Što očekuje tržište nekretnina i može li umjetna inteligencija pomoći pronaći dom?

Kao što umjetna inteligencija radikalno mijenja način na koji kupujemo, otkrivamo nove proizvode i komuniciramo s brendovima, tako transformira i proces kupnje kuće. Prioritet kod bilo koje inovacije umjetne inteligencije trebao bi biti jednostavan: mora rješavati izazove iz stvarnog svijeta. A kada je riječ o kupnji, prodaji i najmu nekretnina, to znači uštedu vremena i novca ljudima.

Portali za nekretnine već koriste umjetnu inteligenciju kako bi razlikovali aktivne kupce od onih koji povremeno pregledavaju nekretnine (svi volimo s vremena na vrijeme razgledavati) te kako bi prve usmjerili prema smjernicama. Također se koristi za automatizirane modele procjene radi poboljšanja točnosti procjena cijena.

Tri inovacije ističu se kao kratkoročne revolucionarne promjene. Matterport i 3D skeniranje popularni su već nekoliko godina, ali umjetna inteligencija poboljšava iskustvo. Sada ovi digitalni alati podižu oglase iznad statičkih slika, zamjenjujući fotografije impresivnim, interaktivnim 3D replikama doma.

Snaga ovog poboljšanog vizualnog iskustva već je jasna: oglasi koji koriste Matterport obično vide do tri puta detaljnije prikaze, 50 posto više potencijalnih klijenata i daleko više dolaznih upita od onih koji ga ne koriste.

Nove tehnologije poput strojnog vida i Gaussovih oznaka idu korak dalje; i izvan interijera, sposobne su stvoriti fotorealističan prikaz nekretnine iz ulaznih podataka kao što su unutarnje mjere, fotografije i videoisječci. Automatski povezuju različite elemente, uključujući snimke dronom i preglede, pretvarajući male pakete podataka u interaktivna virtualna okruženja. Iako su u ranoj fazi razvoja, ove inovacije ukazuju na svijet u kojem kupci mogu istražiti cijelo okruženje, a ne samo tlocrt. I gdje potraga za domom nije samo vizualna već i iskustvena.

Treća promjena je pretraživanje prirodnim jezikom. Tradicionalno, kupci su morali birati između strogih filtera i pogađati ključne riječi koje bi mogle dati prave rezultate. Pretraživanje prirodnim jezikom interpretira svakodnevne fraze kako bi pronašlo odgovarajuće oglase. Primjerice ako bi se pretraživala “stan s tri spavaće sobe i garažom u Parizu do 200.000 eura” rezultati se odmah filtriraju.

Ali lukavi agenti moraju pametno koristiti umjetnu inteligenciju. Ako analiziraju obrasce ponašanja i inteligentne podatke, trebali bi biti u mogućnosti ponuditi informiranije smjernice, brže djelovati u ime klijenata i pružiti učinkovitije, prilagođeno iskustvo.

Na RE:D konferenciji održanoj u Zagrebu analizirano je aktualno stanje tržišta nekretnina u Hrvatskoj i regiji. Jedna od središnjih poruka bila je kako je za ublažavanje postojećih izazova nužno povećati obujam gradnje, ubrzati realizaciju projekata te unaprijediti kvalitetu planiranja i izvedbe. Poseban naglasak stavljen je na potrebu bržih administrativnih procedura i bolje koordinacije između državnih institucija, lokalne samouprave i privatnog sektora.

Sudionici su se složili kako tržište stambenih nekretnina u Hrvatskoj ulazi u fazu stabilizacije. Iako se očekuje usporavanje rasta cijena, značajniji pad zasad se ne predviđa. Trenutna situacija više upućuje na fazu prilagodbe nego na stvaranje cjenovnog balona, uz istovremeno smanjenje broja transakcija i zadržavanje relativno snažne potražnje.

Ekonomski analitičari ističu kako su cijene stanova vjerojatno dosegnule svoj vrhunac, što potvrđuju najnoviji pokazatelji koji ukazuju na njihovu stabilizaciju, ali i smanjen promet na tržištu. U kontekstu šire ekonomije, Hrvatska je u posljednjim godinama bilježila snažan rast BDP-a i plaća, no cijene nekretnina rasle su još brže, nadmašivši inflaciju i čineći ulaganja u nekretnine vrlo isplativima u proteklom razdoblju.

Istodobno, primjetan je povećan interes za građevinska zemljišta, što upućuje na potencijal za nove projekte. Međutim, realizaciju i dalje značajno usporava dugotrajnost procesa izdavanja građevinskih dozvola, što ostaje jedna od ključnih prepreka bržem razvoju tržišta.

