Stručnjaci o javno-privatnom partnerstvu: Želite li državi dati ključ svog stana?

Javno-privatno partnerstvo, odnosno iznajmljivanje privatnih stanova od strane države izazvalo je veliku raspravu u javnosti. Prema raznim anketama, većina građana ne slaže se s tom odlukom. Vlada RH smatra da je to jedna u nizu promjena čiji je cilj omogućiti priuštivo stanovanje i smanjiti cijenu nekretnina, a predstavio ju je Branko Bačić, ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, kao dio Nacionalnog plana stambene politike RH za 2030. godinu.

Ovim partnerstvom država će, preko Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama, moći upravljati stanovima privatnih vlasnika koji nisu korišteni najmanje dvije godine, ali samo ako vlasnici pristanu na to. Stan u državne ruke može prijeći na razdoblje od tri do 10 godina, ovisno o odabiru vlasnika, a država će vlasniku u dvije rate isplatiti iznos jednak medijalnoj najamnini za svaki mjesec trajanja ugovora. Uz to, obećavaju da će stan biti vraćen u onakvom stanju u kakvom su ga dobili od vlasnika. Vlada ističe da je u Hrvatskoj trenutačno 600.000 praznih stanova i da ih treba staviti na tržište jer je potražnja velika, a to dovodi do rasta cijena.

“Ulazimo u to javno-privatno partnerstvo kako bismo jamčili našim sugrađanima, koji sami sebi ne mogu omogućiti priuštivo stanovanje, da im možemo osigurati prikladan stan i smanjiti cijenu najamnine na onu koja je priuštiva i koju mogu plaćati, a da ne prelazi 30 posto mjesečnih prihoda. Cilj je da ljudi imaju stan i da su sigurni da ih nitko iz tog stana neće izbaciti za par godini ili na njih vršiti pritisak da iz tog stana izađu”, objasnio je ministar Bačić za Financije.hr.

Ekonomski analitičar, Damir Novotny, istaknuo je da država ne bi trebala na takav način rješavati pitanje priuštivog stanovanja i općenito probleme s nekretninama u Hrvatskoj.

“Tema priuštivog stanovanja je inicijativa Europskog parlamenta i doista je važna. No pitanje je kako se taj tip državne intervencije može primijeniti u Hrvatskoj. Naime, Europski parlament i Europska komisija pokrenuli su nekoliko pilot projekata na tu temu i uvijek se time bavila lokalna samouprava, a nikako središnja vlade. Lokalne samouprave u Europskoj uniji imaju proširenu odgovornost, ne samo za komunalne poslove nego i za osiguravanje priuštivog stanovanja. Dakle, potrebno je prisiliti lokalne jedinice da se bave spomenutim problemom. Kod nas je to sporadično bio slučaj u Gradu Zagrebu, ali inače nije prošireno u drugim gradovima u Hrvatskoj”, rekao nam je Novotny.

“Hrvatske vlade su od 2000. do sada djelovale na strani povećavanja potražnje, a ne na strani povećavanja ponude stanova. To je nešto što je djelomično rezultiralo povećavanjem potražnje za stanovima, osobito u gradovima, i podiglo cijene nekretnina”, dodao je.

Objasnio je da mnoge druge države u EU utječu na lokalne samouprave i navode ih da se bave priuštivim stanovanjem te da je Austrija najbolji primjer toga. Kaže da Beč godišnje izgradi ili otkupi oko 10.000 stanova koje onda iznajmljuje mladim ljudima po priuštivim cijenama i da je riječ o kvalitetnim stanovima. Tamo se subvencionira najamnina i ne smije prelaziti jednu trećinu dohotka kućanstva, ali ta kućanstva moraju plaćati realnu tržišnu cijenu komunalnih usluga i pričuve.

“Grad Zagreb ima veliki broj raspoloživih građevinskih čestica koje bi se mogle staviti u funkciju, a da ne govorim o starom dijelu grada u kojem malo ljudi živi. Trebalo bi revitalizirati taj dio grada po uzoru na Dublin, Graz ili Beč jer oni osposobljavaju stare gradske jezgre za stanovanje. U Zagrebu je problem prostorno planiranje pa i privatni ulagači nemaju gdje graditi. Tu bi tek trebala biti suradnja između grada i privatnih investitora, odnosno to bi bilo javno-privatno partnerstvo. Grad bi im trebao ponuditi Gredelj da izgrade 1.000 stanova, ali iz nepoznatog razloga Zagreb tu česticu ne aktivira za stanogradnju. Ono što je sigurno je da bi gradovi morali svojim prostornim planiranjem omogućiti privatnim investitorima jeftinije i brže građenje, a Vlada RH bi mogla pomoći s odgovarajućim subvencijama, oslobađanjem od poreza ili nečim sličnim”, kazao je Novotny.

Dodao je da su zbog velike potražnje, a male ponude, u Gradu Zagrebu i gradovima uz more cijene narasle, ali da to nije slučaj u gradovima u unutrašnjosti pa se tamo mogu naći jeftinije nekretnine. To je još jedan od razloga zašto neki novi Vladini zakoni vezani uz nekretnine nisu najbolje rješenje jer ne uzimaju u obzir tu činjenicu. Naglasio je i da država ne bi trebala svoje stanove prodavati nego da ih treba iznajmljivati.

I stručnjaci za nekretnine imaju svoje rezerve. O pitanju javno-privatnog partnerstva razgovarali smo s Franom Domitrovićem, vlasnikom agencije za poslovanje s nekretninama Brick Nekretnine.

