Europski parlament usvojio je svoje prvo izvješće o stambenoj krizi u Europskoj uniji, uzimajući u obzir da se građani diljem Europe suočavaju s naglim rastom cijena nekretnina i najamnina. Plan EU-a za priuštivo stanovanje ima za cilj ublažiti ovu krizu osiguravanjem dostupnog i kvalitetnog smještaja za sve.
S 367 glasova za i 166 protiv, izvješće poziva na zajedničku akciju EU-a za rješavanje stambene krize i izvlačenje građana iz nesigurnih životnih uvjeta. Preporuke uključuju smanjenje birokracije, povećanje građevinskog i inovacijskog sektora bloka te mobilizaciju većih ulaganja i fiskalne potpore.
S globalnom financijskom krizom 2008. godine, stanovanje je postalo paneuropska društvena kriza, a znatno se pogoršalo nakon pandemije 2020. Cijene kuća porasle su za 60,5 posto u odnosu na 2015. godinu, dok su najamnine porasle za 28 posto. U 2025. godini stopa vlasništva za osobe u dobi od 24 do 35 godina pala je za šest posto u odnosu na 2005. godinu, a jedna od deset osoba nije mogla platiti najamninu.
Nedostatak pristupačnog stanovanja također predstavlja izazov za nesmetano funkcioniranje jedinstvenog tržišta, potkopavajući gospodarski rast Europe i dugo obećanu konkurentnost. Plan pristupačnog stanovanja Komisije napor je EU-a da promijeni ovu priču. Povećavanjem ponude stambenog prostora, mobilizacijom ulaganja i pomaganjem građanima mehanizmima neposredne podrške, plan usmjerava i podržava djelovanje država članica prema pristupačnijem stanovanju.
Cijene kuća nadmašuju rast prihoda
Da bi kupili dom u EU, Europljani moraju u prosjeku zarađivati otprilike onoliko koliko trenutno zarađuju u većini većih gradova. Omjer cijene i dohotka često prelazi 8-10 godina bruto plaće, a u najmanje pristupačnim glavnim gradovima penje se iznad 12-15 godina. Za najam doma u bilo kojem gradu s visokom potražnjom građani moraju potrošiti oko 30 do 40 posto svojih prihoda, a sve veći udio mladih najmoprimaca već prelazi taj prag.
„U mnogim zemljama plaće nisu pratile inflaciju. Zatim je tržište nekretnina podiglo cijene na 60 posto u 10 godina. To nije krivnja građana. To je nedostatak javne politike, pažnje i praćenja“, rekla je zastupnica u Europskom parlamentu i predsjednica Posebnog odbora Europskog parlamenta za stambenu krizu Irene Tinagli.
Stambena kriza je očita: mladi ljudi kasnije napuštaju dom, ponuda socijalnih stanova je nedovoljna, prenapučenost i dalje postoji u mnogim regijama, a sve je više beskućnika diljem EU.
Prema Eurostatu, cijene kuća u EU porasle su za više od 60 posto od 2015. Cijene nadmašuju rast prihoda, dok su najamnine više od 20 posto više. Trend se razlikuje od zemlje do zemlje. Cijene su porasle u dijelovima istočne i južne Europe, poput Mađarske, Portugala i Litve, dok su zemlje poput Finske zabilježile umjereniji porast ili čak blagi pad. Gradovi zapadne i sjeverne Europe ostaju među najskupljima općenito.
Uzorak je jasan: prije deset godina, vlasništvo nad domom bilo je norma, što je bio slučaj za oko 70 posto Europljana. Danas je ta brojka pala na oko 68 posto, dok su se cijene najma popele na otprilike 32 posto, što je najviša razina u desetljećima.
Razlozi koji stoje iza krize
Potražnja za stanovima neprestano raste, potaknuta urbanizacijom, rastom stanovništva u gradovima, migracijama unutar EU i porastom broja manjih kućanstava. Sve više ljudi natječe se za stanove u istim urbanim područjima, dok ponuda ne uspijeva pratiti taj tempo.
