U Hrvatskoj se često upotrebljava termin ‘porezna reforma’ kada Vlada potakne raspravu ili donese neke porezne izmjene, no u suštini uvijek se više radi o određenim poreznim prilagodbama no o pravoj poreznoj reformi koja mijenja poprilično okoštalu strukturu oporezivanja.
Poznato je da je, uz snažan oslonac na proračunske priljeve od poreza na potrošnju (PDV), oduvijek veći porezni teret na radu nego imovini, no promjene koje je Sabor usvojio sredinom prosinca donekle mijenjaju taj odnos na teret imovine premda i dalje ostaje upitno može li se to nazvati pravom poreznom reformom.
No, da se prvo vratimo malo unatrag i krenemo od početka godine na izmaku i poreznih izmjena koje su tada s početkom siječnja stupile na snagu.
Osnovi osobni odbitak kao neoporezivi dio dohotka povećan je na 560 eura na mjesec, a povećani su i odbici za uzdržavane članove uže obitelji, pa tako za prvo dijete na 280 eura, za drugo 392 eura i progresivno za svako sljedeće dijete koje se uzdržava.
Bile su promijenjene i tarife kojom se oporezuju plaće. Niža porezna stopa počela je vrijediti za mjesečnu poreznu osnovicu do 4.200 eura, a viša iznad tog iznosa. Porezne stope odredili su gradovi i općine, no tamo gdje to nisu učinili određeno je da niža stopa bude 20 posto, a viša 30 posto.
Od početka 2024. godine više se ne plaća prirez porezu na dohodak.
Povećana je tada stopa poreza na dohodak od imovine na 12 posto, jednako stopi kojom se oporezuje isplata udjela u dobiti i isplata dividendi.
Kod dodjele dionica i realizacije opcijskih prava na dionice bila je određena porezna stopa od 24 posto.
Uvedena je neoporeziva napojnica uz uvjet da je evidentirana u sustavu fiskalizacije, i to do iznosa od 3.360 eura godišnje. Preko tog iznosa stopa oporezivanja je 20 posto, kao kod drugog dohotka oslobođenog doprinosa.
Promjena nije bilo kod poreza na dobit gdje su stope ostale 10 i 18 posto, ovisno o godišnjem prihodu.
No, bitno je povećan iznos koji lokalne jedinice mogu odrediti kao porez na kuće za odmor koji se plaća i za kuće koje se iznajmljuju turistima. Najviši iznos oporezivanja u tom kontekstu postavljen je na pet eura po četvornom metru korisne površine.
Ranije je najveći iznos bio 1,99 eura po četvornom metru i odluke onih općina i gradova koji su povećali taj iznos na novi maksimum morao se osjetiti na novčaniku vlasnika, a to je tek bio prvi korak prema onome onome što će uslijediti, odnosno porezu na nekretnine.
Potkraj turističke sezone, na kraju kolovoza, ministar financija Marko Primorac predstavio je konture novih poreznih promjena koje su zamišljene za primjenu od 2025. godine, a ključna je ideja bila preobrazba poreza na kuće za odmor u porez na nekretnine.
Kako je poručeno tom prigodom iz Vlade, cilj je konačno krenuti u smjeru na kojega su poticale i međunarodne financijske institucije, kao što su Svjetska banka ili Međunarodni monetarni fond, a to je da se napravi vidljiviji pomak od poreznog opterećenja rada prema poreznom opterećivanju imovine.
Dodatni element je bila želja uređivanja poreznog tretmana kratkoročnog i dugoročnog najma s obzirom da je sve intenzivnije korištenje nekretnina u turističke svrhe na štetu raspoloživih objekata za stanovanje samo produbljivalo problem manjka stambenog prostora i rasta cijena nekretnina.
Nakon višemjesečne procedure dorade i usvajanja, Sabor je sredinom prosinca donio paket poreznih izmjena koje stupaju na snagu s prvim danom 2025. godine.
Preciznije, izmijenjeno je šest poreznih zakona kojima se uvodi porez na nekretnine, propisuju novi rasponi paušalnog poreza po krevetu kod najma, novi rasponi stopa poreza na dohodak, a povećan je i osnovni porezni odbitak te prag za ulazak u sustav PDV-a.
Porez na nekretnine zamjenjuje porez na kuće za odmor i plaćat će se od 0,6 do osam eura po četvornom metru. Jedinice lokalne uprave i samouprave mogu same određivati visinu tog poreza i on postaje obvezan, bez ranije mogućnosti kod poreza na kuće za odmor da iznos bude nula eura.
Obveznik poreza postaje i država, a općini i gradu na čijem se području nekretnina nalazi pripast će 80 posto te županiji 20 posto prihoda od tog poreza.
