Tvrtka na Krku traži šest prinudnih predstavnika stanara

Po novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, koji je studio na snagu s prvim danom ove godine, stambene zgrade se praktički tretiraju kao pravne osobe. Ključna spona u odnosu između tvrtki koje upravljaju zgradama i suvlasnika/stanara trebao bi biti njihov predstavnik.

Predstavnici bi u praksi trebali funkcionirati slično kompanijskim direktorima, pa bi između ostalog morali i odobravati godišnji plan upravljanja zgradom kojeg nudi upravitelj. No, brojne su zgrade u kojima se stanari/suvlasnici nisu u stanju dogovoriti oko vlastitog predstavnika, što blokira provedbu procedure upravljanja zgradom.

Stoga novi zakon predviđa mogućnost tzv. prinudnih predstavnika stanara, tj. predstavnika koje nametne tvrtka koja upravlja zgradom. Zbog toga su brojni upravitelji zgrada u Hrvatskoj u proteklim mjesecima potražili osobe koje bi se mogle time baviti.

Jedna od njih je kompanija Mar-Kat iz Krka, zadužena za upravljanje oko 350 stambenih zgrada na otoku Krku, koja je nedavno objavila oglas za prinudne predstavnike stanara. Iz tvrtke procjenjuju da trenutačno imaju oko 30 problematičnih zgrada, u kojima se procedura imenovanja predstavnika suvlasnika nije provela na vrijeme.

Budući da zakon propisuje da prinudni predstavnik mora imati prebivalište u jedinici lokalne samouprave, tvrtka trenutačno traži šest osoba koje bi radile taj posao, za šest općina u kojima se nalaze zgrade kojima upravljaju.

“Najveći je problem što su ljudi inertni, i to i nama otežava posao. Mi bismo najradije da predstavnici svuda budu stanari, što bi uostalom bilo i logično. Ovako će dobiti predstavnika kojeg uopće ne poznaju, i ne znamo kako će to doživjeti i kako će na to reagirati. Ali dok se međusobno ne dogovore i izaberu predstavnika, mi im moramo naplaćivati i naknadu za prinudnog predstavnika”, kažu iz tvrtke Mar-Kat, i dodaju da će u zgradama kojima se nametne prinudni predstavnik za njegov ili njen honorar plaćati oko 50 eura plus PDV po zgradi, što je često više nego naknada za upravljanje.

Zakon ne ograničava broj zgrada koje jedan predstavnik stanara može servisirati, a za sve ostale uvjete letvica je prilično niska – mora se raditi o poslovno sposobnoj fizičkoj osobi, mora imati visoku stručnu spremu, te se protiv njega ne smije voditi kazneni postupak.

Dužnosti predstavnika uključuju potpisivanje ugovora i narudžbenica za sve radove održavanja, odobravanje godišnjih planova upravljanja zgradom, sazivanje redovnih sastanaka suvlasnika, nadzor kućnog reda i zajedničkih prostora, i slično.

U obalnim mjestima je dodatna teškoća i to što ima mnogo stambenih zgrada u kojima su turistički apartmani, što znači da jedan dio suvlasnika nije prisutan u tom mjestu tijekom cijele godine.

“Na Krku je to specifičan problem, jer ima velik postotak zgrada čiji vlasnici nisu prisutni tijekom cijele godine, pa je teško očekivati da će se dogovoriti o odlukama koje se tiču upravljanja zgradom. Teško da će vlasnik iz primjerice Engleske u tome sudjelovati, iako posljednje izmjene zakona omogućavaju da se neke odluke lakše donose”, kažu iz tvrtke Mar-Kat.

Vrijedi istaknuti da osim redovnog predstavnika suvlasnika kojeg sami suvlasnici biraju, i prinudnog predstavnika kojeg nameće upravitelj zgrade, postoji i treća opcija, tzv. “profesionalnih” predstavnika suvlasnika – za njih je potrebno samo da imaju prebivalište na području iste jedinice lokalne samouprave, a biraju se izglasavanjem, kao i redovni predstavnici.

O prinudnim predstavnicima stanara razgovarali smo i s Tomislavom Puklom iz tvrtke Zapad-stan d.o.o. Ova tvrtka posluje već više od 26 godina i upravlja s više od 800 zgrada na području grada Zagreba, Velike Gorice, Samobora, Svete Nedelje, Krapinskih Toplica, Krapine, Začretja i Ivanić Grada.

“Mi smo odlučili da naši radnici koji udovoljavaju uvjetima (stručna sprema, prebivalište itd.) budu prinudni predstavnici za zgrade. S obzirom na navedeno, imamo na raspolaganju oko 10 prinudnih predstavnika za zgrade bez predstavnika u Zagrebu. No, bit će nam vjerojatno potrebni vanjski predstavnici u zgradama na područjima gdje naši radnici nemaju prebivalište (npr. Velika Gorica, Samobor i sl.). Za te zgrade nismo još našli adekvatna rješenja, ali srećom trenutačno van Zagreba imamo samo nekoliko zgrada bez predstavnika i očekujemo da će tamo suvlasnici uskoro odabrati svoje predstavnike pa to u ovom trenutku nije problem. Vjerujem da i drugi upravitelji zgradama u više gradova i općina imaju isti problem”, rekao je Pukl za Financije.hr.

“Ima zgrada gdje se suvlasnici ne mogu dogovoriti ili gdje jednostavno nema nikakvog interesa s njihove strane. Međutim, kada se sagleda šira slika zapravo i nema toliko puno zgrada bez predstavnika, trenutačno bi to bilo oko šest posto našeg portfelja s time da broj polako opada jer nam se javljaju suvlasnici koji bi preuzeli taj posao”, dodao je.

Kazao nam je i da smatraju da jedan prinudni predstavnik može obavljati tu funkciju na više zgrada, budući da zakon ne postavlja nikakve restrikcije u tom pogledu.

“Prinudni predstavnik bi, po našem mišljenju, trebao obavljati dužnosti koje su propisane zakonom (čl. 42. st. 4.), kao što je primjerice jednom godišnje održati sastanak. Popis obveza u tom članku nije pretjerano opširan pa ako suvlasnici žele osobu koja će obavljati više od toga, nužno je imenovati “pravog” predstavnika suvlasnika, bio on suvlasnik zgrade ili neka treća osoba koja bi bila voljna preuzeti taj posao”, istaknuo je Pukl.

Objasnio je i da nema vremenskog ograničenja za prinudno predstavništvo, no u praksi će to trajati dok suvlasnici ne odaberu predstavnika.

Autori: David Spaić Kovačić i Vladana Kovačević