Cijene zemljišta, rastući troškovi materijala i rada, stroga pravila prostornog planiranja i spori postupci izdavanja dozvola čine gradnju sporom. Europska investicijska banka (EIB) tvrdi kako nedostaje milijuna domova, a razina izgradnje je daleko ispod potrebne svake godine. Financijska i tržišna dinamika još je jedan razlog. Između 2015. i 2022. godine, doba ultraniskih kamatnih stopa potaknulo je masovni procvat tržišta nekretnina, što je dovelo do porasta cijena kuća u EU za otprilike 63,6 posto.
Situacija se promijenila od srpnja 2022., kada je ESB pokrenuo povećanja kamatnih stopa koja su kamatnu stopu na depozitne usluge podigla s 0 posto na vrhunac od četiri posto do rujna 2023. Ta povećanja učinila su hipoteke manje pristupačnima, gotovo učetverostručivši prosječne kamatne stope za nove zajmoprimce u usporedbi s razinama iz 2021.
Visoke hipotekarne stope čine kupnju doma preskupom, pa su ljudi prisiljeni dulje iznajmljivati, što povećava konkurenciju i dodatno povećava mjesečne cijene najma.
U nekim gradovima poput Madrida i Barcelone, potražnja za ulaganjima povećava pritisak. U 2024. godini strani kupci činili su sedam posto prodaje kuća u Madridu i 14,3 posto u Barceloni. Institucionalni investitori i veliki fondovi zajedno su ulagali u nekretnine s preko 50 posto ukupnih ulaganja. Tu je i procvat kratkoročnog najma, koji je smanjio dostupnost dugoročnog stanovanja u područjima s visokom turističkom popularnošću poput ta dva grada.
Tlak doseže kritičnu točku
Sve više ljudi odlučuje živjeti zajedno kako bi dijelili troškove stanovanja, što dovodi do prenapučenosti. Gotovo 48 posto osoba u dobi od 18 do 34 godine trenutno živi s cimerima, iako ankete pokazuju da bi više od polovice radije bilo samo. Kako bi to izbjegli, mnogi odgađaju napuštanje obiteljskog doma.
Ista ograničenja utječu i na socijalno stanovanje, koje više ne djeluje kao dovoljna sigurnosna mreža. Ponuda nije pratila potražnju, što je rezultiralo dugim listama čekanja i ograničenim pristupom za kućanstva s niskim i srednjim prihodima. Mnogi gradovi ograničavaju podobnost na najranjivije, što znači da čak ni radno sposobna kućanstva koja su po cijeni izvan privatnog tržišta nemaju pristup pristupačnim alternativama. Istodobno, velik dio fonda socijalnih stanova stari i zahtijeva obnovu, posebno kako bi se zadovoljili standardi energetske učinkovitosti.
Procjenjuje se da 1,28 posto stanovništva u EU trenutno živi na ulici, u skloništima ili privremenom smještaju. To je povećanje od 30 posto u usporedbi s razinama iz 2019. i povećanje od 70 posto u posljednjem desetljeću. Ljudi se istiskuju s tržišta, tako da problem više nije ograničen samo na najugroženije, sve više pogađajući zaposlene pojedince i obitelji koji ne mogu osigurati stabilan smještaj. Nedostatak socijalnog stanovanja i usluga podrške otežava beskućnicima pronalaženje dugoročnih rješenja.
Višerazinska suradnja
Stambeno pitanje ostaje prvenstveno u nacionalnoj nadležnosti, što znači da djelovanje EU-a može samo nadopunjavati nacionalne politike. Države članice imaju posljednju riječ o najamninama, modelima socijalnog stanovanja, pravilima prostornog planiranja, zaštiti najmoprimaca i oporezivanju imovine. Prema riječima Elizabeth Kuiper, zamjenice direktorice Centra za europsku politiku u Bruxellesu, Europa je posljednjih dvadeset godina previdjela razmjere krize, smatrajući je samo nacionalnim problemom.
Kuiper upozorava da je suradnja na više razina s lokalnim vlastima koje imaju „snažniju ulogu i predlažu rješenja političarima EU“ temeljna. Dodala je i da stanovanje ne bi trebalo smatrati samo „pitanjem socijalne pravde, već i paneuropskim ekonomskim pitanjem“. EU ne može nametnuti zajedničku stambenu politiku i regulirati tržište nekretnina diljem bloka. Ipak, može neizravno utjecati na stanovanje putem financiranja i alata mekog prava, istovremeno pružajući smjernice i podržavajući nacionalne akcije.