Neće ga plaćati oni vlasnici koji nekretninu koriste za stalno stanovanje kao prvu nekretninu, za nekretninu u kojoj živi netko od obitelji ili za one nekretnine koje su u dugotrajnom najmu od najmanje 10 mjeseci godišnje.
Oni koji nekretninu u kojoj su prijavljeni da stanuju koriste i za turističko iznajmljivanje kao dodatnu djelatnost također neće morati plaćati porez.
Kod iznajmljivanja stanova, soba i kreveta turistima odluku o visini paušalnog poreza će također donositi lokalne zajednice, ali ovisno o stupnju turističke razvijenosti.
Bit će četiri kategorije. Kod najrazvijenijih raspon će biti od 100 do 300 eura po krevetu, a kod turistički najmanje razvijenih područja od 20 do 100 eura po krevetu.
Postavljene su, nadalje, nove stope poreza na dohodak, odnosno rasponi više i niže stope. Kod niže stope raspon za najvišu nižu stopu je od 20 posto za općine do 23 posto za grad Zagreb. Pritom je donji limit za nižu stopu i dalje 15 posto.
Kod više stope donji limit ostaje na 25 posto, a gornji limit će varirati od 30 posto za općine do 33 posto za grad Zagreb.
Međukategorije su gradovi te veliki gradovi i središta županija.
Osobni odbitak kod plaće raste s 560 na 600 eura i to bi trebao biti signal daljnjeg rasterećenja oporezivanja rada, no objektivno to nije preveliki pomak. Prag za primjenu više stope poreza na dohodak povećava se s 50.400 na 60 tisuća eura godišnje.
Zakon o PDV-u je izmijenjen tako da se za poduzetnike prag za ulazak u sustav PDV-a podiže sa 40 tisuća na 60 tisuća eura.
Ključni fokus novih poreznih izmjena ipak su nekretnine i nastojanje da se što više objekata koristi te postane raspoloživo za stanovanje. Drugim riječima, veće oporezivanje nekretnina bi trebalo potaknuti vlasnike da ih stave u funkciju i daju doprinos povećanju ponude stambenih nekretnina na tržištu, a time i svođenju cijena stambenih kvadrata u koliko-toliko priuštive okvire.
Stoga je zanimljivo pogledati i što se u ovoj godini događalo na tržištu nekretnina.
Početkom prosinca održan je tradicionalni skup Forum poslovanja nekretninama u organizaciji Hrvatske gospodarske komore (HGK) na kojemu je predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK Dubravko Ranilović poručio da promet pada, ali cijene ne.
Po njegovim riječima, u 2023. je promet nekretninama pao za 6,9 posto.
Iako je broj transakcija kod stambenih nekretnina u padu, cijene su i u ovoj godini nastavile rasti premda sporijom stopom no prethodnih godina.
Stoga ne iznenađuje poruka sa skupa kako je moguće da su cijene rabljenih nekretnina dosegnule razinu s koje će, moguće već u 2025. godini, nastupiti određena korekcija naniže. No, ako se to i dogodi, vjerojatno će promjena biti dosta blaga i nipošto na tragu onoga što kupci priželjkuju, a glavni je krivac činjenica da potražnja i dalje nadmašuje ponudu.
Zbog toga ne čudi ocjena stručnjaka za tržište nekretnina kako niti plan stambene politike do 2030. godine koji je razradila vlada niti novi porez na nekretnine neće moći biti dovoljni da se ispravi neravnoteža između ponude i potražnje.
Po riječima Klare Matić iz Avison Younga te Nuccie Basanić iz Colliersa, konkretne mjere za početak ispravljanja te neravnoteže bi mogle biti potpuno ukidanje PDV-a u cijeni novogradnje i građevinskih zemljišta te poreza na promet nekretninama ili aktivacija golemih zemljišta u javnom vlasništvu, odnosno učinkovitiji prostorni planovi koji bi omogućili veću ponudu stambenih jedinica.
U drugom tromjesečju 2024. cijene postojećih stambenih objekata bile su na godišnjoj razini veće u prosjeku za 10,6 posto, a novih 5,4 posto, pokazuju zadnji objavljeni podaci Državnog zavoda za statistiku o kretanju cijena na tržištu nekretnina.
U Zagrebu su cijene stambenih objekata u tom razdoblju na godišnjoj razini porasle 9,4 posto te na Jadranu 10,6 posto.
Cijene prodanih novih stanova u prvom polugodištu 2024. bila je veća za 6,3 posto naspram istog razdoblja godinu ranije.
Pročitajte još:
Ukupna prosječna cijena kvadrata bila je 2.377 eura na razini države te u Zagrebu 2.830 eura.
Iz svega je jasno da bi barem stabilizacija cijena stambenog prostora bila veliki početni pomak k ostvarenju lakšeg dosizanja krova nad glavom, no izneseni podaci ne upućuju na posebno optimistična očekivanja niti u 2025. godini.
