Sabor je nedavno odobrio izmjene Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u dijelu kojim se propisuje način stjecanja prava vlasništva nekretnina u Hrvatskoj od strane državljana i pravnih osoba iz država članica EU i Organizacije za ekonomsku suradnju i razvoj (u daljnjem tekstu: OECD). Ovim Zakonom bi se trebala izjednačiti prava stjecanja vlasništva državljana i pravnih osoba iz država članica OECD-a s državljanima Republike Hrvatske nad svim vrstama nekretnina osim poljoprivrednim. Kako će to utjecati na tržište nekretnina u Hrvatskoj i o kojim točno državama se radi saznat ćemo u nastavku.
Dok se hrvatska Vlada grčevito bori s visokim cijenama najma i kupnje nekretnina u Hrvatskoj, koje uzrokuju sve veći odljev mladih kojima takva situacija ne odgovara, i kada je sve teže mladima osigurati priuštivo stanovanje pojavila se i potreba mijenjanja Zakona o vlasništvu radi uvijete ulaska Hrvatske u OECD koji nalaže izjednačavanje prava stjecanja vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj svim svojim članicama.
Radi se točno o državljanima i pravnim osobama iz država ugovornica Europskoga gospodarskog prostora, država članica OECD-a i država pristupnica Kodeksu o liberalizaciji kretanja kapitala i Kodeksu o liberalizaciji nevidljivih transakcija. To bi značilo da za stjecanje prava vlasništva nekretnina u Hrvatskoj državljanima i pravnim osobama iz navedenih država neće biti potrebna suglasnost ministra pravosuđa i uprave. Hrvatski državljani nisu sigurni da li se trebaju tome radovati ili biti zabrinuti. U razgovoru sa stručnjacima na području tržišta nekretnina, u nastavku ćemo probat razjasniti te dileme.
Prema starom Zakonom o vlasništvu i drugim stranim pravima bilo je propisano da strane fizičke i pravne osobe mogu, pod pretpostavkom uzajamnosti, stjecati pravo vlasništva na nekretninama na području Hrvatske, ako za to dobiju suglasnost ministra. Po izmjenjenom Zakonu, više ta suglasnost neće biti potrebna za članice OECD-a kada mu Hrvatska pristupi.
O kojim se točno državama članicama radi?
OECD ima 38 država članica, a od njih 22 države su i države članice EU – Austrija, Belgija, Češka, Danska, Estonija, Finska, Francuska, Njemačka, Grčka, Mađarska, Irska, Italija, Latvija, Litva, Luksemburg, Nizozemska, Poljska, Portugal, Slovačka, Slovenija, Španjolska i Švedska.
Uz spomenute države ostale članice OECD-a su i Australija, Kanada, Čile, Kolumbija, Kostarika, Island, Izrael, Japan, Koreja, Meksiko, Novi Zeland, Norveška, Švicarska, Turska, Velika Britanija i SAD.
Države u postupku pristupa Kodeksu o liberalizaciji kretanja kapitala i Kodeksu o liberalizaciji nevidljivih transakcija, uz Republiku Hrvatsku, su i Argentina, Brazil, Bugarska, Rumunjska, Peru, Tajland i Indonezija.
Što je točno OECD?
Organizacija za ekonomsku suradnju i razvoj (OECD) međunarodna je organizacija koja okuplja države opredijeljene za demokraciju i tržišno gospodarstvo s ciljem potpore održivom gospodarskom razvoju, podizanju životnog standarda, unaprjeđenju nacionalnih sektorskih politika, kao i rastu svjetske trgovine. Razmjenom znanja i iskustava te iznalaženjem praktičnih rješenja za nacionalne, regionalne ili globalne probleme, kroz rad svojih više od 250 specijaliziranih odbora, radnih skupina i mreža, OECD predstavlja jedinstven multilateralni forum na kome se raspravlja o najboljim praksama u provedbi ključnih gospodarskih i razvojnih reformi među 38 država članica, koje nedvojbeno pripadaju najrazvijenijem dijelu svijeta.
