Provjera vlasništva, tereta i sudskih sporova bitan korak pri kupnji građevinskog zemljišta

Kada ste se konačno odlučili za građevinsko zemljište koje kupujete nemojte još potpisivati Ugovor o kupoprodaji dok ne provjerite sve detalje oko vlasništva. Bez obzira koliko ste se „zaljubili“ u zemljište najprije provjerite da je sve „čisto“, pa tek onda stavite potpis na ugovor.

Ove administrativne provjere mogu potrajati neko vreme, ovisno o brzini rada institucija i koliko je u stvari neko zemljište “sporno” ili ne. Bolje je da se naoružate strpljenjem nego da kasnije utvrdite da ste propustili neki značajan korak.

Druga faza gradnje obiteljske kuće: Provjera vlasništva, tereta, plombi i sudskih sporova

Svakako prvo sami pogledajte zemljišnoknjižni izvadak direktno ovdje na stranicama državne geodetske uprave Ministarstva pravosuđa. Tražite od prodavatelja točan broj katastarske čestice i/ili zemljišnoknjižnog uloška i naziv katastarske općine. S tim podacima možete vidjeti neslužbeni izvadak, a kada se kreće u ozbiljnu kupnju onda tražite prodavatelja da vam preda službenu verziju izvatka ne starijeg od jednoga dana.

Izvadak iz zemljišnih knjiga se sastoji iz tri važna dijela:

Posjedovnica ili prvi odjeljak (list A) u kojem su upisane glavne karakteristike nekretnine – broj katastarske čestice, površina, adresa, način uporabe, primjedbe.

Vlastovnica ili drugi odjeljak (list B) u kojem se nalaze podaci o vlasniku ili vlasnicima nekretnine, njihovim udjelima vlasništva, te osobna ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut vezano za raspolaganje zemljišnoknjižnim tijelom. Na primjer, tu može pisati ako je osoba maloljetna, ako postoji skrbništvo, ako je u pitanju stečaj i slično.

Teretovnica ili treći odjeljak (list C) u kojem se nalaze podaci da li je nekretnina opterećena pravima trećih osoba, ima li hipoteku, pravo prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, zabilježbom ovrhe, pravo služnosti prolaza, zabranom otuđenja…

Ako vam je dokument predan iz zemljišnih knjiga i ima original potpis i žig onda je to u redu, a ako je isprintan sa stranica eGrađani onda obavezno mora imati kontrolni broj s QR kodom na kraju vlasničkog lista. Isto tako na samome vrhu vlasničkoga lista nalaze se detalji poput aktivne plombe i njenoga broja predmeta i broj zadnjeg dnevnika. Broj zadnjeg dnevnika je oznaka broja predmeta koji je zadnji bio proveden za tu katastarsku česticu.

Da li je „čisto“ vlasništvo?

Na ovo ne treba posebno upozoravati. Većina ovih detalja je sada provjerljivo javno na Internet stranicama „uređena zemlja“, pa u svakome momentu možete vidjeti za svaku česticu u Hrvatskoj tko je vlasnik, da li ima neki teret na vlasništvu ili neku aktivnu plombu. Jedino postoji nešto što mnogi ne znaju: nekada se za zemljište može vodit i građanska parnica, pa ako nije nitko upisao u vlasnički list “zabilježbu spora” onda ne morate ni znati da se vodi spor oko tog zemljišta, i ako nitko ne stavi plombu s brojem predmeta tog spora onda tu „sitnicu“ ne morate ni znati a ona je vitalno važna za vaše buduće vlasništvo. Ako ne znate sami angažirajte agenciju ili nekoga stručnjaka koji se razumiju u ovu provjeru. Možete platiti nekoj projektantskoj kući da za vas sve provjeri. Neka provjere vlasništvo, a i prije spomenutu zonu građenja i mogućnosti idejnog projekta.

Ako na zemljištu postoji objekt što s njime?

Nekada na zemljištu postoje objekti za koje vam prodavatelji kažu da ne morate ishoditi građevinsku dozvolu, nego da možete samo prijaviti rekonstrukciju tog objekta uz projekt rekonstrukcije, umjesto da idete u „avanturu“ traženja građevinske dozvole. Nekada je zaista tako i uz prijavu rekonstrukcije s projektom vi možete na mjestu stare kuće napraviti novu u istim gabaritima. Ali ponekad i nije tako.

Ako objekt nije upisan kao čestica zgrade i ako nemate za nju Uvjerenje da je zgrada izgrađena prije 1968. godine ,onda vam taj objekt ne znači puno jer ga morate uklanjati i deponirati o svome trošku, što nije nimalo jeftino, a i morate dokazivati starost objekta i tražiti ga po starim orto mapama uz svjedoke da bi vam vrijedio kao čestica zgrade. Ako ste dobili zemljište jako povoljno i iznimno ste se “zaljubili“ u zemljište vrijedi se žrtvovati i uvući se u proceduru priznavanja stare kuće i deponiranja, ali ako niste bolje tražite dalje. Isto tako, treba napomenuti da se zakon stalno mijenja i da ako nemate Uvjerenje da je objekt bio izgrađen prije 1968. godine koje je ishodovano prije 2015. godine morat ćete svejedno za kuću tražiti Uporabnu dozvolu u nekom skraćenom postupku. Ipak, i ta dozvola se negdje čeka po godinu dana i više jer referenti mora izaći na teren i sve provjeriti, i naravno morat ćete platiti za tu dozvolu. Uvijek provjerite koji su važeći zakoni.

Ako na zemljištu postoji pravo služnosti prolaza vlasnika susjednih čestica?

Ovo je isto jako važno unaprijed provjeriti. U teretovnici vlasničkoga lista pišu zabilježbe o sudskim nagodbama ili pravima prolaza ili služnosti. Savjetujemo vas da zemljište gdje netko ima pravo prolaza ne kupujete bez dobre provjere tko su ti ljudi koji imaju prava, u kakvim su odnosima s vlasnikom i kakva je vrsta služnosti prolaza u pitanju (da li samo za ljude ili za ljude i vozila).

Nekada su to uobičajene stvari kod susjeda koji nemaju kuda drugdje proći nego kroz nečiji posjed, ali nekada tu postoje sporna pitanja i suđenja pa, ako ne morate bolje u tome ne sudjelovati.