Predviđa se da bi rast talijanskog tržište nekretnina mogao 2026. nadmašiti rast u drugim europskim zemljama, što analitičari pripisuju za Italiju neobičnoj političkoj stabilnosti i transparentnijoj regulativi, nakon što je nedavni skandal oko poništenih građevinskih dozvola u Milanu povratila povjerenje investitora, bez obzira na relativno limitiranu ponudu.
Konzultantska tvrtka za tržište nekretnina Scenari Immobiliari projicira da će ukupna vrijednost transakcija na talijanskom tržištu nekretnina ove godine rasti 8,4 posto u odnosu na prošlu godinu, na 175,8 milijardi eura – i pritom se procjenjuje da će oko 80 posto tog prometa činiti stambene nekretnine.
Ako se prognoze ostvare, to znači da će Italija nadmašiti predviđeni rast od 7,0 posto na tržištu nekretnina u Španjolskoj, 6,6 posto u Velikoj Britaniji, 4,1 posto u Njemačkoj i 3,2 posto u Francuskoj, po projekcijama Scenari Immobiliari.
Milanski skandal je izbio u drugoj polovici 2024., nakon što su istražitelji zaustavili gradnju na stotinjak velikih stambenih projekata u gradu. Desetak godina prije toga grad je imao građevinski boom, nakon što je izložba Expo 2015 privukla brojne ulagače iz zemlje i inozemstva, koji su u tom razdoblju uložili oko 30 milijardi eura u novogradnju.
No, ubrzo su se pojavili prigovori stanara i sumnje u korupciju oko izdavanja građevinskih dozvola I indspekcija, jer su brojni projekti izašli iz najavljenih gabarita. Do kraja 2024. pokrenuto je 60 istraga. Osim što je sudskom odlukom zaustavljen rad na oko 100 gradilišta, pod istragom se našlo još 150 planiranih projekata u tom gradu od 1,4 milijun stanovnika.
Slučajevi su još uvijek neriješeni, a prošle godine su talijanski analitičari upozoravali da bi zbog zamrzavanja tržišta novogradnje Milano mogao izgubiti do 38 milijardi eura očekivanih investicija – što direktno kroz manjak novogradnje, što indirektno kroz posljedične efekte na lokalnu ekonomiju.
No, čini se da do masovnog egzodusa ulagača ipak nije došlo. Upravo suprotno – za Italiju je rijetko viđeno razdoblje političke stabilnosti, nakon tri godine vladavine premijerke Giorgije Meloni, zapravo pomoglo u privlačenju ulagača.
Po podacima Scenari Immobiliari ukupne transakcije na talijanskom tržištu nekretnina rasle su za gotovo 7 posto godišnje u prošloj 2025. godini – što je bio drugi najveći rast u Europskoj uniji, iza Španjolske.
Ipak nije došlo do nestanka kapitalnih ulaganja, kaže Davide Dalmiglio, director talijanskog ogranka britanske agencije za nekretnine Savills u razgovoru za Reuters, dodavši su zbog sudskih istraga “investitori postali oprezniji” i da sada pomno i dubinski analiziraju sve dokumente prije akvizicije, “više nego ikad u proteklih 25 godina.”
Manfredi Catella, director građevinske kompanije Coima, rekao je za Reuters da je su sudovi uvođenjem novih strožih i skupljih pravila za građevinske dozvole uklonili neke nejasnoće oko tumačenja lokalnih građevinskih propisa – što je sve do nedavno bio glavni razlog za zabrinutost na tržištu nekretnina.
I sam Catella je bio predmet istrage u drugom valu slučajeva pokrenutih krajem 2024., koji su se bavili sumnjom na korupciju među gradskim dužnosnicima, arhitektima i građevinskim kompanijama. Catella i dalje negira bilo kakve zlouporabe, i kao dokaz kaže da su sudovi na dvije instance na ljeto 2025. odbacila zahtjeve tužitelja da ga se stavi u kućni pritvor.
Voditeljica istraživanja i inovacija u tvrtki za upravljanje imovinom Swiss Life AM France, Beatrice Guedji, koja upravlja ulaganjima u nekretnine u Italiji, kaže da je skandal u Milanu bio tek kratkoročni zastoj za tržište nekretnina. “Zamah Meloni i njene vlade, i prognoze rasta Italije glavni su faktori koji potiču ulaganja.”
Swiss Life AM France je 2025. Povećao iznose za investicije u Italiji za 15 posto, a njihova ukupna ulaganja u talijanske nrekretnine od 2018. naovamo bi trebala dosegnuti 500 milijuna eura do početka 2026.
Financijska tržišta također pogoduju talijanskom nekretninskom boomu. Razlika u prinosima na talijanske i njemačke referentne obveznice se smanjuje, kreditni rejting se poboljšava, a dionice kojima se trguje na milanskoj burzi ostvaruju bolje rezultate nego u većem dijelu Europe – što sve ukazuje na niži rizik investiranja u Italiju.
Milanska burza je primjerice 2025. Imala rekordnu godinu – glavni indeks FTSE MIB imao je rast od 31,5 posto tijekom godine, uglavnom zahvaljujući dobrom rastu dionica bankarskog i vojnog sektora. Iako su tradicionalno velike kompanije poput Stellantisa ili Ferrarija imale slabiju godinu, to je nadoknadio rast dionica banaka i telekoma, pa je milanska burza završila 2025. godinu s drugim najvećim rastom među većim eurooskim burzama – iza Madrida, ali ispred Frankfurta i Londona.
Italija – a posebice Milano – također u posljednjih nekoliko godina privlači globalne milijunaše zbog postupnog uvođenja paušalnog poreza za tzv. vrlo imućne pojedince. Od 1. siječnja 2026. svi novi talijanski porezni rezidenti plaćaju fiksni godišnji porez od 300.000 eura na prihode.
No, za sve one koji su postali rezidenti između kolovoza 2024. i kraja 2025. i dalje će se primjenjivati porez od 200.000 eura, dok će svi koji su postali porezni obveznici prije tog datuma i dalje plaćati 100.000 eura.
Gospodarski rast je zasad još uvijek skroman, ali Zimske olimpijske igre 2026. – kojeg će ugostiti Milano i obližnja Cortina d’Ampezzo u veljači ove godine – trebale bi donijeti novi zamah gospodarstvu. Talijanska središnja banka prognozira da će BDP rasti 0,7 posto u 2026., nakon procijenjenog rasta od 0,5 posto u 2025.
U međuvremenu, oko skandala s građevinskim dozvolama u Milanu i dalje se vuku. U nekim slučajevima već su počeli sudski procesi, dok su drugi tek u ranoj fazi pripreme za sud. A istovremeno se procjenjuje da oko 4.100 kućanstava čeka useljenje u već kupljene stanove u zaustavljenim projektima.
Kao i u Hrvatskoj, ponuda nekretnina je također jedan od problema na talijanskom tržištu. Po brojkama koje prikuplja Scenari Immobiliari predviđa investicije u talijanski nekretninski sektor će u 2026. rasti na 12 milijardi eura, nakon 11,5 milijardi prošle godine , što predstavlja rast od 4,1 posto – no srednjoročno gledano manjak ponude mogao bi ograničiti rast.
U 2025. je vrijednost transakcija u talijanskom stambenom sektoru porastao za sedam posto, no novogradnja je činila tek 10 posto ukupnog prometa, tj. niže ionako netipično niskog povijesnog prosjeka u Italiji, od oko 15 posto.
Pročitajte još:
“Stambeni projekti srednje veličine, koji imaju po 20-30 stanova – i o kojima ovisi obnova stambenog fonda – često puta nailazi na zastoje, zbog oštrijeg dijaloga s lokalnim javnim upravama… Tržište nekretnina je zdravo i raste, no regeneracija urbanog stambenog fonda se usporila, i zato ćemo i u sljedećih nekoliko godina imati manje novih projekata,” zaključuje u priopćenju Francesca Zirnstein, glavna direktorica pri Scenari Immobiliari.
Prema izvještaju revizorske kuće PwC Emerging Trends in Real Estate za 2026. Milano je bio sedmi po redu europski grad po privlačnosti za investicije u tom sektoru – iza Londona, Madrida, Pariza, Berlina, Amsterdama i Münchena, dok top 10 zaokružuju Barcelona, Frankfurt i Hamburg.