Službeno pismo namjere za pristupanjem OECD-u, Republika Hrvatska uputila je u siječnju 2017. Republika Hrvatska je od Vijeća OECD-a 25. siječnja 2022. zaprimila pozivnicu za otvaranje pregovora s OECD-om, s pet drugih država. Postupak pristupanja OECD-u uključuje rigoroznu i dubinsku ocjenu od više od 20 značajnih odbora o spremnosti i sposobnosti za usvajanjem svih pravnih instrumenata OECD-a u okviru nadležnosti odbora, kao i ocjenu politika i praksi države kandidatkinje u usporedbi s najboljim politikama i praksama OECD-a, a sukladno Planu pristupanja.
U lipnju 2022., Vijeće OECD-a je na ministarskom sastanku usvojilo Plan pristupanja Republike Hrvatske OECD-u. Prvi korak u pristupnom procesu bila je izrada samoprocjene u odnosu na važeće pravne instrumente OECD-a kroz Inicijalni memorandum, kojeg je Republika Hrvatska pripremila i dostavila OECD-u u listopadu 2022. Inicijalni memorandum je dokument kojim se utvrđuje prva samoprocjena usklađenosti hrvatskog zakonodavstva, politika i praksi s pravnim instrumentima OECD-a koji su na snazi i koji se primjenjuje na sve članice OECD-a, a služi i kao temelj za tehničke preglede u odborima OECD-a koji su dio procesa pristupanja Republike Hrvatske OECD-u.
Iznimke spomenutog Zakona
Iznimka je da se ne mijenja stjecanje prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu, a sukladno Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, prema kojem nositelji prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu ne mogu biti strane pravne i fizičke osobe, osim ako međunarodnim ugovorom/posebnim propisom nije drugačije određeno. Kao i zaštićene dijelove prirode prema posebnom zakonu.
Stupanje Zakona na snagu
Ovaj Zakon objavit će se u „Narodnim novinama“, a stupa na snagu danom pristupanja Republike Hrvatske u članstvo OECD-a. Što znači da do dana pristupa Hrvatske u članstvo OECD-a će samo državljani članica Europske unije imati pravo na ravnopravno stjecanje prava vlasništva s Hrvatskim državljanima.
Datum pristupanja Hrvatske u članstvo OECD-a?
“Iako nismo dali datum završetka procesa pristupanja i uvijek kažemo da je konačna odluka u vašim rukama, vjerujemo da će po sadašnjem napretku tehnički dio biti završen do kraja 2025.”, rekao je krajem 2023. godine glavni tajnik organizacije Mathias Cormann na sastanku Vijeća OECD-a,
Dakle, za sada taj datum nije određen ali prema pretpostavkama Premijera Plenkovića pristup je moguć tijekom 2026. godine. Još je izjavio i da bi “tehnički proces trebao biti okončan do kraja 2025. godine s ambicijom da se članstvo realizira 2026.”
Koje su prognoze za tržište nekretnina u Hrvatskoj nakon 2026. godine?
Pitali smo u intervjuu Martinu Mataić Škugor, direktoricu kreditnog posredovanja u Opereti, diplomiranu pravnicu koja ima i preko 20 godina iskustva u bankarskom sektoru na poslovima razvoja stambenih kredita i upravljanja portfeljem, da nam da svoje mišljenje o budućnosti tržišta nekretnina u Hrvatskoj.
Što bi se moglo dogoditi s tržištem nekretnina u Hrvatskoj nakon 2026. godine?
“Tržište nekretnina u Hrvatskoj i dalje je vrlo aktivno, ali rast se odvija nešto sporijim tempom. Ključni utjecaji na tržište uključuju najavljenu stambenu politiku, porezne reforme i dugoročne strateške planove. Manjak ponude ostaje jedan od glavnih izazova, unatoč visokoj domaćoj potražnji koja je potaknuta rastom zaposlenosti, povećanjem plaća i interesom za stambenim kreditima.
Jedan od najvažnijih dokumenata koji će oblikovati budućnost tržišta je Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine, prvi srednjoročni strateški akt na području stanovanja. Ovaj plan uključuje mjere koje bi trebale povećati dostupnost nekretnina za dugoročni najam i kupnju.
Od 1. siječnja 2025. godine na snagu stupa Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, dok su u pripremi izmjene i dopune niza drugih zakona, uključujući Zakon o društveno poticanoj stanogradnji (POS), Zakon o prostornom uređenju, Zakon o gradnji i Zakon o najmu stanova. Dodatno, najavljena porezna reforma uvodi povrat poreza za kupnju prve nekretnine, što bi moglo potaknuti mlađe kupce i dodatno dinamizirati tržište.