U prethodnim godinama investitori su ostvarivali realne prinose u rasponu od pet do sedam posto, no takva razina profitabilnosti u budućnosti vjerojatno neće biti održiva u istom intenzitetu. Unatoč manjem broju transakcija, cijene, osobito u Zagrebu, pokazuju otpornost, što dodatno potvrđuje stabilnost tržišta. U narednom razdoblju očekuje se nastavak postupne stabilizacije, dok će mjere usmjerene na povećanje priuštivosti stanovanja dati vidljivije rezultate tek srednjoročno i dugoročno, ovisno o njihovoj provedbi i učinkovitosti.

Državni tajnik u Ministarstvu graditeljstva, prostornog uređenja i državne imovine, Željko Uhlir, istaknuo je kako se trenutno u zakonodavnoj proceduri nalazi šest zakona koji bi trebali postaviti temeljni regulatorni okvir za razvoj projekata priuštivog stanovanja. Naglasio je pritom da su mogućnosti za razvoj tog segmenta značajne, ali i da će ključnu ulogu u njihovoj realizaciji imati jedinice lokalne samouprave, na kojima će u konačnici biti donošenje konkretnih odluka.

Na europskoj razini, dodatni poticaj dolazi kroz Plan priuštivog stanovanja koji je Europska komisija usvojila krajem prošle godine. Za njegovu provedbu predviđeno je čak 43 milijarde eura, a dio tih sredstava mogao bi biti dostupan i Hrvatskoj, pod uvjetom da uspješno prilagodi zakonodavni okvir i stvori uvjete za privlačenje stabilnih, dugoročnih investitora.

Hrvatska zastupnica u Europskom parlamentu Nikolina Brnjac upozorila je kako se Europa suočava s ozbiljnim manjkom od oko 10 milijuna stanova. U tom kontekstu, Europska komisija intenzivno radi na uspostavi regulatornog okvira koji bi smanjio administrativne prepreke i ubrzao izgradnju. Posebno je naglasila da pitanje priuštivog stanovanja nadilazi socijalnu dimenziju te predstavlja važan element gospodarske i demografske stabilnosti.

Važan aspekt urbanog razvoja istaknuo je Vlaho Kojaković, direktor Odjela za nekretnine Europske banke za obnovu naglasivši potrebu snažnijih ulaganja gradova u infrastrukturu kako bi se poticao koncept tzv. 15-minutnog grada – modela u kojem su ključni sadržaji dostupni u neposrednoj blizini stanovanja. Usporedio je pritom razvoj Zagreba, koji se trenutačno širi prema periferiji, s praksom zapadnoeuropskih gradova koji se fokusiraju na unutarnju regeneraciju, čime se izbjegavaju visoki infrastrukturni troškovi.

U segmentu komercijalnih nekretnina interes investitora i dalje je najizraženiji u logistici, posebno kada je riječ o brownfield investicijama, ali i u retailu te hotelskom sektoru. Logistički segment bilježi kontinuiran rast, a visoka razina popunjenosti skladišnih kapaciteta – iznad europskog prosjeka – ukazuje na to da potražnja i dalje nadmašuje ponudu.

U retail sektoru istaknuto je kako fizički trgovački centri nisu izgubili na značaju unatoč rastu online kupovine. Naprotiv, sve veći naglasak stavlja se na iskustvo kupovine, pri čemu i mlađe generacije, uključujući generaciju Z, traže sadržajno i estetski privlačne prostore koji nude više od same kupnje.

Turistički sektor nastavlja se razvijati u smjeru projekata više dodane vrijednosti, uključujući luksuzne i lifestyle hotele, mješovite resorte te koncepte koji integriraju turizam, stanovanje i dodatne usluge. Sve je izraženiji i fokus na održivosti te cjelogodišnjem poslovanju. Ipak, upozoreno je kako novi zakonski okvir koji ograničava razvoj rezidencijalnih sadržaja unutar turističkih zona odstupa od prakse konkurentskih tržišta, što bi moglo negativno utjecati na interes investitora.

Na tržištu uredskih prostora situacija je stabilna, uz vrlo nisku stopu nepopunjenosti od oko 2 posto. Istodobno, zakupnine rastu, a očekuje se i dodatni investicijski interes, osobito za tzv. prime uredske nekretnine. Upravo zbog ograničene ponude takvih prostora, sve se više prepoznaje potencijal u brownfield projektima i revitalizaciji postojećih poslovnih lokacija.

Svoja iskustva podijelio je i Tomas Hamersky iz CzechInvest, koji je istaknuo kako je Češka, kao jedna od rijetkih zemalja bivšeg istočnog bloka, uspješno izašla iz sustava EBRD-a i danas se smatra razvijenim gospodarstvom. Hrvatskoj je preporučio jačanje pravne sigurnosti, pripremu konkretnih projekata i lokacija za ulaganja te značajno skraćivanje procesa izdavanja dozvola.