Što sve treba znati prilikom potpisivanja ugovora o kupoprodaji nekretnine

Kada se odlučite za lokaciju i provjerite sve detalje oko vlasništva, tek u trećoj fazi projekta gradnje obiteljske kuće na red dolazi stavljanje potpisa na Ugovor o kupoprodaji.

Naš savjet je svakako angažirati stručnu osobu kako bi vam pomogla u cijelom procesu, ako niste iskusni u kupnji nekretnine, a mi ćemo se potruditi da vam ovde skrenemo pažnju na nekoliko značajnih stavki.

Ako zemljište plaćate bez kredita na što trebate paziti?

Po zakonu o obveznim odnosima svaka kupoprodaja nekretnina bi se trebala odvijati preko bankovne transakcije. Sada se otvara pitanje da li prvo vi platite prodavatelju putem banke, pa onda on vama uruči kod javnog bilježnika ovjeren Ugovor o kupoprodaji ili obratno? U praksi ni jedno ni drugo nije potpuno jednostavno.

Ukoliko idete prvo potpisati Ugovor o kupoprodaji u kojem piše rok za plaćanje, onda po pravilu vi uplatite ugovoreni iznos transakcijom banke, a zatim prodavatelj izda „tabularnu“ izjavu da je u potpunosti isplaćen, koju mora ovjeriti kod javnog bilježnika i vama uručiti. Ako uplatite dogovorenu sumu, a prodavatelj oteže s izdavanjem „tabularne“ izjave, to može izazvati dodatni stres. Sve dok nemate ovaj papir ne možete se uknjižiti u zemljišnim knjigama. Zato mnogi pribjegavaju plaćanju gotovinom jer onda kupac isplati prodavatelja u uredu javnoga bilježnika kada je on pred potpis ugovora i odmah dobija ovjeren Ugovor o kupoprodaji u kojem piše da je u potpunosti isplaćen i da nema daljih potraživanja.

Ako se ne radi o prevelikim iznosima možete preko online bankarstva prebaciti novce prodavatelju kada ste kod bilježnika, ali i tu postoji stavka da ako niste u istoj banci prodavatelj neće vidjeti vašu uplatu do sutradan, odnosno do prvoga slijedećega radnoga dana. Također, postoji mjesečni limit online bankarstva na oko 39.800 eura, tako da ovdje nema zlatne formule i najbolje bi bilo kada bi postojala financijsko-posrednička institucija poput javnog bilježnika u koju vi prebacite novce kao kupac nekretnine, a oni ih dalje proslijede prodavatelju na račun kada ovjeri Ugovor tako da svi budu sigurni. Vjerujemo da će i kod nas uskoro biti takvih mogućnosti.

Ako zemljište plaćate kreditom banke što vas čeka?

U ovom slučaju morate surađivati s prodavateljem jer bi on trebao s vama potpisati kod javnog bilježnika solemnizaciju, odnosno laički ugovor o hipoteci s bankom na nekretninu koju kupujete, ako je voljan na taj način poslovati. Ako nije morat ćete privremeno staviti pod hipoteku neku drugu nekretninu koja će zadovoljiti uvijete banke, pa kada postanete vlasnik možete na novu nekretninu prebacit hipoteku s privremene. U svakom slučaju ovo može potrajati i mjesec-dva dok banka ne procjeni nekretninu i ne isplati prodavatelja.

Kupnja preko banke može biti jednostavna, a i stresna. Ovisi da li će se nešto oko vlasništva zakomplicirati, jer kada se upisuje hipoteka radi kredita banke to ide preko suda i oni neće upisati ako im je nešto u vlasništvu sporno ili ako ima više suvlasnika, a samo jedan prodaje.

Porez na promet nekretnina

Jednom kada potpišete Ugovor o kupoprodaji ulazite u porezno-pravni sustav u kojem ste obvezni platiti porez na promet nekretnina koji je trenutno tri posto od cjene nekretnine koju procjeni porezna uprava. Važno je shvatiti da se porez ne plaća na cijenu iz ugovora nego na cijenu koju po nekoj posebnoj kategorizaciji pozicije i stanja nekretnine odredi porezna uprava.

U roku od 15 dana nakon potpisivanja Ugovora o kupoprodaji dođe vam na kućnu adresu uplatnica za privremeni obračun poreza koji se bazira na cijeni iz ugovora, ali nakon par mjeseci dođe i konačni obračun poreza na promet nekretnina, pa je moguće da nešto morate i doplatiti nakon one prve privremene uplatnice.