U 2026. godini pravila na hrvatskom tržištu nekretnina doživjela su značajnu promjenu. Model prema kojem su se stanovi i kuće kupovali prvenstveno kao oblik pasivne štednje, a zatim godinama držali prazni uz logiku da „ne stvaraju trošak“, više nije održiv. Nova porezna politika, koja je u potpunosti stupila na snagu početkom prošle godine, sada se jasno očituje kroz prve konkretne porezne račune koji stižu vlasnicima.
Ova odluka države nije samo fiskalna mjera, već i strateški pokušaj da se aktivira postojeći stambeni fond. Za vlasnike nekretnina i potencijalne prodavatelje to znači da strategija čekanja više nije bez troška – naprotiv, postaje sve skuplja. Mnogi su zbunjeni jer je ranije postojao „Porez na kuće za odmor“. U 2026. godini taj je porez transformiran i proširen. On više nije opcionalan za gradove i općine; sada ga moraju uvoditi svi. Porez na nekretnine uveden je 1. siječnja 2025. kao zamjena za porez na kuće za odmor.
Glavna razlika je u tome što se porez više ne plaća samo na „vikendice“. Sada se plaća na svaku stambenu jedinicu koja nije u funkciji stanovanja. Dakle, ako imate stan u Zagrebu u kojem nitko nema prijavljeno prebivalište i u kojem nitko uistinu ne živi, država ga smatra praznim i za njega ćete morati platiti porez.
Tko su porezni obveznici u 2026.?
Porez se plaća nekretnina spada u jednu od ove tri kategorije:
Prazni stanovi i kuće: Imate nekretninu u kojoj nitko nije prijavljen i koja stoji prazna većinu godine.
Kratkoročni najam (turizam): Ako stan iznajmljujete turistima preko platformi poput Bookinga ili Airbnba, a u njemu sami ne živite cijelu godinu, ta se nekretnina također oporezuje.
Najam „na crno“: Ovo je važna točka. Ako u stanu imate podstanare, ali nemate službeno prijavljen ugovor u Poreznoj upravi, država taj stan vidi kao prazan. Bez ugovora koji traje minimalno 10 mjeseci, smatrat će se da nekretnina nije u funkciji stanovanja.
Koja su izuzeća od plaćanja poreza na nekretnine?
Porez na nekretnine ne plaća se u više specifičnih situacija. Prije svega, izuzete su nekretnine koje služe za stalno stanovanje, kao i one koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje u trajanju od najmanje deset mjeseci godišnje. Porez se ne plaća ni na nekretnine koje domaćinu, prema propisima koji uređuju ugostiteljsku djelatnost, služe za stalno stanovanje.
Izuzeće vrijedi i za nekretnine koje se ne mogu koristiti za stanovanje, primjerice ako su bez osnovne infrastrukture, bez krova ili imaju narušenu statiku, kao i u slučajevima kada je njihova uporaba onemogućena zbog prirodnih nepogoda. Također, porez se ne plaća na nekretnine javne namjene te na one namijenjene institucionalnom smještaju osoba.
Foto: Pixabay.com
Dodatno, izuzete su i nekretnine koje trgovačka društva u svojim poslovnim knjigama vode kao nekretnine namijenjene prodaji, pod uvjetom da od dana unosa u poslovne knjige do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez nije prošlo više od šest mjeseci. Isto pravilo vrijedi i za nekretnine preuzete u zamjenu za nenaplaćena potraživanja ako od njihova preuzimanja do 31. ožujka nije proteklo više od šest mjeseci. Porez se također ne plaća na nekretnine u vlasništvu općine ili grada na čijem se području nalaze, kao ni na nekretnine u vlasništvu osoba koje se, prema odlukama gradova ili općina, smatraju socijalno ugroženim građanima.
Kome se treba obratiti?
Za utvrđivanje i naplatu poreza na nekretnine obratite se nadležnomu poreznom tijelu – gradu odnosno općini na čijem se području nalazi nekretnina ili nadležnoj ispostavi Porezne uprave. Nadležno porezno tijelo definirano je prema odlukama gradova odnosno općina koje su dostupne u dijelu Regulativa/Propisi.
Pročitajte još:
Porez na nekretnine plaća se jednom godišnje, a iznos se kreće između 0,60 i 8,00 eura po četvornom metru korisne površine nekretnine. Točan iznos ovisi prvenstveno o lokaciji nekretnine, dok se dodatno može prilagoditi prema drugim kriterijima koji utječu na njezinu vrijednost, poput starosti objekta ili dostupnosti određenih sadržaja. Ipak, bez obzira na te faktore, porez ne može biti viši od 8,00 eura po četvornom metru. Konačnu odluku o visini poreza donosi grad ili općina na čijem se području nekretnina nalazi.
Porezna uprava ne promatra stanje tijekom cijele godine, već uzima u obzir vlasništvo na točno određeni datum: 31. ožujka. Osoba koja je na taj dan evidentirana kao vlasnik prazne nekretnine smatra se obveznikom poreza za cijelu tu kalendarsku godinu. To znači da ćete porez morati podmiriti čak i ako nekretninu prodate u travnju ili svibnju. Upravo zato je prvo tromjesečje godine – siječanj, veljača i ožujak – tradicionalno jedno od najaktivnijih razdoblja na tržištu nekretnina, jer mnogi vlasnici žele riješiti status svoje imovine prije isteka tog roka.
