Kako do građevinske dozvole za obiteljsku kuću?

Kada ste konačno postali vlasnik zemljišta vrijeme je da krenete u slijedeću fazu, a to je građevinska dozvola. Da bi došli do nje dobro bi bilo da potražite arhitekta koji će vam napraviti projekt kuće.

Da bi saznali koliku kuću možete izgraditi na kupljenom terenu, odnosno kolika je dozvoljena izgradivost, vaš će vam projektant to sve pomoći saznati. Većina onih koji grade obiteljske kuće trebaju građevinsku dozvolu, a ima i onih kojima treba i lokacijska dozvola.

Glavni projekt

Glavnim projektom se ishodi građevinska dozvola. To je projekt kojeg čuvate cijelo vrijeme gradnje bilo da gradite jednostavne ili složenije građevine, a dužni ste ga držati i nakon što se kuća izgradi. Glavni projekt se sastoji od više dijelova koji uključuju arhitektonski, građevinski, strojarski, statički, elektrotehnički i mnoge druge relevantne projekte koji su važni za dobivanje građevinske dozvole. Za građevinu koja je izvedena po glavnom projektu možete ishoditi uporabnu dozvolu.

Izvedbeni projekt

Izvedbeni projekt nije obavezan projekt u gradnji, ali je nešto što svakako jako koristi i dobro ga je imati. On služi kao svojevrstan vodič ili uputa za majstore i izvođače po kojem trebaju graditi kuću. Sve je to u korist lakše izvedbe gradnje, odnosno kako bi se spriječile improvizacije radova i nepotrebni radovi koji se ponekad obavljaju.

Građevinska dozvola

Za zahtijevanje građevinske dozvole se trebaju pribaviti dokumenti relevantni za građevnu koju gradite tj. za skupinu kojoj ona pripada. Savjetujemo da proučite zakon o gradnji ako se sami u to upuštate, a ako ne tu vam i dalje može pomoći projektantska kuća koja vam je izradila glavni projekt.

Upute Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja kažu da zahtjev za izdavanje građevinske dozvole podnosi investitor, a potrebno ga je uputiti nadležnom upravnom tijelu velikog grada, Grada Zagreba ili županije, nadležnom za upravne poslove graditeljstva ovisno o mjestu gdje se planira gradnja, odnosno rekonstrukcija građevine. Sustav “eDozvola” omogućava da se građevinska dozvola izdaje po jedinstvenim procedurama na području cijele Republike Hrvatske, a dinamika izdavanja dozvola ovisi o organiziranosti županijskih i gradskih nadležnih tijela. Podnositelji zahtjeva putem sustava “eDozvola” mogu elektronički ispuniti sve potrebne podatke, omogućeno je dodavanje priloga i projekata te se u svakom trenutku može  vidjeti u kojoj je fazi rješavanje zahtjeva.

Ako predajete zahtjev za građevinsku dozvolu preko platforme eGrađani i eDozvola važno je da dokumentacija koju predajete ima digitalni žig. Ako je jedan sudionik zadužen za dva područja dokumenta on svejedno treba samo jednom digitalno potpisati jer sustav neće prihvatiti dokument koji ima dva potpisa od iste osobe.

Ovdje možete naći popis potrebne dokumentacije koju morate predati uz zahtjev za građevinsku dozvolu. Kada imate sve od dokumentacije, projekt, dozvole i izvođače, usredotočite se na ishođenje građevinske dozvole. Građevinske dozvole izdaju veliki gradovi (iznad 35.000 stanovnika) i gradovi sjedišta županija za svoje područje ili županijski uredi za sve ostale općine i gradove na području županije. Popis nadležnih tijela pronaći ćete na stranicama Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Kada dobijete građevinsku dozvolu, morate još pričekati da ona postane pravomoćna i tek tada možete pristupiti gradnji. Za neku dokumentaciju možete potpisati izjavu da se odričete žalbe na rješenje za dozvolu, pa onda ona može postati odmah pravomoćna. Provjerite da li se to odnosi i na rješenja o građevinskoj dozvoli. Ako ste predali zahtjev preko eDozvola onda tamo možete isprintati i rješenje o građevinskoj dozvoli.

Savjeti stručnjaka za projektiranje i arhitekturu

Pitali smo gospodina Ivicu Gjurića, dilp.ing.arh. iz “Arhitektonskog studia G&B”, da nam iz iskustva kaže koji su najčešći problemi s kojima se suočavaju građani tijekom dobavljanja i izrade građevinske dozvole, gradnje, pa u konačnici uporabne dozvole za kuću.

“Puno referenata sa Poglavarstva je otišlo u penziju, a novi referenti nisu baš spretni u tumačenju GUP-a (Generalni urbanistički plan za Zagreb), pa zbog toga imamo dosta dopisivanja i traženja mišljenja od strane Poglavarstva na pojedina tumačenja. Od kada su kamate na štednju gotovo nestale investitori su taj novac ulagali u nekretnine, uređenje stanova za dnevni ili klasični najam. Kompletna Europa je počela ulagati u nekretnine. Podizanjem kamatne stope na štednju će doći do manjeg ulaganja, a po mojem mišljenju će za tri godine ponovno doći do drastičnog pada cijena nekretnina.

Godine 2006. je cijena stana po GBP-a (građevinska bruto površina) iznosila oko 630 eura/m2, a danas iznosi oko 1.200 eura/m2 GBP-a. Nedostaje građevinskih radnika, nedostaje kvalitetnih građevinskih tvrtki koje su specijalizirane za gradnju obiteljskih kuća i koje imaju zaposlene inženjere građevine.”

Na pitanje koje su najčešće greške investitora zbog kojih ne dobiju građevinsku ili uporabnu dozvolu Gjurić kaže da je problem što mali obrtnici ne mogu zaposliti inženjera gradilišta, pa tu nastaje problem.

“Zatim mali obrtnici sami rade neke izmjene, bez odobrenja projektanta i nadzornog inženjera, pa se mora ići na izmjenu projektne dokumentacije”.