“Da biste nekome dali svoju nekretninu u povjerenje kako bi je taj netko iznajmljivao, prvo morate gledati kako se ta strana brine o svojim nekretninama, a poznato je da se država ne brine o nekretninama u svom vlasništvu. Država cilja na stanove koji su već dvije godine prazni, to je uvjet da vlasnici mogu ući u javno-privatno partnerstvo. Mislim da cijeli proces baš i ne ulijeva povjerenje. Ako netko živi u stanu po kojem hodaju žohari i golubovi, a onda traži moj stan da ga iznajmi, ne bih pristao jer se ne brine ni za svoj. Ne znam uopće koliki bi broj ljudi bio zainteresiran za to, a pitanje je i tko će se brinuti o tim stanovima”, rekao je za naš portal.

“Što će biti ako dođe do velikog kvara? Najmodavac je po zakonu dužan popravljati sve velike kvarove u stanu, a ne najmoprimac. U ovom slučaju država na sebe preuzima odgovornost održavanja svih tih stanova i brige oko potencijalnih najmoprimaca koji bi živjeli u njima. Mene zanima tko će konkretno odrađivati taj posao. Tko će se na terenu brinuti za sve te stanove, jer želja države je da dobiju što više stanova. Hoće li tu doći do novih zapošljavanja u državnim sektorima kako bi se onda ti ljudi bavili održavanjem privatne imovine sugrađana”, pita se Domitrović.

Smatra da bi takvo partnerstvo bilo u interesu samo onih ljudi koji kojima je potpuno svejedno što će biti s njihovom imovinom i čiji su stanovi već dugo prazni te se nitko ne brine o njima.

“Takvi ljudi bi bili sretni kada bi im netko rekao da će im u sljedećih šest godina isplatiti 42.000 eura u dvije rate. To je za one kojima nije stalo do njihovih nekretnina jer ni sami nisu stupili u tu nekretninu dvije godine. Država najviše cilja na građane koji zaziru od podstanara jer ne znaju kako bi se nosili s njima i strahuju da bi mogli imati probleme s najmoprimcima. Riječ je o pravnoj nesigurnosti jer ne znaju koje su njihove ovlasti i koja su njihova prava. Osim toga, iznajmljivanje stana zahtijeva određene troškove kako bi taj stan bio funkcionalan. Neki ljudi nemaju dovoljno novca kako bi osposobili stan za najam. Dakle, pitanje je hoće li ta kategorija ljudi državi dati svoj stan. No, zanima me i kako će država znati da netko nije bio u stanu dvije godine”, kazao nam je.

“Ako se ne varam, država tvrdi da će kroz javno-privatno partnerstvo preuzimati samo stanove koji su odmah useljivi. Međutim, ako je stan prazan dvije godine i nitko ga nije koristio, to sigurno zahtijeva nekakvu adaptaciju. Ako ništa drugo, trebat će ga bar očistiti, a tko će snositi troškove toga. Hoće li država tražiti službu za čišćenje? Imat će pune ruke posla ako žele da im ljudi u povjerenje daju svoju nekretninu, a ne vidim kako će baviti tako velikim brojem nekretnina kada se uopće ne bave nekretninama koje su već u njihovom vlasništvu”, dodao je.

Država se, osim u privatnu imovinu, miješa i u posao agencija za poslovanje s nekretninama jer preuzima njihovu ulogu i oduzima im dio zarade te tako ne idu u susret ljudima koji se bave tim poslom. Uz to, oštetit će i ljude koji rade u turističkom sektoru jer više neće biti podnajma privatnih stanova.

Naime, prema novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, oni koji imaju stan u višestambenoj zgradi i žele ga iznajmiti turistima ili stranim radnicima morat će dobiti suglasnost 80 posto suvlasnika u zgradi. To neće lako ostvariti, posebno u zgradama u kojima susjedi nisu u dobrim odnosima. Na kratkoročni najam stana utječe i nova porezna reforma koja stupa na snagu od sljedeće godine, a prema kojoj će se porez plaćati na nekretnine koje nisu u dugoročnom najmu ili u kojima ne živi vlasnik. Te promjene mogle bi smanjiti broj dostupnih stanova na stranicama kao što su Airbnb.

“To je i cilj, da sve nekretnine idu u dugoročni najam i da se što više stanova makne iz Airbnb kategorije, odnosno kratkoročnih najmova”, rekao je Domitrović.

Istaknuo je da ljude treba educirati o njihovim pravima i načinima na koje se mogu zaštititi kada iznajmljuju svoje nekretnine i onda bi ih to moglo potaknuti da stave te nekretnine na tržište, a ne da iste propadaju godinama. No, trenutačno je solemnizirani ugovor jedina opcija. Malo je skuplji od običnog ugovora, ali omogućava najmodavcu da deložira najmoprimca bez sudskog procesa ako se ne drži ugovora. Bez takvog ugovora, proces deložacije mogao bi trajati dugo, a to je ono što obično brine vlasnike stanova.

“Smatram da bi uloga države trebala biti da se pobrine da se vlasnici nekretnina i stanova osjećaju sigurno u cijelom sustavu, tu mislim na pravni sustav i zakone vezane za nekretnine, a ne da iznajmljuje privatne stanove. Kako bi se to ostvarilo potrebno je efikasno rješavanja problema od strane države. Dakle, da država bude sustav koji funkcionira i koji će ubrzati procese i papirologiju. Problem je što država ne funkcionira i zato vlasnici nekretnina osjećaju pravnu nesigurnost i ne znaju kako će se država brinuti o ljudima koji će iznajmljivati njihove stanove, jer ako dođe do problema, osim solemniziranim ugovorom, nisu nikako zaštićeni”, zaključio je Domitrović.