Gdje su najviši a gdje najniži porezi na nekretnine u Europi?

Litva i Mađarska su među najboljim zemljama za ulaganje u nekretnine, dok su Belgija i Francuska rangirane među najgorima, prema novoj studiji britanske tvrtke za preseljenje 1st Move International. Prema novom izvješću, zemlje srednje i istočne Europe su na vrhu popisa ulaganja u nekretnine.

Izvješće je ispitalo ključne elemente ulaganja u nekretnine u europskim zemljama, uključujući stope poreza na imovinu, porez na dohodak od najma i bruto dohodak od najma, a njihovi nalazi sugeriraju da je Litva najbolji izbor kao najbolja zemlja za ulaganje u nekretnine.

Litva, glavni grad Vilnius, obećava prosječan prinos od najma od 5,65 posto, prema najnovijim podacima Global Property Guidea, koje prenosi Euronews.

Cijene najma su visoke u zemlji, više od 170 posto u odnosu na one u 2015. godine, prema OECD-u. Porez na dohodak od najma je umjerenih 15 posto. Strancima nije zabranjena kupnja nekretnina. Cijene nekretnina u ovoj zemlji veće su za više od deset posto u drugom tromjesečju 2024. godine u usporedbi s prethodnom godinom, prema Eurostatu, a taj će se trend vjerojatno nastaviti.

Estonija je rangirana kao drugi najbolji izbor za ulagače. Nerezidenti baltičke države također smiju kupovati nekretnine u gradu. Trošak kupnje, uključujući poreze, smatra se niskim, oko 1,3 posto. U međuvremenu, cijene najma su relativno visoke, s godišnjim bruto prinosom od najma od oko 4,5 posto i porezom na dohodak od najma od 20 posto. S cijenama nekretnina koje su porasle za 6,7 posto tijekom godine do lipnja 2024., vrijednost ulaganja mogla bi se dodatno povećati.

Rumunjska je na trećem mjestu u ovom izvješću, gdje prednosti uključuju relativno jeftine dodatne troškove kupnje, vrlo nisku prosječnu stopu poreza na dohodak od najma od 10 posto i relativno visok bruto prinos od najma od 6,46 posto godišnje.

Irska obećava visoke prinose, uglavnom zbog visokih cijena najma, no povišeni porezi mogli bi zagristi u godišnji neto prihod. Zemlja se suočava sa stambenom krizom jer se ne gradi dovoljno domova za rastuću populaciju, dok cijene i dalje rastu.

Prema ovom izvješću, također postoje dobre prilike za ulaganje u nekretnine u zemljama srednje i istočne Europe kao što su Mađarska, Slovenija i Poljska, gdje su najamnine visoke, kao primjerice u Mađarskoj gdje su veći za 180 posto u poređenju s 2015. godinom, ali su porezi umjereni.

Cijene kuća u Poljskoj porasle su za 17,7 posto, u Mađarskoj za 9,8, a u Sloveniji za 6,7 posto u 12 mjeseci prije lipnja 2024., prema Eurostatu.

Najgore države za ulaganja

U međuvremenu, najgore zemlje za razmatranje ulaganja u nekretnine prema ovom izvješću su Belgija, a odmah iza nje slijede Francuska i Grčka.

Belgija ima jedan od najviših transakcijskih troškova u Europi, a porez na dohodak od najma može lako doseći 50 posto. Prosječni prinos je oko 4,2 posto, ali može biti i veći u Bruxellesu. Cijene nekretnina porasle su za 3,4 posto na godišnjoj razini u druga tri mjeseca 2024.

Francuska se smatra drugom najlošijom zemljom za ulaganje u nekretnine, prema izvješću, koje ističe da su porezi i troškovi kupnje i najma relativno visoki. Na primjer, prosječna stopa poreza na prihod od najma ulagača u nekretnine je 18,28 posto. Godišnji bruto prinos od najma je oko 4,5 posto. Prema Eurostatu, francuske cijene nekretnina zapravo su pale za 4,6 posto ove godine.

Grčka se našla na trećem mjestu na popisu najgorih zemalja za ulaganje u nekretnine, zbog visokih troškova kupnje i povišenih razina poreza na dohodak s prosječnim stopama poreza na dohodak od najma iznad 33 posto, navodi se u izvješću.

Izvješće je ispitalo i koje su zemlje najpopularnije na temelju pretraživanja na Googleu i otkrilo da su Španjolska i Portugal glavna odredišta za kupnju. Globalna pretraživanja za kupnju nekretnina dosegla su 279.000 između 2023. i 2024. za Španjolsku.

Država nudi nerezidentne porezne olakšice stranim ulagačima, standardnu stopu od 19 posto za građane EU/EEA ili 24 posto za državljane trećih zemalja na oporezivi dohodak, poput iznajmljivanja nekretnine u Španjolskoj.

Utvrđeno je da je druga najpretraživanija zemlja Portugal s više od 270.000 pretraživanja pojmova koji se odnose na kupnju nekretnina u zemlji, gdje stranci mogu kupiti nekretninu pod istim uvjetima kao i domaći.

Međutim, popularnost ovih dviju zemalja rezultirala je kroničnim nedostatkom pristupačnih stanova za lokalno stanovništvo. Nominalne cijene stanova porasle su za gotovo 70 posto u Portugalu od 2015. godine, prema podacima OECD-a.

Stanje u Hrvatskoj

Kada je riječ o godišnjoj promjeni cijena kuća u EU, Hrvatska je, prema podacima ovog izvješća, među top pet država s najvećim rastom s Poljskom, Bugarskom, Litvanijom i Mađarskom. Međutim, bez obzira na to i dalje je prema podacima 1st Move International, u top deset najboljih mjesta za ulaganje u nekretnine.

Vlada RH je sredinom rujna predstavila i novu poreznu reformu u sklopu koje se od 1. siječnja 2025. godine uvodi i porez na nekretnine.

Novi porez između ostalog uključuje i veće oporezivanje nekretnina koje ne služe za stalno stanovanje ili nisu u dugotrajnom najmu, što bi trebao biti korak u smjeru rješavanja problema s ogromnim rastom cijena na tom tržištu.

Na uvođenje poreza na nekretnine gledamo pozitivno jer stvara uvjete za ravnomjernije oporezivanje svih vidova ekonomskih aktivnosti, rekao je Goran Šaravanja, glavni ekonomist Hrvatske gospodarske komore (HGK).

„Vjerujemo da je ovo tek prvi korak u izgradnji poreznog sustava gdje će se nekretnine oporezivati po vrijednosti, a ne po veličini odnosno četvornim metrima. Za takav će sustav trebati dosljedno graditi administrativne kapacitete i procedure koje će na pravedan i vjerodostojan način redovno procjenjivati vrijednost svih nekretnina, odnosno definirati poreznu bazu. S vremenom, ostvari li porez na nekretnine željene učinke, moći ćemo se nadati nižim stopama oporezivanja rada, odnosno doprinosima”, kaže Šaravanja. 

Hrvatska obrtnička komora (HOK), međutim, smatra kako je oporezivanje nekretnina dodatno opterećenje građana. Navode kako trenutno oni koji iznajmljuju za takozvani kratkoročni najam plaćaju dva poreza ako se radi o kući za odmor – jedan je porez na kuće za odmor, a drugi je na dohodak od iznajmljivanja. Ovaj zakon trenutno je u fazi javnog savjetovanja.