Borja Giménez Larraz, zastupnik u Europskom parlamentu, podsjetio je: „Ovo izvješće preporučuje poduzimanje nekih mjera na regionalnoj i lokalnoj razini. Ovdje smo kako bismo doprinijeli rješenju, ali konačno rješenje morat će doći od država članica.“ Za razdoblje 2021. – 2027. mobilizirano je više od 43 milijarde eura, uz dodatnih 10 milijardi eura za razdoblje 2026. – 2027. U travnju 2024. Komisija je izračunala da će 100 milijardi eura potaknuti projekte energetske učinkovitosti obnove diljem bloka do 2030.
U okviru Mehanizma za oporavak i otpornost, 15,1 milijardi eura dodijeljeno je socijalnom stanovanju, a dio od 26,2 milijarde eura iz InvestEU-a podržava obnovu zgrada s ciljem uštede energije. Značajan udio programa Obzor Europa (95,5 milijardi eura) ulaže se u siguran, zdrav, pristupačan i održiv pristup stanovanju.
Dio Fonda za pravednu tranziciju (17,5 milijardi eura) namijenjen je ulaganjima u energetsku učinkovitost radi smanjenja energetskog siromaštva. Srednjoročna revizija kohezijskih fondova iz 2025. (392 milijarde eura) udvostručila je iznos za pristupačnije i socijalno stanovanje.
Iako ne povećavaju ponudu stambenog prostora, Direktiva o energetskoj učinkovitosti zgrada i Direktiva o energetskoj učinkovitosti pomažu u povećanju pristupačnosti stanovanja. Obje poboljšavaju energetsku učinkovitost, smanjuju račune građana za energiju i rješavaju problem energetskog siromaštva.
Europski pokušaji rješavanja problema
Prema Kuiperu, činjenica da EU nema izravnu moć nad stambenom politikom „ne olakšava pronalaženje europskog rješenja“. Ipak, Europa je od kraja 2024. uvela niz mjera, videći krizu kao priliku za zelenu tranziciju građevinskog sektora. Europski plan pristupačnog stanovanja (2025.) vodeći je odgovor Komisije na krizu s četiri stupa. Njime se potiče ponuda stambenog prostora, mobiliziraju ulaganja za poticanje digitalizacije i mogućnosti rasta u sektoru obnove, unapređuju reforme i štite najugroženije.
Plan je poboljšan revizijom pravila o državnoj potpori kako bi se olakšala nacionalna financijska potpora pristupačnom i socijalnom stanovanju, te Građanskim energetskim paketom za rješavanje energetskog siromaštva. Iako je Komisija najavila prvi Summit EU o stanovanju 2026. godine, plan će provesti novi Europski savez za stanovanje, koji čine države članice, gradovi, regije, institucije EU-a, pružatelji usluga stanovanja i udruge civilnog društva.
Kao nadopuna planu, Europska strategija za stambenu izgradnju usmjerena je na povećanje produktivnosti i rješavanje neučinkovitosti u građevinskom sektoru. Smanjenje birokracije, brže izdavanje dozvola, novi digitalni alati i promicanje modernih metoda gradnje alati su strategije za pristupačnije stanovanje.
Pročitajte još:
U okviru EU Zelenog plana, Val obnove (2020.) također povećava pristupačnost stanovanja i održivost smanjenjem troškova energije i poboljšanjem kvalitete života. Budući da si 40 milijuna Europljana 2022. nije moglo priuštiti grijanje, projekt ima za cilj udvostručiti godišnju stopu obnove, dosegnuvši 35 milijuna obnovljenih zgrada do 2030.
Novi europski Bauhaus, koji se financira programom Horizon Europe s otprilike 120 milijuna eura godišnje, plan je Komisije za obnovu stambenog fonda i održivost za razdoblje 2025.-2027. s ciljem poticanja ponude i uključivosti stanovanja. Što se tiče financija, Komisija i EIB trenutno pokreću paneuropsku investicijsku platformu, temeljenu na partnerstvu s europskim nacionalnim razvojnim bankama i međunarodnim financijskim institucijama. Dodatnih 10 milijardi eura mobilizira se u okviru Akcijskog plana EIB-a do 2027. godine.
