu makrobonitetnih mjera za ublažavanje takvih rizika.

Nositelji makrobonitetne politike, stoji u istraživanju HNB-a, osobito su zainteresirani za praćenje dinamike cijena nekretnina zbog njihova utjecaja na financijsku stabilnost i na buduća makroekonomska kretanja. S obzirom da je jedan od glavnih ciljeva makrobonitetne politike – smanjenje sistemskih rizika u financijskom sustavu, veoma je važno pratiti središnju tendenciju kretanja buduće stope rasta cijena nekretnina, a istodobno se usmjeriti i na rizike potencijalnog pada cijena nekretnina.

Posljednjih godina prisutan je znatan rast cijena nekretnina na globalnoj razini, uključujući i u Hrvatskoj. Time je povećana zabrinutost zbog mogućih korekcija cijena u kratkom roku, jer zajedno s visokom inflacijom u posljednje dvije godine došlo je do povećane vjerojatnosti nepovoljnih makroekonomskih ishoda, pri čemu su se neka tržišta nekretnina već počela „hladiti“.

Rizici pada cijena nekretnina u Hrvatskoj još uvijek su manji u odnosu na razdoblje prije globalne financijske krize, premda su se u posljednjih nekoliko godina povećali. Također, uočava se i da je veoma zahtjevno prognozirati rast cijena nekretnina, stoji u prvom istraživanju ove vrste u Hrvatskoj.

U analizi hrvatskog tržišta nekretnina i cjenovne dinamike, priopćeno je iz HNB-a, može se uočiti da je u posljednjih nekoliko godina povećan rizik činitelja rasta cijena nekretnina pri riziku HaR (House Price At Risk). Također, vidljivo je postupno povećavanje tog rizika tijekom 2000. godine, kao i naglo povećanje tijekom globalne financijske krize. U samoj krizi dolazi do obrata učinka rasta BDP-a te se izgubio učinak kreditne dinamike.

Od 2012. godine dolazi do oporavka rasta pri riziku, sve do 2017. godine, otkada se pogoršava, zbog povećavanja kreditne dinamike i neizravnog učinka niskih kamatnih stopa. U navedenom razdoblju uveden je i državni program subvencioniranja stambenih kredita. Međutim, ovaj rizik na puno je manjim razinama u odnosu na krizno razdoblje 2008. ̶ 2009. godine, što upućuje na to da je hrvatska ekonomija trenutno na zdravijim makrofinancijskim uvjetima.

Promjene kamatnih stopa znatnije utječu na srednji rast cijena nekretnina te imaju manji učinak na dinamiku HaR-a.

Povratna sprega između cijena nekretnina i rasta kredita nije tako jaka u Hrvatskoj kao u zemljama u kojima dominira udio varijabilne kamatne stope na stambene kredite.