Problemi s povratom poreza na kupnju prve nekretnine

Brojni građani ne mogu ostvariti povrat poreza na kupnju prve nekretnine, jer je cijena četvornog metra novogradnje znatno viša od one koju predviđa Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) da bi kupcu omogućila povrat PDV-a. Naime, cijena stana ne smije premašiti onu iskazanu u tablicama APN-a, a Agencija koristi prosječnu cijenu stana iz prethodne godine, koja je znatno niža od one u trenutku kupnje novog stana.

Da APN-ov cjenik nije prilagođen trenutku kupnje, jer cijene stanova rastu iz mjeseca u mjesec, može se vidjeti na primjeru Virovitice, gdje se cijena novogradnje po četvornom metru kreće između 2.300 i 2.600 eura. No, APN vraća Virovitičanima PDV samo ako su kupili stan koji nije skuplji od 1.477 eura po kvadratu. Gotovo je identična situacija i u drugim gradovima diljem Hrvatske.

Iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine rekli su da kriterij za određivanje vrijednosti četvornog metra za povrat PDV-a izračunava zagrebački Ekonomski institut statističkim metodama. Pritom se koriste podaci o realiziranim kupoprodajama stanova iz prethodne godine. Statistika se uvijek koristi s podacima unazad, jer u realnom vremenu nema dovoljno kupoprodaja po jedinicama lokalne samouprave.

Zbog mogućih većih odstupanja propisan je jedinstveni kriterij priznavanja 50 posto viših cijena od prosjeka. Objava novih prosječnih cijena prema realiziranim kupoprodajama iz prethodne godine predviđena je jednom godišnje.

Ministarstvo pritom upozorava na problem koji bi se pojavio kada bi jedinice lokalne samouprave u realnom vremenu pratile cijene nekretnina. Ako bi se svaki mjesec povećavale potpore, to bi potaknulo prodavatelje da podižu cijene pa potpore nikada ne bi mogle pratiti tržište.

Glavni problem kod izračuna prosječnih cijena stanova je to što tijekom godine pristiže premalo podataka o prometu nekretnina, jer niz jedinica lokalne samouprave uopće nema kupoprodaju stanova ili ih je manje od 10. Tada se ne može javno objavljivati analiza, zbog zaštite osobnih podataka, pa se koriste podaci koji uključuju starogradnju i novogradnju.

Osim toga, stari stanovi prate cijene stanova novogradnje, prenosi Hina. Stari se stanovi uglavnom prodaju između fizičkih osoba, uz plaćanje porez na promet nekretnina od tri posto, a u novogradnji tvrtke prodaju stanove s PDV-om od 25 posto.

Iz analize se vidi da kada se s cijene starogradnje skine porez na promet nekretnina, a s cijene novogradnje PDV, stari stanovi često ispadaju skuplji i time podižu prosječnu cijenu stanova.