Rastu cijene nekretnina: Mladima je teže ući na tržište zbog poskupljenja i pooštrenih uvjeta kreditiranja

Cijene nekretnina nastavljaju rasti u svim dijelovima Hrvatske pa su tako u prvom kvartalu ove godine stanovi bili skuplji za čak 13,1 posto u odnosu na isto razdoblje lani, prema procjenama DZS-a. Istodobno, zabilježen je i veliki rast cijena novogradnje, za 14,3 posto na godišnjoj razini. Zbog sve većih poskupljenja brojni građani, a posebno mladi, nemaju svoje stanove ili kuće nego žive kao podstanari.

Najveći rast cijena zabilježen je u kontinentalnim regijama hrvatske izvan Zagreba gdje su nekretnine bile skuplje za 6,7 posto u odnosu na prethodno tromjesečje, dok su na godišnjoj razini bile veće čak za 18,5 posto. U Zagrebu su stambeni objekti poskupjeli za 4,9 posto kvartalno odnosno 12,9 posto u godinu dana, a na Jadranu su cijene porasle za 3,3 posto kvartalno, odnosno 11,3 posto godišnje.

Martina Naletilić, licencirana agentica za nekretnine iz agencije Sky Nekretnine, otkrila nam je gdje su trenutačno najjeftiniji stanovi i kuće.

“Cijene određuje blizina urbanih centara, zatim stopa iseljavanja stanovništva, nadalje koliko je određena regija turistički atraktivna te stupanj gospodarskog razvoja. Nekretnine su najjeftinije u ruralnim područjima i manjim mjestima Požeško-slavonske i Vukovarsko-srijemske županije, kao i u nekim dijelovima Virovitičko-podravske županije”, rekla je za Financije.hr.

“Potražnja za stanovima je svakako dominantna, posebno za novogradnjama, no u porastu je i potražnja za kućama”, dodala je.

Istaknula je da su kuće u istočnom dijelu Hrvatske trenutačno najjeftinije nekretnine, a posebno one u slabije naseljenim i iseljenim područjima. To su područja bez perspektive skorog gospodarskog razvitka, odnosno razvoja turizma, te su slabo povezana i udaljena od urbanih centara.

Kada je riječ o mladim u Hrvatskoj, do otprilike 35 godina, Naletilić kaže da im je teže ući na tržište zbog poskupljenja i pooštrenih uvjeta kreditiranja.

“Prema određenim statističkim podacima, u Hrvatskoj prosječna dob selidbe iz roditeljskog doma iznosi 33 godine. Kupci nekretnina su obično stariji bračni parovi ili obitelji, dok mladi često ovise o obiteljskom zaleđu, odnosno pomoći roditelja ili nasljedstvu”, kazala nam je.

Osvrnula se i na novi pravilnik kojim se nudi povrat dijela poreza na promet nekretnina i povrat dijela PDV-a za mlađe od 45 godina pri kupnji prve nekretnine, što bi trebalo olakšati kupnju, te na pooštrene kriterije kreditiranja građana. Naime, prema novim pravilima omjer mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka ne smije biti veći od 45 posto za stambene kredite, omjer iznosa kredita potrošaču i vrijednost nekretnine u zalogu ne smije biti veći od 90 posto, a rok za vraćanje kredita je 30 godina.

“Postroženi uvjeti kreditiranja znatno ograničavaju dostupnost kredita bez ušteđevine. Obveza od 10 posto minimalnog pologa pri kupnji nekretnine, odnosno realizaciji stambenog kredita i ograničenja kredita su ozbiljna prepreka za mlade. Smatram da će nove mjere donekle pomoći mladima u realizaciji kupnje prve nekretnine, ali uz ograničenja i potrebu za značajnijim iznosom ušteđevine”, zaključila je.

Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine u ponedjeljak je objavilo da je Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) do 14. srpnja 2025. zaprimila ukupno 836 zahtjeva za povrat poreza pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine, nakon što su 5. lipnja 2025. godine otvorene prijave stupanjem na snagu Pravilnika o potporama za stjecanje prve stambene nekretnine.

“Od ukupnog broja zaprimljenih zahtjeva obrađeno je njih 425, od čega je 296 zahtjeva bilo potpuno. Do sada je odobreno 289 zahtjeva, 92 zahtjeva uputit će se na dopunu dokumentacije u roku od 15 dana, dok će 37 zahtjeva biti odbijeno zbog neispunjavanja zakonskih uvjeta ili jer su podnositelji povukli zahtjev. Prve isplate sredstava očekuju se tijekom ovog mjeseca”, navedeno je u objavi.

Ukupna vrijednost dosad odobrenih potpora iznosi 2.629.335 eura, a od toga se 2.087.714 eura odnosi na povrat poreza na dodanu vrijednost (PDV), dok se 541.621 eura odnosi na povrat plaćenog poreza na promet nekretninama (PPN). Prosječan iznos potpore iznosi 15.020 eura za PDV te oko 3.611 eura za PPN. Od 289 odobrenih zahtjeva, njih 139 odnosi se na novogradnju, odnosno povrat PDV-a, a 150 na stariju gradnju – povrat PPN-a.

Prosječna dob podnositelja zahtjeva iznosi 32 godine, a najmlađi ima 19 godina i dolazi iz Grada Zagreba, gdje je podneseno i najviše zahtjeva, njih 175. Najstariji podnositelj ima 44 godine. Kada je riječ o površini nekretnina, prosjek iznosi 64 četvorna metra. Prosječna cijena nekretnina na temelju 289 odobrenih zahtjeva je 2.268 eura po četvornom metru, dok je najviša zabilježena cijena do sada 5.013 eura po četvornom metru u Splitsko-dalmatinskoj županiji. Najniža cijena iznosi 373 eura po četvornom metru, a nekretnina je kupljena u Vukovarsko-srijemskoj županiji.

Zbog značajnih razlika u cijenama nekretnina ne samo među županijama, nego unutar samih gradova, Ministarstvo je izradilo dva kalkulatora za informativni izračun mogućeg iznosa potpore, jedan za povrat PDV-a, a drugi za povrat PPN-a. Objavilo je i prosječne cijene po kvadratnom metru za sve županije i gradove vodeći se podacima studije Ekonomskog instituta na temelju ugovora o kupoprodaji iz 2024. godine prijavljenih Poreznoj upravi. Tako je za stan u centru Zagreba prosječna je cijena 3.051 euro po kvadratu, dok je maksimalna prihvatljiva cijena za povrat 4.575 eura po kvadratu, odnosno do 50 posto iznad prosjeka.

Zakonom su propisane i maksimalne veličine stanova i kuća koje se priznaju za ostvarenje prava na povrat, uz mogućnost odstupanja do 50 posto ovisno o broju članova kućanstva. Za jednu osobu propisana kvadratura stana iznosi 50 četvornih metara.

Podsjećamo, potpora za stjecanje prve stambene nekretnine namijenjena je samo državljanima RH koji su mlađi od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva i koji prvi put kupuju ili grade stambenu nekretninu te u njoj planiraju stanovati, a ne iznajmljivati je. Bitno je da osoba ima sklopljen ugovor o kupoprodaji nekretnine nakon 1. siječnja 2025. godine i da joj je prebivalište prijavljeno na adresi nekretnine za koju traži povrat poreza te da boravi u njoj. Zahtjev se može podnijeti u roku od 24 mjeseca od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora.