Rast stambenih kredita u Hrvatskoj tijekom 2025. bio je iznimno snažan, potaknut nižim kamatama i agresivnim bankarskim ponudama, no u drugom dijelu godine dinamika se počela smirivati – ponajprije zbog regulatornih mjera Hrvatske narodne banke.
Kako navode iz HNB-a, početak 2025. obilježila je svojevrsna kreditna ekspanzija.
“Rast stambenih kredita bio je izrazito snažan, pri čemu je godišnja stopa rasta dosegnula oko 25% sredinom 2025., uz istodobno značajan porast broja odobrenih kredita”, ističu iz središnje banke.
Takav uzlet bio je izravno povezan s padom kamatnih stopa, koje su se s razina od oko 3,9% krajem 2024. spustile na približno 3% u prvoj polovini 2025., što je potaknulo građane na zaduživanje, posebno u kontekstu rasta cijena nekretnina.
Mjere su usporile tržište, ali ne i potražnju
Uvođenjem ograničenja kreditiranja u srpnju 2025. tempo rasta počeo je slabjeti, iako tržište nije naglo zakočilo.
“Nakon početka primjene makrobonitetnih mjera, dinamika kreditiranja postupno se usporila, ali je i dalje ostala iznad dugoročnog prosjeka”, navode iz HNB-a.
Najnoviji podaci pokazuju da je početkom 2026. rast kredita iznosio oko 11%, što je i dalje iznad prosjeka prethodnih godina, ali daleko od vrhunca zabilježenog sredinom 2025.
Istodobno, struktura potražnje otkriva važan trend: većinu kredita podižu kupci koji prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje.
“U 2025. godini oko 60% stambenih kredita odobreno je građanima koji prvi put kupuju nekretninu, dok je oko tri četvrtine ukupnih kredita bilo namijenjeno rješavanju stambenog pitanja”, ističu iz HNB-a.
Manje rizičnih kredita, ali cijene i dalje diktiraju tempo
Iako kreditna aktivnost ostaje snažna, ključna promjena vidi se u kvaliteti zaduživanja. Pokazatelji rizika, poput omjera duga i dohotka (DSTI), počeli su se smanjivati.
“Pokazatelji zaduženosti upućuju na postupno smanjenje rizika, osobito nakon uvođenja makrobonitetnih ograničenja”, poručuju iz HNB-a.
Pad rizičnih kredita vidljiv je i kroz smanjenje udjela onih s visokim opterećenjem kućnog budžeta, kao i kroz niže omjere kredita u odnosu na vrijednost nekretnine (LTV).
Drugim riječima, banke danas kreditiraju opreznije, a građani se zadužuju nešto racionalnije nego u prethodnom razdoblju.
Da potražnja za stambenim kreditima raste, unatoč rastu cijena nekretnina, potvrdili su i iz Erste banke.
“U skladu s očekivanjima, tijekom cijele 2025. godine u Erste banci smo bilježili trendove pojačanog interesa građana za stambenim kreditima. Prvenstveni razlog tome je činjenica da smo smanjili kamatnu stopu na nove stambene kredite uz status klijenta od 1. ožujka prošle godine, ali je isto tako jednim dijelom to rezultat novih regulatornih mjera koje su stupile na snagu u srpnju prošle godine,” objašnjavaju.
Nadodaju i kako je ukupno u cijeloj 2025. godini realizirano 4,4 tisuće stambenih kredita, ukupnog volumena 460,2 milijuna eura. Prosječan iznos kredita iznosio je 104,6 tisuća eura. Za kupnju ili izgradnju stana ili kuće tijekom 2025. godine ukupno je realizirano 4,1 tisuća kredita, ukupnog volumena 445,9 milijuna eura. Istovremeno je oko 300 kredita ukupnog volumena od 14,3 milijuna eura bilo namijenjeno adaptaciji postojeće nekretnine.
“U Erste banci u posljednje vrijeme nismo primijetili odstupanja koja bi ukazivala na teškoće klijenata s podmirivanjem obveza. Općenito govoreći, i prošlu i ovu godinu obilježili su stabilni trendovi kretanja tzv. NPL (nenaplativih i djelomično naplativih) plasmana te u ovom trenutku ne postoje naznake promjene tog trenda.
Udio tzv. NPL plasmana u segmentu stambenih kredita na kraju veljače 2026. godine iznosio je 1,5 posto, što predstavlja blagi pad u odnosu na iznose zabilježene tijekom 2025. godine kad je pokazatelj bio na razinama oko 1,6-1,7 posto,” zaključili su iz Erste Bank.
Pročitajte još:
Unatoč blagom usporavanju kreditiranja i smanjenju rizika, temeljni problem ostaje – visoke cijene nekretnina i dalje guraju građane prema zaduživanju.
HNB-ovi podaci sugeriraju da su mjere ublažile najekstremnije oblike zaduživanja, ali nisu promijenile osnovnu dinamiku tržišta.
Kreditni rast više nije eksplozivan kao početkom 2025., no potražnja za stambenim kreditima i dalje je snažna – što znači da pritisak na cijene nekretnina zasad ne popušta.
