Kupnja stana u Hrvatskoj već dugo nije samo pitanje kvadrata, lokacije i cijene. Za mnoge građane to je najveća financijska odluka u životu, ali i odluka snažno prožeta emocijama – strahom od rasta cijena, željom za sigurnošću i društvenim pritiskom da se posjeduje nešto svoje.
U okolnostima visokih cijena nekretnina, skupljih kredita i neizvjesnih ekonomskih izgleda, nameće se pitanje: je li kupnja stana danas racionalna financijska odluka ili prije svega emocionalna reakcija na tržište?
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku i Hrvatske narodne banke, cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj u posljednjih su desetak godina rasle znatno brže od plaća. Posebno se to odnosi na Zagreb, obalu i veće gradove, gdje su cijene novogradnje dosegnule razine koje su još prije nekoliko godina bile nezamislive.
Prosječna cijena kvadrata u Zagrebu i na obali danas se često mjeri u tisućama eura, dok je rast prosječne neto plaće bio znatno umjereniji. Rezultat je pogoršanje priuštivosti stanovanja: za kupnju prosječnog stana od 50 ili 60 kvadrata potrebno je više godišnjih neto plaća nego ikad prije. Drugim riječima, iako ljudi zarađuju više nego prije deset godina, stanovi su poskupjeli još brže.
U prosincu 2025. u prosjeku je za stambene nekretnine na prodaju traženo 3.759 eura po kvadratnom metru, s povećanjem od 8,96 posto u odnosu na prosinac 2024 (3.450 eura po kvadratnom metru). Tijekom posljednje dvije godine, prosječna cijena u Hrvatskoj dostigla je vrhunac upravo u prosincu 2025. Mjesec u kojem je zatražena najniža cijena bio je veljača 2024.: za nekretninu na prodaju u prosjeku je zatraženo 3.224 eura po kvadratnom metru.
Najviša tražena cijena za nekretnine na prodaju iznosila je 3.919 eura po kvadratnom metru, a zabilježena je u dalmatinskoj regiji. S druge strane, najniža tražena cijena iznosila je 1.585 eura po kvadratnom metru i odnosila se na regiju Slavonije i Baranje. Radi se o najnižoj vrijednosti u cijeloj Hrvatskoj.
Tijekom istog mjeseca, kada je riječ o najmu, najviša tražena cijena iznosila je 16,74 eura mjesečno po kvadratnom metru, a evidentirana je u dalmatinskoj regiji. Najniža prosječna tražena cijena bila je 10,99 eura mjesečno po kvadratnom metru i odnosila se na regiju Slavonije i Baranje. Radi se o najnižoj vrijednosti na nacionalnoj razini.
Koliko je stan doista priuštiv?
Banke pri odobravanju stambenih kredita gledaju omjer primanja i obveza, ali stvarna priuštivost često izgleda drugačije u svakodnevnom životu. Rata kredita koja prolazi na papiru često znači dugoročnu financijsku napetost za kućanstvo, osobito u uvjetima rasta troškova života.
Uz samu cijenu stana, kupci moraju računati i na porez na promet nekretnina (tri posto kod kupnje starogradnje), troškove javnog bilježnika i upisa, agencijske provizije, troškove uređenja ili adaptacije. Ukupni trošak kupnje tako lako premaši dogovorenu cijenu stana za 7 do 10 posto, što se često zanemaruje u početnoj računici.
Ekonomski argumenti: stan kao ulaganje
Zagovornici kupnje često ističu da je nekretnina dugoročno sigurna investicija. Argumenti nisu bez osnove: stan pruža sigurnost stanovanja, štiti od rasta najamnina i, barem povijesno gledano, čuva vrijednost kapitala.
U atraktivnim gradovima i turističkim područjima dodatni argument je mogućnost najma, dugoročnog ili kratkoročnog koji može djelomično ili u potpunosti pokriti trošak kredita. Međutim, taj je argument snažno vezan uz lokaciju i tržišne uvjete te nosi vlastite rizike, od regulacije do sezonalnosti prihoda.
S druge strane, nekretnina je nelikvidna imovina. Novac uložen u stan ne može se brzo i jednostavno izvući bez troškova, što je važno u svijetu u kojem se tržišni uvjeti mogu relativno brzo promijeniti.
Emocionalna strana odluke
Unatoč svim brojkama, velik dio odluka o kupnji stana ne donosi se hladnom ekonomskom logikom. U Hrvatskoj je vlasništvo nad nekretninom duboko ukorijenjeno u društvenu svijest. Stan nije samo imovina, nego simbol sigurnosti, stabilnosti i uspjeha.
Jedan od ključnih emocionalnih motiva je strah od propuštanja – uvjerenje da će cijene “još više rasti” i da je sada možda posljednji trenutak za kupnju. Taj strah često potiskuje racionalno razmišljanje o vlastitim mogućnostima i dugoročnim obvezama. Tu je i snažan utjecaj obitelji. U mnogim slučajevima kupnja stana ne bi bila moguća bez pomoći roditelja, bilo kroz darovanje novca, jamstva ili naslijeđenu nekretninu. To dodatno zamagljuje stvarnu sliku priuštivosti tržišta.
Između racionalnog i emocionalnog
Kupnja stana u Hrvatskoj danas je rijetko čisto ekonomska odluka, ali rijetko je i potpuno iracionalna. Za one koji imaju stabilna primanja, dugoročne planove i realnu financijsku rezervu, kupnja može imati smisla unatoč visokim cijenama.
No za velik dio građana ona je prije svega emocionalni odgovor na nesigurno tržište, rast cijena i duboko ukorijenjenu potrebu za „svojim krovom nad glavom“. Problem nastaje onda kada emocije potpuno nadvladaju računicu, a dugoročni financijski rizici ostanu u drugom planu.
U tom smislu, možda ključno pitanje nije treba li kupiti stan, nego pod kojim uvjetima i uz koliko realna očekivanja. Jer stan može biti i dom i investicija, ali rijetko je savršeno rješenje za sve.
Iako cijene stanova u Hrvatskoj i dalje ostaju na rekordno visokim razinama, tržište pokazuje jasne znakove usporavanja aktivnosti. Podaci iz analiza agencije za promet nekretninama Opereta pokazuju da je u prvih devet mjeseci 2025. prodaja nekretnina pala oko 13 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine, s 85,6 tisuća ostvarenih kupoprodaja naspram značajno viših brojki ranije te godine.
Najveći pad bilježi se u Splitsko-dalmatinskoj županiji (oko 30 posto), dok i Zagreb i Istra registriraju pad transakcija od oko 20 posto.
Pročitajte još:
Istovremeno, prosječne tražene cijene stanova dosezale su najviše razine do studenoga 2025., s približno 3.754 eura po kvadratu na nacionalnoj razini, što je potaknulo ocjene kako su cijene dosegnule vrhunac i kako rast više ne prati realnu kupovnu moć većine građana.
Ovaj paradoks – cijene na vrhuncu uz pad broja prodaja – često se objašnjava kombinacijom faktora: visokom razinom traženih cijena, rastom kamatnih stopa i sve većim oprezom potencijalnih kupaca, koji sve češće odgađaju kupnju ili traže alternativne oblike stambenog rješenja. Takvi trendovi ukazuju da tržište ulazi u fazu prilagodbe, gdje će ponuda i potražnja morati bolje usklađivati cijene s realnim mogućnostima kupaca.