U sklopu pristupanja Organizaciji za ekonomsku suradnju i razvoj (OECD), Hrvatska uvodi i izmjene Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kojima se izjednačavaju prava stranih kupaca iz OECD-a s domaćim kupcima. Izuzetak ostaju poljoprivredna zemljišta, na koja se i dalje primjenjuju ograničenja. Ove izmjene značajno će povećati interes stranih investitora, posebice iz Kanade, Australije i SAD-a.
Hrvatska, koja je već popularna destinacija za investitore iz Europske unije, pristupanjem u OECD dodatno će proširiti bazu potencijalnih kupaca, osobito u segmentu luksuznih nekretnina na obalnim područjima. Priobalje, poput Istre i Dalmacije, ostaje glavna točka interesa, ali liberalizacija bi mogla potaknuti razvoj i u manje atraktivnim regijama.”
Koji državljani nabrojanih zemalja članica OECD-a bi mogli biti najzainteresiraniji za hrvatske nekretnine? Hoće li cijene još više rasti?
“Najveći interes očekuje se od državljana SAD-a, Kanade i Australije, zbog njihove financijske moći i interesa za ulaganje u nekretnine na atraktivnim turističkim destinacijama.
Povećanje broja stranih kupaca moglo bi dodatno povećati pritisak na dostupnost nekretnina u priobalnim regijama i urbanim središtima. Međutim, istovremeno, povećane strane investicije mogu donijeti značajne prednosti, poput unapređenja infrastrukture i rasta lokalnih gospodarstava.
Priobalne regije posebno bi mogle profitirati od ulaganja u razvoj turističkih i stambenih kapaciteta, što bi dugoročno dodatno povećalo privlačnost Hrvatske kao destinacije. To bi moglo otvoriti nove prilike za zapošljavanje i doprinijeti gospodarskom rastu, dok bi poboljšana infrastruktura povećala kvalitetu života za lokalno stanovništvo.
Kombinacija novih zakona, poreznih poticaja i liberalizacije tržišta nekretnina mogla bi rezultirati većim brojem transakcija, posebno u segmentima luksuznih i turističkih nekretnina. Istovremeno, fokus Nacionalnog plana stambene politike na povećanje ponude i dostupnosti nekretnina mogao bi doprinijeti stabilizaciji cijena u srednjem segmentu tržišta.”
Što mislite koja područja Republike Hrvatske će biti najzanimljivija novim kupcima?
“Najveći interes stranih kupaca očekuje se za priobalna područja, poput Istre, Dalmacije i Kvarnera. Te su nekretnine privlačne zbog blizine mora, dobre prometne povezanosti i kvalitetne infrastrukture. Također, urbanizirane regije poput Zagreba mogle bi postati atraktivne zbog poslovnih prilika i sve boljih sadržaja.”
Po vašem mišljenju je li moguće da će se nakon stupanja na snagu ovog Zakona praktički rasprodati većina hrvatskih nekretnina strancima?
“Ne vjerujem u takav scenarij. Liberalizacija uvjeta za stjecanje nekretnina svakako će privući nove investitore, posebice u sektore nekretnina i turizma. Međutim, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima zadržava ključne mehanizme zaštite strateških resursa, poput prava prvokupa države, ograničenja na osjetljivim područjima kao što su vojne zone, te mjera koje osiguravaju očuvanje okoliša i zdravlja lokalnog stanovništva. Također, postoje ograničenja za područja od strateške važnosti za sigurnost države.
Strana potražnja uglavnom će se koncentrirati na specifične segmente, poput luksuznih i turističkih nekretnina u priobalnim područjima, dok će većina stambenih nekretnina ostati u okviru domaće ponude i potražnje.”
Mislite li da bi moglo biti i nekih značajnijih promjena na hrvatskim otocima vezanih za tržište nekretnina?
“Na hrvatskim otocima moglo bi doći do povećanog interesa za nekretnine. Otoci, kao atraktivne lokacije, već privlače pažnju stranih investitora, no stvarni porast broja transakcija ovisit će o nekoliko ključnih čimbenika.
Pravna regulativa vezana za gradnju i status pomorskog dobra značajno ograničava mogućnosti razvoja. Većina otoka podliježe strogim pravilima koja ograničavaju ili zabranjuju gradnju, a mnogi dijelovi otoka kategorizirani su kao pomorsko dobro. To znači da su izuzeti iz privatnog vlasništva i podliježu posebnim režimima zaštite. Nadalje, država ima pravo prvokupa na određenim nekretninama, uključujući otoke, što može utjecati na brzinu i sigurnost transakcija.
Postojeće stanje infrastrukture igra ključnu ulogu. Mnogi otoci nemaju adekvatnu infrastrukturu za moderni turizam ili svakodnevni život, poput vodovoda, električne mreže ili povezanosti s kopnom. Takav razvoj infrastrukture zahtijeva značajna ulaganja, što može ograničiti interes potencijalnih kupaca.
Nadalje, prostorni planovi i zakonski okviri određuju mogućnosti razvoja otoka. Na mnogima je gradnja dozvoljena samo pod posebnim uvjetima ili u vrlo ograničenim zonama. Ovi uvjeti mogu utjecati na isplativost ulaganja za potencijalne kupce, osobito one koji planiraju komercijalne ili luksuzne projekte.”
Što mislite hoće li novi kupci biti više zainteresirani za kupnju izgrađenih nekretnina ili za kupnju građevinskog zemljišta s namjerom gradnje?
“Strani kupci, posebno iz OECD zemalja, često preferiraju luksuzne nekretnine koje su već izgrađene i spremne za upotrebu. Međutim, ulagači s dugoročnijim planovima mogu odabrati građevinska zemljišta za projekte koji kombiniraju privatne i komercijalne svrhe, poput apartmanskih kompleksa ili vila za iznajmljivanje. Istovremeno, oni koji traže nekretnine za osobnu upotrebu ili iznajmljivanje vjerojatno će se odlučiti za već izgrađene objekte koji ne zahtijevaju dodatno vrijeme i ulaganja.
Sveukupno, tržište će ostati podijeljeno, a odluka kupaca ovisit će o njihovim potrebama, lokaciji i stanju tržišta. Očekuje se da će građevinska zemljišta postati sve atraktivnija opcija u regijama s rastućim turističkim potencijalom, dok će izgrađene nekretnine ostati prvi izbor za one koji traže brz i jednostavan ulazak u vlasništvo.”
Smatrate li da će biti još nekih važnih promjena koje nismo spomenuli?
“Na hrvatskom tržištu nekretnina priprema se provedba opsežne stambene politike koja obuhvaća različite mjere i aktivnosti. Cilj je rješavanje kroničnog manjka stambenih nekretnina i povećanje dostupnosti stanovanja za širi krug građana.
Najavljena porezna reforma predviđa povrat poreza za kupnju prve nekretnine, što će olakšati ulazak mladima na tržište. Također, planira se uvođenje poreznih modela koji potiču veću ponudu nekretnina za stanovanje.
Ove mjere trebale bi pozitivno utjecati na ravnotežu ponude i potražnje, stabilizirati cijene i povećati dostupnost stambenih nekretnina, odgovarajući na potrebe građana i tržišta u cjelini.”
Pročitajte još:
Zaključak
Hrvatska Vlada aktivno mijenja poreznu politiku u nadolazećim godinama stavljajući fokus na oporezivanje nekretnina i kuća za odmor, a smanjujući pritisak s oporezivanja dohotka. Sve u cilju povećavanja broja nekretnina dostupnih za dugoročni najam, smanjenja cijena najma, povećanja životnog standarda i priuštivog stanovanja. Programi su posebno namijenjeni za mlade koje država želi dugoročno zadržati u Hrvatskoj.
Nakon pristupa Hrvatske OECD-u očekuju se povećane strane investicije u Hrvatskoj od kojih se očekuje razna unapređenja poput unapređenja infrastrukture, nova radna mjesta koje će doprinijeti gospodarskom rastu povećavajući kvalitetu života za lokalno stanovništvo. Nedvojbeno je da će povećan interes stranih kupaca, posebno iz država poput SAD-a, Australije i Kanade utjecati na porast cijena nekretnina, ali ne u svim dijelovima Hrvatske i ne u svim oblastima tržišta nekretnina. Što bi značilo da će povećan interes biti za atraktivna građevinska zemljišta i već izgrađene luksuzne nekretnine, a moguće je da neće puno utjecati na već izgrađene stanove u zgradama koji bi i dalje mogli ostati na tržištu domaće ponude i potražnje, i pod utjecajem državne stambene politike.
